HoREA đề nghị nhà đầu tư được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Trong văn bản ngày 15/01/2024, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét, cân nhắc các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đề nghị cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác

HoREA đánh giá “mặt tích cực” của điểm b khoản 1 Điều 127 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” là sẽ chấm dứt ngay tình trạng một số nhà đầu tư tư nhân “mua gom, thâu tóm” đất đai để trục lợi hoặc chiếm hưởng không chính đáng “địa tô chênh lệch”.

Tuy nhiên, “mặt hạn chế” là có thể dẫn đến hệ quả là trong 5 - 7 năm tới đây, thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do Tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể phát triển quỹ đất đủ để đáp ứng nhu cầu và vô hình chung với quy định “chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” cùng với khoản 6 Điều 127 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” sẽ có thể chỉ “làm lợi” cho các nhà đầu tư “đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại” đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường.

Trong bối cảnh có thể phải sau 5 - 7 năm nữa thì tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước mới đủ năng lực và nguồn lực tài chính để phát triển quỹ đất đáp ứng đủ nhu cầu, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét, bổ sung trường hợp nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác” vào điểm b khoản 1 Điều 127 theo đề nghị của Chính phủ tại Báo cáo số 710/BC-CP ngày 30/12/2023.

Bên cạnh đó, về khoản 6 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai, Hiệp hội đề nghị bổ sung thêm “trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” để đồng bộ với điểm b khoản 1 Điều 127 nêu trên.

Hiệp hội chỉ ra rằng, việc bổ sung trường hợp trên vào điểm b khoản 1 Điều 127 là rất cần thiết, bởi lẽ Nhà nước có cho phép nhà đầu tư được “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” thì sau khi được đăng bộ, trước bạ, nhà đầu tư mới trở thành “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở”. Ngược lại, nếu Nhà nước không cho phép “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” thì làm sao nhà đầu tư có thể đáp ứng được trường hợp “phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở”.

Đề nghị bổ sung quy định xử lý trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Hiệp hội nhận thấy dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều quy định chuyển tiếp để xử lý các trường hợp phát sinh trong thực tiễn, trong đó có Điều 258 quy định “xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình có trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” và Điều 259 “quy định chuyển tiếp một số trường hợp khác khi Luật này có hiệu lực thi hành”.

Theo đó, nếu giữ nguyên nội dung khoản 6 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp tổ chức kinh tế “đã có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” gồm “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” mà tổ chức kinh tế đã được phép nhận chuyển nhượng.

Đặc điểm của các khu “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” mà tổ chức kinh tế đã được phép nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại là các khu đất này thường có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn và số lượng các dự án này không nhiều, thường chỉ chiếm khoảng trên dưới 5% tổng số dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.

Do vậy, nếu giữ nguyên nội dung khoản 6 Điều 127, Hiệp hội cho rằng bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế “đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” gồm “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án nhà ở thương mại là rất cần thiết.

Đồng thời, cần phải giao trách nhiệm cho các địa phương thực hiện chặt chẽ công tác định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách Nhà nước, dứt khoát không được để thất thu ngân sách Nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.