HoREA:Cần phân biệt rõ tiêu chí đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Đó là kiến nghị của HoREA gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về góp ý về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý một số quy định về "phát triển quỹ đất" của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó có nội dung góp ý về cơ chế “phát triển quỹ đất” của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và đề nghị quy định bổ sung một số “nguồn tài chính khác” cho “Quỹ phát triển đất”.

Theo HoREA, lý do đưa ra đề nghị này là nhằm xây dựng các “tiêu chí” phù hợp cho từng phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất” được đưa ra trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Đấu giá tài sản 2016.

Bởi, trong trường hợp lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất thì cả 2 phương thức này đều có cùng mục đích là lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, nhưng lại có sự khác biệt lớn giữa 2 phương thức này.

Minh chứng là, “đấu giá quyền sử dụng đất” nhằm mục đích để “bán đất” với giá cao nhất, thu ngân sách nhà nước cao nhất, tức là chọn “giá trúng đấu giá cao nhất” của nhà đầu tư và chỉ thực hiện “đấu giá quyền sử dụng đất” đối với các trường hợp “đất sạch”.

Trong khi “đấu thầu dự án có sử dụng đất” lại nhằm mục đích để “lựa chọn nhà đầu tư” có năng lực nhất và có dự án có chất lượng, có tính khả thi cao nhất và thực hiện “đấu thầu dự án có sử dụng đất” đối với trường hợp “đất sạch” do Nhà nước quản lý và cả trường hợp “đất chưa sạch” gồm đất do Nhà nước quản lý xen cài với đất của người sử dụng đất khác.

Cũng theo HoREA, nội dung Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định đầy đủ tất cả các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng nội dung Điểm a Khoản 1 Điều 126 của dự thảo luật này lại quy định một số trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất theo cách “liệt kê” (mà nội dung này đã quy định trong Điểm b Khoản 1 Điều 126 nói trên) nên vừa trùng lắp lại vừa có thể gây nhầm lẫn và khó thực thi.

Chưa hết, tại Điểm a Khoản 1 Điều 126 quy định, đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp “đất do Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại” và đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp “giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại” hoặc trường hợp “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Điều này lại không thật rõ nghĩa và có thể gây hiểu nhầm là phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với tất cả mọi “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại” hoặc trường hợp “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Ngoài ra, cách hiểu trên cũng không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chỉ đạo “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Cho nên, ngoài Điều 126, Hiệp hội còn kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 78 và Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để cho phép “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại” vừa có thể thực hiện phương thức Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng”, vừa có thể thực hiện phương thức “sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất”.

Tương tự, với Luật Đấu giá tài sản 2016, HoREA đề nghị không quy định “người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 5 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa” mà theo thời hạn trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

HoREA lập luận, Điểm h Khoản 3 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định "người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 5 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa" quá cứng nhắc và chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình, nhưng lại không phù hợp với các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn quy mô lớn.

Đặc biệt, HoREA còn đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 chỉ quy định áp dụng 2 hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá” hoặc “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, thay cho 4 hình thức như trước đây, để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại.

Nếu làm theo cách này thì mới đảm bảo kết quả đấu giá trung thực, tuy nhiên phải đi đôi với việc nghiêm cấm các hành vi thông đồng, móc nối, hoặc để lộ thông tin nhằm mục đích trục lợi, hoặc nhận hối lộ, làm sai lệch thông tin, làm sai lệch hồ sơ hoặc kết quả đấu giá, dẫn đến “đấu giá cuội”, “đấu giá có quân xanh, quân đỏ”.