Hiểm họa 'chung cư giá rẻ'

Đối với những người thế hệ 7x như tôi, việc gia đình 4-5 người sống trong một căn hộ tập thể chỉ vỏn vẹn 18 m2 vào thập niên 1980-90 là điều không mấy xa lạ.

Ngày đó, tại Hà Nội và các thành phố lớn khác, những người thuộc thành phần cán bộ, công nhân viên chức nhà nước gần như mặc định sẽ được bố trí chỗ ở tại những khu tập thể còn tồn tại đến bây giờ như Kim Liên, Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công... Ai "được phân nhà" sẽ mừng như trúng số nên nếu có bất tiện do diện tích nhỏ, phải dùng chung khu vệ sinh, công trình phụ... với hàng xóm cũng không thành vấn đề vì sẽ "khắc phục" được bằng cách cơi nới thêm "chuồng cọp" hoặc đập phá, thậm chí xây hẳn các phòng chức năng mới.

Cơi nới thêm phòng để ở vẫn còn là chuyện nhỏ. Ngày đó rất nhiều nhà còn cải tạo bếp hoặc bất cứ không gian trống nào có thể để làm chuồng lợn, chuồng nuôi gà công nghiệp... cải thiện cuộc sống. Chính quyền biết nhưng thấy nhu cầu của người dân chính đáng nên nhắc nhở xong rồi cũng phải làm ngơ. Vào cái thời bao cấp khó khăn trăm bề, đảm bảo lương thực, thực phẩm tối thiểu cho gia đình là vấn đề đặt lên hàng đầu. Nhu cầu ở ít cấp thiết hơn, chỉ cần "có chỗ che mưa che nắng" bởi "ăn hết nhiều chứ ở hết bao nhiêu".

Nhưng đó là chuyện của gần nửa thế kỷ trước. Khi rất nhiều người chưa hết bàng hoàng vì vụ cháy chung cư mini làm 56 người chết thì nay lại có thông tin về việc chung cư mini xây năm 2017 bị nứt trụ chính tại phố Khương Đình khiến gần 60 hộ dân phải di dời khẩn cấp. Điều may mắn là chưa có tổn thất gì về người, nhưng tình huống này nhắc nhở sự cần thiết nhìn sâu hơn vào gốc rễ của vấn đề để tìm ra giải pháp nhà ở an toàn cho một bộ phận lớn cư dân đô thị.

Sáng nay tôi mở 5 trang web về mua bán bất động sản uy tín, lọc mua nhà dưới 1,5 tỷ tại Hà Nội và nhận được kết quả: 100% những căn hộ trong khoảng giá đó là chung cư mini. Khảo sát nhỏ của tôi nói lên rằng chung cư mini hiện là lựa chọn duy nhất cho người dân có mức tích lũy hạn chế.

Tuy nghe có thể mâu thuẫn với khảo sát trên nhưng tôi phải khẳng định: chung cư mini không hề rẻ và các nhà đầu tư loại sản phẩm này kiếm bộn tiền thời gian qua. Để có một tổng giá căn hộ phù hợp túi tiền cho người mua nhưng vẫn được hưởng lợi lớn, phần lớn trong số họ đã "co kéo", "cắt giảm" nhiều thứ xuống mức tối thiểu bao gồm: diện tích căn hộ, diện tích khu vực sử dụng chung, hệ thống cấp thoát nước, kết cấu, phòng cháy chữa cháy... và thuế.

Sau vụ cháy chung cư mini tại Khương Hạ (Thanh Xuân, Hà Nội), Thủ tướng và Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương rà soát sai phạm về phòng cháy chữa cháy.

Rà soát gần 70.000 công trình, Hà Nội ghi nhận 2.600 nhà chung cư, 385 chung cư mini, hơn 30.000 cơ sở kinh doanh dịch vụ nhà thuê trọ và trên 36.000 nhà ở kết hợp kinh doanh sản xuất có nguy cơ cháy nổ cao. Khảo sát của quận Thanh Xuân cho thấy, gần như 100% số chung cư mini trên địa bàn có sai phạm về phòng cháy chữa cháy. Đánh giá phổ biến của với các công trình này là: "Vi phạm quy định về phòng cháy và chữa cháy, nếu không được ngăn chặn kịp thời có thể dẫn đến nguy cơ trực tiếp phát sinh cháy, nổ và có thể gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng".

Báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội chỉ rõ: Chủ đầu tư khi xây dựng thường tối đa hóa diện tích căn hộ, cắt giảm chi phí đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật nên thiếu tiện ích tòa nhà, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy, lối thoát nạn công trình.

Nếu một tòa chung cư phải đảm bảo tuân thủ một loạt quy định pháp luật, quy chuẩn, tiêu chuẩn, phải xin hàng chồng giấy phép từ các cơ quan quản lý, phải chịu sự giám sát trong quá trình thi công và phải được nghiệm thu để được đưa vào sử dụng thì chung cư mini chỉ cần giấy phép xây dựng của chính quyền cấp huyện và không cần nghiệm thu về mặt chất lượng.

Nếu chủ đầu tư dự án chung cư phải nộp 10% thuế VAT và 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, ngoài ra còn có kinh phí bảo trì, phí trước bạ, bảo hiểm cháy nổ thì giao ước giữa nhà đầu tư chung cư mini với người dân chỉ là hợp đồng viết tay, và nhà đầu tư gần như không phải nộp thuế.

Vì những lý do nêu trên, có thể kết luận rằng chung cư mini đang có giá hợp lý (tức không phải "rẻ") bởi nó đã "lách" được sự quản lý, và đây chính là nguy cơ tiềm ẩn đối với an toàn tính mạng và tài sản của cư dân.

Nhưng nếu không chấp nhận chung cư mini thì phải chọn mô hình nào? Theo tôi, cần phát triển mạnh hai mô hình: nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Đối với loại hình nhà ở xã hội, Việt Nam đã có đề án một triệu căn hộ nhưng có vẻ tại những nơi cần nhất lại đang thiếu nhất. Ngày 22/2 vừa qua, tại Hội nghị triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", Bộ trưởng Xây dựng chỉ ra rằng năm 2024, Hà Nội chỉ đăng ký khoảng 1.200 căn, TP HCM khoảng 3.800 căn. Đây là những con số quá thấp và không thể đáp ứng được nhu cầu cấp thiết tại hai siêu thành phố.

Vì thế, theo tôi cần phải có thêm chính sách cho loại hình nhà ở giá bình dân. Đợt khủng hoảng thị trường bất động sản lần này phơi bày thực tế rõ ràng rằng các doanh nghiệp đang tập trung quá nhiều cho phân khúc hạng sang mà đang coi nhẹ phân khúc bình dân - nơi có hàng triệu người có nhu cầu mua nhưng cung chỉ chiếm có 6% trong năm 2023.

Tính mạng người dân luôn được đặt lên hàng đầu. Các giải pháp an sinh, nhà ở phải được tính toán chặt chẽ, kèm theo các điều kiện không nhân nhượng về tiêu chuẩn xây dựng.

Thay vì xuê xoa, buông lỏng giám sát chất lượng, tiêu chuẩn xây dựng của chung cư mini... dễ dàng gây ra các hệ lụy về sau, giải pháp lâu dài hơn là tạo ra cơ chế khuyến khích thông qua chính sách, thủ tục đối với phân khúc nhà giá bình dân, để các căn hộ mini tự biến mất trên thị trường nhà ở.

Chung cư mini - nếu bán kèm "combo cháy nổ và nứt vỡ" - thì với giá nào cũng là quá đắt.