Hết niên hạn chung cư sẽ ra sao?

Trong bối cảnh Việt Nam định hướng duy trì giao đất lâu dài đối với nhà ở thương mại nhưng quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình, kinh nghiệm quốc tế từ Trung Quốc, Singapore và Anh đang mang lại những bài học tài chính đắt giá. Việc xác lập cơ chế tự động gia hạn hoặc thu hồi quỹ đất theo niên hạn trực tiếp quyết định đến định giá tài sản, khả năng thế chấp ngân hàng và dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản.

Sự chênh lệch giữa quyền sử dụng đất và thời hạn công trình không chỉ ảnh hưởng đến tâm lý tích sản của người dân mà còn tái cấu trúc toàn bộ phân khúc phát triển nhà ở đô thị trong dài hạn.

Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW, căn hộ chung cư mới sẽ có thời hạn sử dụng gắn với niên hạn công trình, chứ không phải sở hữu vĩnh viễn. Tuy nhiên, thời hạn cụ thể cho Việt Nam, cơ chế gia hạn khi hết thời hạn, và quy định về chi phí xây dựng lại vẫn chưa được công bố chi tiết. Các quốc gia khác đã áp dụng mô hình tương tự: Trung Quốc 70 năm cho nhà ở, Singapore 99 năm cho nhà ở xã hội, Anh từ 99-999 năm. Kinh nghiệm từ các nước này cho thấy cần có quy định pháp lý rõ ràng để tránh tranh cãi.

Năm 2016, chủ nhà tại Ôn Châu, Trung Quốc đối mặt khó khăn khi quyền sử dụng 20 năm sắp hết hiệu lực. Chính quyền yêu cầu nộp tới 1/3 giá trị căn nhà để gia hạn, gây tranh cãi lớn. Sau đó, Trung Quốc đã sửa đổi luật để tự động gia hạn quyền sử dụng đất nhà ở khi hết thời hạn. Singapore áp dụng cơ chế khác: hơn 80% dân số sở hữu nhà ở xã hội 99 năm, được nâng cấp 2 lần trong thời gian này. Anh cho phép gia hạn thêm 990 năm, giảm tiền thuê đất về mức tượng trưng. Những mô hình này cho thấy tầm quan trọng của việc định rõ quy tắc gia hạn từ đầu.

Thay đổi chính sách sở hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới định giá bất động sản. Các nhóm ngành chịu tác động gồm: phát triển bất động sản, tài chính-ngân hàng (cho vay mua nhà), bảo hiểm và quản lý tài sản. Giá trị căn hộ có thể bị áp lực nếu thời hạn ngắn hoặc cơ chế gia hạn chưa rõ ràng. Kinh nghiệm từ Anh cho thấy bất động sản leasehold với thời hạn còn dưới 80 năm có xu hướng mất giá, dù điều kiện Việt Nam có thể khác biệt.

Nhiều chi tiết pháp lý vẫn chưa được làm sáng tỏ: Cơ chế gia hạn sẽ tự động như Singapore hay phải xin phép và nộp phí như Trung Quốc? Những căn hộ đã mua trước khi có quy định mới sẽ được áp dụng thế nào? Chi phí gia hạn hoặc xây dựng lại sẽ do chủ sở hữu chịu hoàn toàn hay có sự hỗ trợ từ Nhà nước? Cơ chế phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu sẽ công bằng ra sao? Những câu trả lời này sẽ quyết định mức độ ảnh hưởng tới nhà đầu tư và thị trường bất động sản.