"Hé lộ" một thành phố Trung Quốc giải cứu thành công bất động sản

Các giải pháp giải cứu thị trường bất động sản của một thành phố thuộc tỉnh Tứ Xuyên có thể là một bài học để ngành bất động sản ở Trung Quốc tìm ra "lối thoát".

Khác với tình cảnh ảm đạm ở nhiều thành phố khắp Trung Quốc, thị trường bất động sản ở Thành Đô, một thành phố Tây Nam Trung Quốc, vẫn vô cùng sôi động. Sự lạ thường này được minh chứng ở chỉ số giá nhà và doanh số bán nhà mới vẫn đang tốt hơn hầu hết nơi khác trên cả nước.

Doanh số bán nhà ở thành phố Thành Đô từ tháng 4 đến tháng 6 năm 2023 tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm 2019 – năm trước khi đại dịch xảy ra. Trong khi tại 30 thành phố lớn nhất Trung Quốc, doanh số bán hàng đã giảm một phần tư. Giá nhà ở Thành Đô trong tháng 5/2023 tăng 8% so với năm 2022, mức cao nhất ở Trung Quốc. Đồng thời, đây đã là mức tăng hàng tháng trong 17 tháng liên tiếp.

Nhu cầu của thành phố Thành Đô cũng là điều đáng mơ ước cho nhiều nơi khắp Trung Quốc. Với những căn nhà đã hoặc đang xây, Thành Đô sẽ chỉ mất 3 năm để bán. Trong khi với thành Chu Hải ở phía Nam, họ sẽ mất 12 năm.

Trong bối cảnh suy thoái trên thị trường bất động sản - vốn chiếm tới 30% GDP Trung Quốc – đang kéo dài, thành phố Thành Đô có thể là câu trả lời cho bài toán đó, theo các chuyên gia.

Kể từ 2016, chính quyền địa phương Trung Quốc được phép đưa ra các biện pháp của riêng mình để điều tiết thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia, quy tắc được áp dụng phổ biến là kiểm soát ai có thể mua căn hộ, số lượng căn hộ có thể mua và quy mô của khoản đặt cọc bắt buộc. Thông thường ở các thành phố lớn, chỉ những người có hộ khẩu địa phương hoặc giấy phép cư trú mới được phép mua nhà.

Tại Thành Đô, điều đó đã được điều chỉnh để tăng nhu cầu nhà ở. Ví dụ, cư dân có 2 con trở lên được phép mua thêm nhà, hay những người có hộ khẩu có thể mua tối đa 3 căn. Quan trọng nhất, những người không có hộ khẩu cũng có thể mua 2 căn. Kể từ đầu năm nay, cha mẹ già chuyển đến Thành Đô để ở cùng con cái trưởng thành cũng có thể mua một căn hộ.

Các thành phố khác đã thử nghiệm các chính sách tương tự, nhưng ít thành công hơn nhiều. Thâm Quyến, một trung tâm công nghệ, đã nới lỏng một số hạn chế đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn giảm 1,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Sở dĩ có thực tế này do tình trạng sa thải nhân viên trong lĩnh vực công nghệ của thành phố.

Nhưng có lý do khác quan trọng hơn, theo các chuyên gia, là các chính sách của Thành Đô được kết hợp với các cải cách nhằm thu hút lao động có trình độ học vấn. Ông Sandra Chow, Chuyên gia Công ty Nghiên cứu CreditSights, chỉ ra rằng kể từ năm 2017, chính quyền địa phương trợ cấp nhà ở và thưởng bằng tiền mặt cho những người tài năng chuyển đến thành phố làm việc trong các cơ sở công nghiệp.

Bên cạnh đó, để giải quyết cuộc khủng hoảng niềm tin khi các công ty bất động sản phá sản, chính quyền thành phố Thành Đô đã đứng ra đảm bảo nhà được bàn giao, hoặc cấp vốn cho các nhà phát triển. Nhờ đó, khoảng 40% diện tích sàn căn hộ đã được hoàn thành trong hai tháng đầu năm 2023.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận một yếu tố quan trọng ở Thành Đô mà những thành phố khác không có – tỉ lệ tăng dân số mạnh mẽ. Trong vòng 10 năm từ 2011, dân số của Thành Đô đã tăng 7 triệu người, khiến nó trở thành một trong những đô thị phát triển nhanh nhất thế giới. Đây được xem là động lực lớn nhất để kích thích ngành bất động sản nơi đây phát triển.

Thành Đô không hẳn miễn nhiễm hoàn toàn với cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc. Các chuyên gia dự báo di cư vào đô thị đang có dấu hiệu đạt đỉnh và chậm lại, trong khi tỉ lệ sinh giảm. Điều này có thể không có đủ người cho một đợt bùng nổ dân số khác. Tuy nhiên, các quan chức thành phố được cho vẫn đang dự trù các chính sách kích cầu hơn nữa nếu cuộc khủng hoảng bất động sản lan đến đây.

Trong hoàn cảnh ngành bất động sản cả nước đóng băng, Thành Đô đang trở thành bài học thành công hiếm hoi cho chính phủ Trung Quốc xem xét. Chính sách thu hút người tài hiệu quả, các sáng kiến cấp vốn và sự nới lỏng kịp thời các hạn chế mua nhà có thể xem là một trong những nguyên nhân giúp thành phố của tỉnh Tứ Xuyên "ngược dòng" trong cuộc khủng hoảng bất động sản dai dẳng.