Hai kịch bản địa ốc năm 2022

Mức độ kiểm soát dịch bệnh và phản ứng của nền kinh tế với Covid-19 có thể khiến bất động sản hồi phục hoặc trầm lắng trong 6-12 tháng tới.

Chia sẻ với VnExpress, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam dự báo, thị trường bất động sản năm sau phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có biến số Covid-19 và trở nên khó lường trước những diễn biến vĩ mô. Có thể chia làm 2 kịch bản theo biến số dịch bệnh.

Kịch bản thứ nhất, nếu kiểm soát tốt Covid-19 từ nay đến hết năm và cả trong 12 tháng tới, bất động sản từng bước phục hồi. Nửa đầu năm 2022, nguồn cung mới và sức mua tương đương với cuối năm nay, có thể tăng nhẹ nhưng không quá mạnh. Nửa cuối năm 2022, thị trường sẽ sôi động hơn, nguồn cung mới và thanh khoản có thể tăng trưởng có chọn lọc. Một số dự án có hạ tầng tốt, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi sẽ có lượng tiêu thụ tích cực hơn năm trước. Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng sẽ không có sốt bất động sản trong năm sau.

Ở kịch bản thứ hai, nếu dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp, thị trường bất động sản có thể rơi vào trạng thái trầm lắng như giai đoạn từ tháng 6 đến tháng 9 vừa qua. Bởi nguồn cung sẽ giảm khi dịch bệnh khó kiểm soát. Các biện pháp phòng chống dịch có thể khiến chủ đầu tư gặp khó trong việc tổ chức bán hàng vì thách thức từ việc tổ chức nhân sự đến tâm lý người mua.

Nhà đầu tư sẽ quay lại tâm lý thận trọng, chờ đợi quan sát diễn biến của dịch bệnh cho đến khi thị trường ổn định. Vì vậy, dịch bệnh là biến số rất quan trọng. "Nếu giãn cách một lần nữa, dù ở mức độ nhẹ hơn, thị trường bất động sản sẽ khó khăn, sức mua cũng giảm mạnh", ông Hoàng nhận định.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á cho rằng, thị trường địa ốc năm 2022 có thể hồi phục hoặc trầm lắng do tác động của biến số Covid-19.

Ông Hạnh phân tích, kịch bản thị trường phục hồi có thể diễn ra trong điều kiện dịch bệnh được kiểm soát tốt ở cả Việt Nam và quốc tế. Tuy nhiên, nếu dịch vẫn khó kiểm soát, địa ốc nhiều khả năng nghỉ Tết sớm và "đứng hình" thêm một thời gian.

Chuyên gia này nhìn nhận, cuối tháng 11, các ca nhiễm Covid-19 và số người tử vong có dấu hiệu tăng trở lại trong bối cảnh thế giới ghi nhận biến chủng mới. Khi thế giới phẳng, các đường bay quốc tế vẫn mở, biến chủng xuất hiện có thể lây lan rất nhanh. Chưa bàn đến những tác động trực tiếp vì còn quá sớm để dự báo, nhưng trước mắt, đây là một trong những áp lực có khả năng đè nặng tâm lý thị trường.

Theo đánh giá của ông Hạnh, tâm lý của tất cả người làm kinh tế nói chung và làm bất động sản nói riêng, ai cũng tranh thủ ngay từ khi mở cửa trở lại để "chiến đấu", hồi phục kinh doanh sản xuất và đẩy mạnh tiếp thị bán hàng. Nhưng giới đầu tư và cả người tiêu dùng cũng cực kỳ nhạy cảm với thông tin dịch bệnh. Họ có thể nhanh chóng đổi trạng thái từ tấn công sang phòng thủ để bảo toàn lực lượng trước. Vì vậy, thị trường địa ốc đứng trước phép thử khó và đà hồi phục cho năm sau sẽ không dễ dàng như kỳ vọng.

Còn theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) nhận định, sự hồi phục của nền kinh tế vĩ mô đóng vai trò quan trọng đối với "nhiệt độ" của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Trên cơ sở phục hồi kinh tế với sản xuất là mũi nhọn, các nhu cầu của thị trường bất động sản cũng có cơ hội chuyển biến theo vì địa ốc liên quan đến hàng chục ngành nghề khác. Tuy nhiên, cần thêm nhiều thời gian để đánh giá khả năng hồi phục này.

Theo ông Nghĩa, có 3 yếu tố dự báo được thị trường bất động sản năm 2022 gồm sức mua, sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu và sự dịch chuyển đô thị hóa. Cả 3 yếu tố này đều đi xuống trong năm 2021 và cần nhiều thời gian để tìm lại tốc độ tăng trưởng như trước đại dịch.

Về thu nhập của người dân trong 6-12 tháng qua đã bị tổn thương khi đại dịch bùng nổ. Trong khi đó, tầng lớp trung lưu vốn là khách hàng tiềm năng mua, đầu tư bất động sản cũng phân hóa mạnh trong năm nay, gặp khó khăn trong việc duy trì đà tăng của các năm trước. Riêng tốc độ đô thị hóa cũng chậm lại do người dân bỏ phố về quê rất nhiều vì cuộc sống ở các đô thị lớn bấp bênh trước biến số Covid-19.

"Nguồn cung và lực cầu của thị trường bất động sản sẽ vẫn chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi diễn biến của đại dịch. Vì vậy, còn khá sớm để kỳ vọng vào sự phục hồi sớm", ông Nghĩa nhận định.