Hạ tầng không phải “cây đũa thần” của BĐS: Giá đất muốn tăng bền cần thêm điều này

Hạ tầng đang trở thành một trong những câu chuyện được nhắc đến nhiều nhất trên thị trường bất động sản. Nhưng theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, hạ tầng chỉ thực sự tạo ra giá trị bất động sản khi kéo theo kinh tế, việc làm và nhu cầu ở thực.

Có đường mới, chưa chắc giá đất đã tăng bền vững

Mục tiêu của phát triển hạ tầng không chỉ là làm đường hay rút ngắn thời gian di chuyển.

Quan trọng hơn, hạ tầng phải giúp kết nối các vùng kinh tế, mở rộng không gian phát triển và thúc đẩy sản xuất – kinh doanh.

Khi doanh nghiệp đến, việc làm tăng, dân cư dịch chuyển và các dịch vụ phát triển, nhu cầu về nhà ở, thương mại mới thực sự xuất hiện.

Đó mới là nền tảng tạo nên sức cầu bất động sản bền vững.

Ngược lại, “ăn theo” hạ tầng để đẩy giá có thể phản tác dụng

Một dự án đường mới, cây cầu mới hay quy hoạch mới xuất hiện thường rất dễ trở thành cái cớ để thị trường bắt đầu xuất hiện những mức giá mới.

Nhưng nếu giá đất tăng quá xa so với giá trị thực trong khi khu vực chưa có dân cư, việc làm hay hoạt động kinh tế tương xứng, thị trường có thể rơi vào cảnh:

Giá rất cao – giao dịch rất thấp.

Theo Chủ tịch VARS, tình trạng giá đất tăng vọt nhưng không đi cùng hoạt động kinh tế tương xứng có thể khiến các nhà đầu tư thực sự khó tiếp cận, thậm chí làm nhiều khu vực gần như “đóng băng”.

Vậy hạ tầng có làm bất động sản tăng giá không?

Câu trả lời là có, nhưng không phải ngay lập tức và cũng không phải mọi nơi đều giống nhau.

Hạ tầng giúp mở rộng khả năng kết nối, rút ngắn thời gian di chuyển và tạo ra không gian phát triển mới.

Nhưng để những lợi ích đó chuyển thành giá trị bất động sản lâu dài, khu vực đó cần có thêm. Cụ thể:

- Việc làm

- Dân cư

- Nhu cầu ở thực

- Hoạt động thương mại – dịch vụ

- Tăng trưởng kinh tế

Nếu thiếu những yếu tố này, việc giá đất tăng mạnh chỉ dựa vào kỳ vọng hạ tầng có thể tạo ra “giá ảo” thay vì giá trị thực.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “lọc” mạnh

Theo TS Nguyễn Văn Đính, thị trường đang buộc các chủ thể phải thay đổi tư duy.

Thay vì chạy theo những câu chuyện tăng giá ngắn hạn, giai đoạn tới được kỳ vọng sẽ là thời kỳ mà giá trị thực, nhu cầu thực và khả năng khai thác thực được coi trọng hơn.

Xu hướng nổi bật có thể là những khu đô thị tích hợp đa chức năng, nơi hạ tầng không đứng một mình mà đi cùng việc làm, nhà ở, thương mại, dịch vụ và cộng đồng dân cư.