Hà Nội thừa nhà đắt, thiếu nhà vừa túi tiền

Nguồn cung căn hộ Hà Nội đang được bổ sung nhưng chưa giải quyết được điểm nghẽn lớn nhất của thị trường: thiếu sản phẩm vừa túi tiền. Khi 78% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang, giá bán vẫn có cơ sở neo cao dù thanh khoản bắt đầu phân hóa.

Bài toán của thị trường không còn đơn thuần là “có thêm bao nhiêu căn hộ”, mà là có bao nhiêu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Hà Nội thừa nhà đắt, thiếu nhà vừa túi tiền

Trong 6 tháng đầu năm 2026, căn hộ chiếm khoảng 70% nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và 73% tổng lượng giao dịch. Tuy nhiên, khoảng 78% nguồn cung chung cư thương mại mới thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang; nhóm dưới 25 triệu đồng/m² gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.

Sự lệch pha này lý giải nghịch lý: nguồn cung được bổ sung nhưng mặt bằng giá chưa chịu áp lực giảm tương ứng. Theo Cushman & Wakefield, nguồn cung căn hộ mới 6 tháng đầu năm đạt khoảng 11.000 căn, trong khi lượng tiêu thụ khoảng 9.700 căn. Riêng quý II, nguồn cung mới gần 4.700 căn và lượng tiêu thụ gần 4.600 căn, đều giảm đáng kể so với cùng kỳ.

Giá sơ cấp bình quân quý II đạt khoảng 4.659 USD/m², tăng 19% theo quý và 36% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hơn 72% sản phẩm mở bán thuộc nhóm cao cấp và hạng sang. Như vậy, mức giá bình quân bị kéo lên không chỉ bởi nhu cầu, mà còn bởi chính cơ cấu sản phẩm.

Với doanh nghiệp bất động sản, đây là con dao hai lưỡi. Giá cao giúp bảo vệ doanh thu trên mỗi sản phẩm và phần nào bù đắp chi phí đất, xây dựng, tài chính đang tăng. Nhưng nếu sức mua suy yếu, thời gian bán hàng kéo dài sẽ khiến vốn bị “giam” lâu hơn, đồng thời làm tăng áp lực dòng tiền và chi phí lãi vay.

Ngược lại, những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại khu vực ngoại thành, phát triển sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận hơn có thể hưởng lợi từ sự dịch chuyển nhu cầu. Trong 6 tháng đầu năm, Hưng Yên ghi nhận nguồn cung mới tương đương Hà Nội và tỷ lệ bán khoảng 90%, trong khi mặt bằng giá chỉ bằng khoảng 60% Hà Nội.

Nguồn cung tương lai cũng đang mở rộng. Năm 2027, Hà Nội dự kiến có khoảng 28.696 căn nhà ở xã hội từ 27 dự án; giai đoạn 2028-2030 có thêm khoảng 86.216 căn từ 101 dự án. Nếu tiến độ được đảm bảo, cơ cấu cung có thể dần thay đổi và tạo áp lực phân hóa rõ hơn giữa các khu vực, phân khúc.