Hà Nội thiếu căn hộ vừa túi tiền

Nguồn cung căn hộ Hà Nội tiếp tục dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm, trong khi giao dịch chững lại và phân khúc bình dân gần như vắng bóng. Giá căn hộ sơ cấp bình quân quý II/2026 tăng tới 36% so với cùng kỳ, khiến bài toán khả năng chi trả ngày càng trở nên rõ nét.

Dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang chiếm phần lớn nguồn cung mới, trong khi khu vực ngoại thành được kỳ vọng trở thành động lực chính của thị trường nhà ở những năm tới.

Theo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, Hà Nội ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm. Riêng quý II có gần 4.700 căn, giảm 29% so với quý trước và 44% so với cùng kỳ.

Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra ngoài lõi đô thị: 48% tại khu vực ngoại thành, 44% ở rìa trung tâm, phần còn lại tập trung phía Tây. Quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển tăng và định hướng đô thị đa cực đang thúc đẩy xu hướng này.

Đáng chú ý hơn là sự thay đổi về phân khúc. Hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung mới, trong khi nhóm bình dân gần như biến mất. Tính chung, căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm khoảng 72% nguồn cung, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa sản phẩm được đưa ra thị trường và nhu cầu của số đông người mua ở thực.

Ở phía cầu, thị trường cũng giảm tốc. Khoảng 9.700 căn được tiêu thụ trong 6 tháng, riêng quý II đạt gần 4.600 căn, giảm 12% theo quý và 45% so với cùng kỳ.

Giá bán phản ánh rõ tình trạng lệch pha. Giá căn hộ sơ cấp bình quân quý II đạt khoảng 4.659 USD/m², tăng 19% theo quý và 36% theo năm. Mức tăng không chỉ đến từ diễn biến giá, mà còn chịu ảnh hưởng lớn bởi cơ cấu nguồn cung khi sản phẩm cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo.

Ngoại thành thành “sân chơi” mới

Trong trung và dài hạn, sự dịch chuyển nguồn cung được dự báo tiếp tục diễn ra khi Hà Nội phát triển mô hình 9 trung tâm đô thị và 9 cực tăng trưởng. Hạ tầng giao thông, đặc biệt các tuyến đường sắt đô thị, có thể đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng không gian phát triển nhà ở.

Xu hướng này cũng thể hiện ở phân khúc nhà liền thổ: 82% nguồn cung mở bán mới trong quý II tập trung tại ngoại thành.

Với doanh nghiệp bất động sản, diễn biến trên mở rộng dư địa phát triển dự án tại các khu vực có quỹ đất lớn. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ sẽ phụ thuộc đáng kể vào giá bán, khả năng kết nối hạ tầng và mức độ phù hợp với nhu cầu ở thực.

Bức tranh hiện tại cho thấy thị trường Hà Nội không thiếu nguồn cung theo nghĩa tuyệt đối, mà thiếu đúng loại sản phẩm mà người mua cần. Khi căn hộ vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư có thể chuyển từ “bán được bao nhiêu” sang “sản phẩm có phù hợp khả năng chi trả hay không”.