Hà Nội sắp cho tách thửa trở lại, phân lô bán nền có sốt nóng?

Các chuyên gia cho rằng việc Hà Nội sắp cho tách thửa trở lại giúp thị trường có nguồn cung tốt hơn nhưng khó xảy ra tình trạng sốt “nóng”như trước.

Theo Cổng thông tin điện tử Chính phủ, UBND thành phố Hà Nội vừa hoàn thành dự thảo Quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Theo dự thảo, đối với thửa đất ở, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, điều kiện các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải có chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới xây dựng từ 4m trở lên, có chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu (hoặc mô tả trên hồ sơ) từ 3m trở lên đối với khu vực các phường, thị trấn; từ 4m trở lên đối với khu vực các xã vùng đồng bằng; từ 5m trở lên đối với khu vực các xã vùng trung du và miền núi.

Đồng thời, các thửa đất phải có diện tích nằm ngoài chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường thuộc 4 quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng); không nhỏ hơn 40m2 đối với khu vực các phường thuộc thị xã Sơn Tây và 8 quận gồm Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ; không nhỏ hơn hạn giao đất ở mới (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND thành phố Hà Nội đối với các xã, thị trấn còn lại.

Dự thảo cũng quy định, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng điều kiện có đường vào.

Trường hợp chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi thì ngõ đi phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 4m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã vùng trung du và miền núi; từ 3m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã vùng đồng bằng; từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực thị trấn và các phường thuộc thị xã Sơn Tây và 8 quận là Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ; từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường thuộc 4 quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng. Trường hợp chia tách thửa đất có hình thành đường giao thông trên diện tích đất không phải là đất ở, thì người sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục chia tách thửa đất…

“Sốt nóng” tình trạng phân lô tách thửa?

Nhiều ý kiến cho rằng, việc Hà Nội sắp cho phép phân lô, tách thửa trở lại sẽ khiến thị trường phân lô bán nền diễn ra rầm rộ, cùng với đó việc “thổi giá” tạo sốt “ảo” làm loạn thị trường.

Nhận định về vấn đề này trên Tiền Phong, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản - Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, việc tách lô, tách thửa là nhu cầu cấp thiết của thị trường, cũng như nhu cầu cấp thiết về nhà ở.

Việc đề xuất diện tích tối thiểu tách lô, tách thửa của Hà Nội thực chất là việc quy định lại về diện tích thửa đất. Do đó, cần quy định cụ thể về số lượng được phép tách lô, tách thửa, nhất là những khu vực ngoại thành Hà Nội như Sơn Tây, Ba Vì, Thạch Thất, Hoài Đức… những nơi nở rộ tình trạng phân lô bán nền tràn lan rồi bơm thổi, đẩy giá cao, sau đó bỏ hoang gây lãng phí. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng bức thiết.

Theo Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, mỗi một chính sách với những quy định cụ thể sẽ là công cụ điều tiết, quản lý giúp thị trường lành mạnh, ổn định hơn. “Sau nạn phân lô bán nền ồ ạt hồi đầu năm tại nhiều địa phương vào cuộc, dừng tách thửa, phân lô trong đó có Hà Nội khiến thị trường có dấu hiệu chững lại. Việc Hà Nội sắp cho phân lô bán nền trở lại giúp thị trường có nguồn cung tốt hơn, tuy nhiên sẽ khó xảy ra tình trạng sốt “nóng”, ồ ạt như trước”, Tiến sĩ Lượng nhận định.

Bởi, theo ông Lượng, thời điểm này thị trường bất động sản chịu nhiều tác động từ các công cụ quản lý của Nhà nước như: Việc siết tín dụng bất động sản; siết chặt quy hoạch; Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu đánh thuế cao hơn đối với những người sở hữu nhiều bất động sản hay việc bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường hay Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)… Do đó, nhà đầu tư vẫn trong tâm thế nghe ngóng, dè chừng khi xuống tiền.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia cho rằng, sự vào cuộc của các địa phương chỉ là giải pháp tình thế trong khi cái “gốc” của vấn đề là những vướng mắc trong quy định của luật thì chưa được giải quyết.

“Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “sốt ảo” giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan bắt nguồn từ “bất cập” của một số quy định dưới luật. Hồi tháng 5/2022, một số đơn vị đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị sửa đổi quy định dưới luật về tách thửa đất ở, để không xảy ra tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để phân lô bán nền tràn lan”, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho biết.

KTS Phạm Thanh Tùng - Chuyên gia kiến trúc đô thị thì cho rằng, việc Hà Nội quy định tách thửa tại các quận nội thành với diện tích 40m2 là phù hợp. Nhưng việc này liệu có vi phạm vào quyền của công dân hay không, nhất là diện tích đất đó người dân đã được cấp sổ đỏ?.

“Đây chỉ là con số do chính quyền đặt ra nhưng người dân có sổ đỏ, sống hợp pháp trên mảnh đất của mình thì xử lý ra sao? Vì vậy, việc đưa ra con số này cần phải có lý giải hợp lý và khoa học. Đặc biệt, khi làm gì động đến quyền của công dân phải minh bạch, không áp chế người dân được mà nên có sự tuyên truyền, tạo điều kiện để người dân chuyển đến nơi khác sinh sống. Còn phần diện tích nằm trong quy hoạch phải tổ chức đấu giá", KTS Phạm Thanh Tùng nói.