Hà Nội cấm xe xăng, bất động sản vùng ven “lên dây cót”

Lệnh cấm xe xăng ở Hà Nội có thể thúc đẩy xu hướng giãn dân ra vùng ven, khiến giá chung cư nội đô tiếp tục tăng do khan hiếm, đồng thời kích thích giá chung cư vùng ven gia tăng trong trung và dài hạn. Đây là một trong những yếu tố chính sách tác động đến thị trường bất động sản.

Theo phân tích của giới chuyên gia, lộ trình loại bỏ xe xăng tại nội đô Hà Nội không chỉ tác động đến thói quen di chuyển, mà còn có thể tạo lực đẩy cho xu hướng giãn dân ra ngoài trung tâm. Nếu xu hướng này hình thành rõ nét, bất động sản vùng ven – đặc biệt là phân khúc chung cư – sẽ đứng trước cơ hội tăng giá nhờ nhu cầu cư trú ngày một dịch chuyển.

Vành đai 1 Hà Nội, với vị trí chiến lược ôm trọn 9 phường trung tâm, là "trái tim" của thủ đô, nơi gần 800.000 cư dân sinh sống với mật độ kinh hoàng 26.800 người/km2. Đây không chỉ là không gian sống mà còn là huyết mạch giao thông chính, kết nối các phường trung tâm và gánh vác nhu cầu di chuyển khổng lồ. Tuy nhiên, mặt cắt ngang hạn chế đã khiến tình trạng ùn tắc giao thông trở thành "đặc sản" thường nhật.

Giá chung cư nội đô: Chạm ngưỡng trăm triệu và hơn thế nữa

Theo thống kê từ nền tảng bất động sản Biggee, khu vực bên trong vành đai 1 hiện có gần 40 dự án chung cư, trong đó nhiều dự án cao cấp đã chạm hoặc vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Điển hình là những dự án siêu sang như The Grand Hà Nội (593 - 654 triệu/m2), Vinhomes Metropolis Liễu Giai (165 - 192 triệu/m2), hay T - Place (220 - 258 triệu/m2). Ngay cả các dự án tầm giá thấp hơn một chút như D Le Roi Soleil Quảng An (124 - 138 triệu/m2), Sun Grand City (115 - 136 triệu/m2), Discovery Complex 2 (109 - 119 triệu/m2), và Hà Nội Aqua Central (113 - 142 triệu/m2) cũng đều cho thấy mức giá nội đô "không dành cho số đông".

Dọc theo vành đai 1, các dự án như Heritage Westlake (143 - 180 triệu/m2), D’. El Dorado I (101 - 121 triệu/m2), D’. El Dorado II (95 - 104 triệu/m2), hay Vinhomes Nguyễn Chí Thanh (85 - 104 triệu/m2) cũng duy trì mặt bằng giá cao. Ngay cả những dự án có phần "mềm" hơn như Tràng An Complex (79 - 84 triệu/m2), Cầu Giấy Center Point (81 - 86 triệu/m2), Udic Westlake (71 - 76 triệu/m2), và Tòa G2, G3 khu đô thị Ciputra (65 - 69 triệu/m2) vẫn cho thấy mức độ đắt đỏ của khu vực.

Thống kê giá bán căn hộ trong khu vực vành đai 1 của Avison Young tính đến quý II/2025 cũng củng cố điều này: Chung cư C7 Giảng Võ (56 - 69 triệu/m2), Lancaster Hanoi Núi Trúc (64 - 81 triệu/m2), chung cư D2 Giảng Võ (55 - 62 triệu/m2), Vincom Bà Triệu (69 - 108 triệu/m2), và Hoang Thanh Tower (87 - 122 triệu/m2).

Lệnh cấm xe xăng: Dấu hiệu của một làn sóng giãn dân mới?

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 20 về một số nhiệm vụ ngăn chặn, giải quyết tình trạng ô nhiễm môi trường. Trong đó, Hà Nội được yêu cầu triển khai lộ trình cụ thể:

Từ ngày 1/7/2026: Cấm xe mô tô, xe gắn máy sử dụng nhiên liệu hóa thạch lưu thông trong khu vực vành đai 1.

Từ ngày 1/1/2028: Ngoài xe mô tô, xe gắn máy, ô tô cá nhân sử dụng nhiên liệu hóa thạch cũng bị hạn chế lưu thông trong đường vành đai 1 và vành đai 2.

Từ năm 2030: Tiếp tục mở rộng thực hiện trong đường vành đai 3.

Chuyên gia Avison Young Việt Nam nhận định, mục đích chính của quy định này là giảm ô nhiễm không khí và thúc đẩy giao thông bền vững, hướng tới nâng cao chất lượng môi trường sống và không gian đô thị lõi Hà Nội về lâu dài.

"Quy định cấm xe xăng có thể là một trong nhiều yếu tố thúc đẩy người dân cân nhắc dịch chuyển ra ngoài khu trung tâm, song không phải tất cả," đại diện Avison Young chia sẻ. Thực tế, quỹ đất trong vành đai 1 ngày càng khan hiếm, và thị trường căn hộ Hà Nội đang có xu hướng mở rộng về phía Tây và Đông, với nhiều dự án cao cấp như Masteri Grand Avenue, Lumiere Evergreen, The Zei, hay Vinhomes SkyLake.

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp tại vùng ven đã tiệm cận trung tâm, dao động 80 - 130 triệu/m2, tạo nên một mặt bằng giá mới cho toàn thị trường.

Hệ quả thị trường: Chung cư vùng ven "lên ngôi"

Avison Young dự báo: "Trong trường hợp xuất hiện xu hướng giãn dân ra ngoài trung tâm, giá chung cư vùng ven có thể được kích thích gia tăng trong trung và dài hạn. Bản thân các dự án nội đô cũng sẽ tăng giá do tính khan hiếm vốn có."

Quyết định cấm xe xăng tại Hà Nội không chỉ là một chính sách giao thông mà còn là một đòn bẩy tiềm năng làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản. Liệu xu hướng giãn dân và sự tăng giá của chung cư vùng ven có thực sự trở thành hiện thực?