Hà Nội bùng nổ căn hộ thương mại, nhà ở xã hội vẫn "mất hút"

Hà Nội có hơn 30.000 căn hộ đủ điều kiện mở bán, song phần lớn là phân khúc cao cấp với giá ngày càng leo thang, trong khi nhà ở xã hội chỉ vỏn vẹn 1.080 căn. Các chuyên gia cảnh báo giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình và thấp ngày càng xa vời nếu không có chính sách phát triển nhà ở xã hội mạnh mẽ hơn.

Tính đến tháng 9/2025, thị trường nhà ở Hà Nội chính thức đón nhận một nguồn cung khổng lồ: 30.364 căn hộ được phép mở bán. Tuy nhiên, đằng sau con số ấn tượng này, một sự thật trớ trêu đang hiện hữu: trong khi căn hộ thương mại tràn ngập, phân khúc nhà ở xã hội lại trở thành "của hiếm". Điều này không chỉ cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng của thị trường mà còn đặt ra câu hỏi lớn về khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố danh sách các dự án nhà ở đủ điều kiện kinh doanh trong tương lai, với tổng cộng 30.364 căn hộ được phép "bán nhà trên giấy" tính đến tháng 9/2025. Trong số này, phần lớn là chung cư thương mại, cho thấy thị trường đang sôi động trở lại. Tuy nhiên, đằng sau con số ấn tượng này là một thực tế đáng lo ngại: chỉ có 1.080 căn là nhà ở xã hội. Điều này không chỉ cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng của thị trường mà còn đặt ra câu hỏi lớn về khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Căn hộ thương mại: Nguồn cung dồi dào, giá “trên trời”

Nguồn cung căn hộ thương mại mới tăng gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước, tập trung chủ yếu tại các khu vực ven đô như Tây Mỗ, Gia Lâm và Đông Anh. Tuy nhiên, giá bán của các dự án này đã vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Tại khu vực xa trung tâm như Bát Tràng, giá căn hộ đã vượt ngưỡng 65 triệu đồng/m2.

Các dự án tại Tây Mỗ và Đông Anh có giá vượt 100 triệu đồng/m2.

Tại những khu vực đắc địa hơn, giá còn cao hơn nữa. Đơn cử, FLC Hausman Premium Residence và The Matrix Premium có giá từ 120 đến 150 triệu đồng/m2, hay Westlake Residential và Starlake giai đoạn 2 được định giá không dưới 140 triệu đồng/m2.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, mức giá này đã vượt quá tầm với không chỉ của người thu nhập thấp mà cả những người có thu nhập trung bình khá. Ông Trần Vĩnh Phi Long, Giám đốc khu vực ERA Galaxy Group, cũng đưa ra một phép tính đơn giản: với một căn hộ 4 tỷ đồng, một người độc thân phải có thu nhập tối thiểu 50 triệu đồng/tháng mới có thể an toàn với khoản vay.

Nhà ở xã hội: “Của hiếm” và những nghịch lý

Trong khi căn hộ thương mại mở bán ồ ạt, phân khúc nhà ở xã hội chỉ có vỏn vẹn hai dự án đủ điều kiện mở bán.

Rice City Long Châu: Với mức giá dự kiến từ 26-27 triệu đồng/m2, đây được xem là dự án nhà ở xã hội có giá bán cao nhất tại Hà Nội.

Nhà ở xã hội Kim Hoa: Có giá bán 21,2 triệu đồng/m2, nhưng chỉ 480 căn được phép mở bán.

Mức giá này, dù thấp hơn căn hộ thương mại, vẫn là một gánh nặng lớn đối với những người có thu nhập thấp. Trong bối cảnh phần lớn người trẻ ở Hà Nội có thu nhập khoảng 20 triệu đồng/tháng, giấc mơ sở hữu một căn nhà riêng gần như là không thể nếu không có sự hỗ trợ đáng kể từ chính sách hoặc gia đình.

Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa nguồn cung căn hộ thương mại và nhà ở xã hội cho thấy một khoảng trống lớn trên thị trường. Người thu nhập thấp và trung bình đang phải đứng ngoài cuộc chơi và hy vọng duy nhất của họ chỉ có thể đặt vào các chính sách phát triển mạnh mẽ hơn đối với nhà ở xã hội.