Hạ lãi suất tốt hay xấu cho thị trường bất động sản?

Nhà phát triển, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản đều hy vọng lãi suất giảm. Trên thực tế lãi suất cũng đang hạ nhiệt tại nhiều quốc gia. Nhưng đây có thực sự là động lực tốt cho thị trường bất động sản?

Nhìn chung, nhu cầu đối với bất động sản chưa hề suy giảm kể từ cuộc khủng hoảng tài chính. Ngoại trừ cú sốc mạnh mẽ mà thị trường văn phòng phải hứng chịu do Covid-19 và cuộc chiến giữa cửa hàng bán lẻ vật lý với thương mại điện tử, thì nhu cầu về bất động sản đã tăng lên và duy trì ở mức ổn định trong nhiều năm.

Ngay cả sau sự sụp đổ của một số ngân hàng lớn làm rung chuyển hệ thống tài chính toàn cầu, thì suy thoái kinh tế và thất nghiệp mới là những thủ phạm khiến nhiều ngân hàng trung ương thay đổi quỹ đạo tăng hoặc giảm lãi suất.

Nhiều người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản nói rằng họ thực sự mong muốn lãi suất sẽ giảm xuống nhưng không nhận ra rằng mặt khác của đồng xu đó không hấp dẫn lắm. Nhiều chuyên gia thậm chí cho rằng, lãi suất duy trì như hiện tại với nhu cầu ổn định sẽ là bức tranh tốt hơn so với lãi suất thấp đi kèm với nhu cầu thấp.

Thị trường hiện tại

Thị trường nhà ở hiện tại đang chứng kiến lượng tồn kho thấp, hoặc lượng tồn kho thấp đối với các sản phẩm có nhu cầu cao do chênh lệch cung – cầu (ít nhà ở giá rẻ, nhiều nhà ở cao cấp). Cùng với lạm phát tăng khiến giá nguyên vật liệu và nhân công cao hơn, hoạt động xây dựng và giá nhà sẽ đắt đỏ hơn.

Vì vậy, nếu mọi người vẫn cần một nơi để ở và có đủ khả năng chi trả cho một nơi ở hợp lý vì họ có việc làm (tức là nền kinh tế chưa hoàn toàn suy thoái), họ sẽ chờ và thuê nhà thêm một thời gian nữa để tránh những rủi ro từ biến động kinh tế và lãi suất tăng/giảm đột ngột.

Nếu không có tình trạng mất việc làm đáng kể trong nền kinh tế, điều cần thiết để lãi suất giảm đáng kể tại một số quốc gia như Mỹ, thì lạm phát có thể sẽ tiếp tục đối với các bất động sản cho thuê chất lượng cao. Điều này có nghĩa là người tiêu dùng vẫn sẽ cần đưa ra quyết định giữa chi phí cố định của khoản vay thế chấp và chi phí sinh hoạt ngày càng tăng khi thuê nhà.

Nếu lạm phát tiền thuê nhà tăng cao và lượng tồn kho nhà ở vẫn ít, thì nhu cầu mua nhà có thể sẽ tăng lên mà lãi suất vẫn không giảm.

Lãi suất hạ, nên mua nhà hay không?

Việc mua nhà đòi hỏi người mua phải duy trì được sự hợp lý và cân bằng. Một ngôi nhà sẽ vừa là một khoản đầu tư, vừa là nơi trú ẩn. Nếu tất cả các yếu tố phù hợp đều sẵn sàng, bao gồm khu vực địa lý, tình trạng căn nhà, mức giá… thì lãi suất giảm là thời điểm tốt để quyết định mua nhà hoặc đầu tư bất động sản. Bởi khi lãi suất thấp, mức độ cân bằng giữa rủi ro và lợi nhuận cũng tốt hơn so với khi thị trường hứng chịu những cú sốc lớn về đại dịch, chiến tranh, lãi suất tăng mạnh và sự phá sản của ngân hàng toàn cầu.

Trong khi đó, các nhà đầu tư phải xem xét kỹ lưỡng loại hình bất động sản (mua để bán, xây để cho thuê, và cho thuê chung cư hay một gia đình), các điều khoản cho vay, và nhu cầu sử dụng tiền mặt hoặc dòng vốn lưu động… để đáp ứng các xu hướng mới và sự thay đổi đột ngột của thị trường hiện tại.

Nói chung, để quyết định mua nhà hay không, cần phải xem xét sự tương tác giữa lãi suất thế chấp, lạm phát tiền thuê nhà, lạm phát giá cả và nguồn cung sẵn có thay vì chỉ tập trung vào việc lãi suất hạ nhiệt, mặc dù đây vốn là yếu tố quyết định rất nhiều đến sự phục hồi của thị trường bất động sản.