Gỡ 'nút thắt' cho nhiều dự án nhà ở, đầu tư công

Việc ban hành và triển khai Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng gỡ nút thắt cho hàng loạt dự án đầu tư công chậm tiến độ và các dự án nhà ở tuy đã hoàn tất thủ tục pháp lý nhưng vẫn chưa thể bán hàng bởi ách tắc khâu thẩm định giá đất.

Trong quý 1/2024, Sở TN&MT tỉnh Bình Dương đã chào mời 29 gói thầu xác định tiền sử dụng đất tại 29 dự án bất động sản. Danh sách các dự án bất động sản tại Bình Dương chờ xác định giá đất ngày càng dài và cứ 2 - 3 tháng, cơ quan chức năng lại chào thầu một lần. Không ít dự án được chào thầu từ năm 2022 nhưng đến nay vẫn chưa lựa chọn được đơn vị tư vấn.

Dự án Nâng cấp mở rộng quốc lộ 13. Ảnh: H.C

Đại diện chủ đầu tư một dự án chung cư tại thành phố Tân Uyên (Bình Dương) cho biết, dự án đã đáp ứng các thủ tục pháp lý quan trọng như chấp thuận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thẩm định thiết kế cơ sở, có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư chưa triển khai bước tiếp theo khi chưa xác định được tiền sử dụng đất.

Đối với các dự án đầu tư công tại Bình Dương, hầu hết đều chậm tiến độ so với kế hoạch đề ra. Dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 dài gần 13 km có tổng vốn đầu tư gần 1.400 tỷ đồng, khởi công tháng 4/2022 và dự kiến hoàn thành cuối năm 2023, nhưng đến nay công trình còn dang dở. Tương tự, dự án đường tạo lực Bắc Tân Uyên - Phú Giáo - Bàu Bàng có chiều dài 26 km với tổng mức đầu tư 1.646 tỷ đồng, khởi công năm 2021, dự kiến hoàn thành cuối năm 2023, song đến nay còn vướng khâu giải phóng mặt bằng một số đoạn, ảnh hưởng đến tiến độ thi công toàn dự án.

Ông Lê Minh Quốc Việt, Giám đốc Cty Điện lực tỉnh Bình Dương, đại biểu HĐND tỉnh, cho biết, qua khảo sát của HĐND tỉnh, công tác xây dựng, thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể trên địa bàn đang gặp nhiều khó khăn, như tiến độ thực hiện chậm; không thuê được các đơn vị làm dịch vụ tư vấn do chi phí dịch vụ thấp, rủi ro pháp lý cao. Trong khi đó, cán bộ có tâm lý ngần ngại vì rủi ro. Vì vậy, địa phương còn tồn đọng nhiều hồ sơ chưa giải quyết được do chưa có giá đất cụ thể.

Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương Võ Văn Minh cho biết, tính đến đầu tháng 7/2024, giá trị giải ngân của tỉnh đạt 4.547 tỷ đồng, bằng 20,7% kế hoạch đề ra. Trong đó với các công trình trọng điểm, giá trị giải ngân mới đạt 3.001 tỷ đồng, bằng 16,7% kế hoạch vốn được giao. Theo ông Minh, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ giải ngân còn thấp, trong đó nhiều dự án còn vướng công tác bồi thường giải tỏa. Việc chậm bàn giao mặt bằng làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công.

Theo ông Ngô Quang Sự, Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Bình Dương, Luật Đất đai mới có hiệu lực từ 1/8 tới sẽ tháo gỡ được các “nút thắt” liên quan đến nhiều dự án đầu tư công và dự án nhà ở. Theo đó, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 71 của Chính phủ quy định chi tiết về trình tự, cách thức thu thập, lựa chọn thông tin, tính toán trong việc xác định giá đất đã quy định cụ thể hơn về trình tự, nội dung thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất. Đặc biệt, việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư có hướng mở rộng hơn so với quy định cũ.

“Sở đang khẩn trương dự thảo quy định một số yếu tố ước tính doanh thu, chi phí theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh để lấy ý kiến của các sở, ban ngành, địa phương và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh trên tinh thần đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất, đúng quy định pháp luật, không gây thất thoát ngân sách nhưng cũng phải đảm bảo ổn định môi trường đầu tư và nhà đầu tư an tâm đầu tư tại Bình Dương”, ông Sự nói.

Giá đất có nơi tăng 50 lần

Dự kiến từ ngày 1/8, TPHCM sẽ có bảng giá đất mới thay cho quyết định số 02/2020/QĐ-UBND của UBND TPHCM, theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Bảng giá đất mới sẽ điều chỉnh tăng từ 5 lần đến hơn 50 lần so với bảng giá đất hiện hành, tùy theo từng khu vực.

Cụ thể, giá đất ở đô thị cao nhất ở TPHCM là 810 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi… (quận 1). So với bảng giá đất hiện hành, giá đất dự kiến tăng gấp 5 lần. Một số tuyến đường lân cận khu vực trên có giá 528 triệu đồng, như: đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Linh đến cầu Nguyễn Tất Thành), tăng 422,4 triệu đồng/m2 đồng so với bảng giá đất hiện hành; đường Phạm Hồng Thái có giá 418 triệu đồng/m2, tăng 334,4 triệu đồng/m2.

Tại thành phố Thủ Đức, bảng giá đất hiện hành chỉ từ 5 - 7 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2 thì từ ngày 1/8 cũng tăng hàng chục lần. Đường Trần Não dự kiến có giá 149 triệu đồng/m2, trong khi bảng giá hiện hành chỉ từ 13 - 22 triệu đồng/m2. Các tuyến đường thuộc phường Thảo Điền trước đây chỉ khoảng 7,8 triệu đồng/m2, giá dự kiến tăng lên từ 88 - 120 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Sở TN&MT TPHCM, bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 đã thực hiện theo nguyên tắc thị trường, sát giá thị trường. “Việc xác định giá đất dựa trên dữ liệu thị trường và cơ sở giá đất. Qua các năm đều có dữ liệu từ Cục Thuế TPHCM, Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM... Bảng giá này là cập nhật dữ liệu đã được giao dịch trên thực tế và Sở TN&MT TPHCM đã cân chỉnh lại, không làm tăng giá bất động sản”, ông Thắng nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), giá đất tăng cao tất yếu kéo theo tiền sử dụng đất, thuế, phí... tăng tương ứng. Nhóm chịu ảnh hưởng nhiều nhất là những người cần mua bán, chuyển nhượng, phải đóng lệ phí trước bạ cao hơn mức cũ. Mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng cũng sẽ cao hơn bởi công thức tính thuế là 2% nhân với giá chuyển nhượng. Tiếp theo là nhóm cần làm hồ sơ đất đai liên quan đến các thủ tục cấp sổ, đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, nhất là ở khu vực các huyện ngoại thành của TPHCM như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh... nơi có tỷ lệ tăng giá đất cao nhất và còn nhiều trường hợp người dân chưa làm sổ do vướng quy hoạch hoặc chưa có điều kiện làm.