Giải mã cơn sốt đất: Hà Nội và TPHCM cần nhanh chóng "cắt cơn", các tỉnh khác sẽ chỉ còn mang tính thời điểm

Từ đầu năm, cơn sốt đất ở nhiều nơi trên cả nước tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, đồng thời mang lại rủi ro cho các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.

Theo đó, từ đầu năm 2021 đến nay, sự biến động càng bất thường hơn khi nhiều địa phương ghi nhận hiện tượng giá đất tăng chóng mặt. Trong đó, rầm rộ nhất có lẽ phải kể đến đợt sốt đất ảo ở huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước chỉ diễn ra vài ngày hồi cuối tháng 2 và đầu tháng 3/2021 vừa qua.

Chỉ từ thông tin UBND tỉnh Bình Phước có chuyến khảo sát thực địa tại Hớn Quản vào ngày 19-2 để có cơ sở đề xuất Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Quốc phòng và Chính phủ giao lại sân bay quân sự Téc-ních để xây dựng sân bay lưỡng dụng (vừa phát triển kinh tế vừa thực hiện nhiệm vụ quốc phòng), rất nhiều người ở TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai và những địa phương khác đã đổ xô tìm đến Hớn Quản để mua bán đất.

Tương tự, tại Hà Nội, khảo sát tại một số dự án khu vực Hoài Đức giá đất tại nhiều dự án tăng phi mã 30 - 40% chỉ trong thời gian ngắn.

Thời điểm cuối năm 2020 đầu năm 2021, một số dự án đắp chiếu cả thập kỷ bất ngờ nổi lên với giá tăng gấp 2 -3 lần khiến thị trường quanh khu vực thiết lập mặt bằng giá mới, có dự án ăn theo trên thị trường thứ cấp cũng tăng vài tỷ đồng mỗi biệt thự.

Cụ thể, dự án Hà Đô Charm Villas (An Thượng, Hoài Đức), theo bảng giá giới thiệu của môi giới, đa số các căn biệt thự có giá trên 70 triệu đồng/m2, trong đó một số căn diện tích nhỏ có đơn giá tới 80 triệu đồng/m2. Dự án An Lạc Symphony (Vân Canh, Hoài Đức), theo môi giới giá bán trung bình dự kiến đối với liền kề lên tới 110-120 triệu đồng/m2. Với những căn biệt thự, đơn giá dự kiến không dưới 90 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, giá đất khu Đông nay là TP Thủ Đức liên tục sốt cao với mức tăng 40-50%. Sốt đất khiến cho giá đất khu Đông TP.HCM tăng gấp đôi chỉ trong 1-2 năm. Ngay khi TP. Thủ Đức được thành lập, giá nhà đất ở đây được đẩy lên cao ngất, nhất là khu vực gần trung tâm hành chính của thành phố này.

Không chỉ dừng lại ở một vài địa phương xưa nay vốn là điểm nóng của thị trường bất động sản, cơn sốt lan dần trên nhiều địa phương trên cả nước theo sóng đầu tư đi tỉnh, ra các vùng ven đô như Hoà Lạc, Ba Vì, Hoà Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang…

Đơn cử như ở Bắc Giang, theo một người môi giới nhà đất tại khu vực Lan Mẫu và Yên Sơn (huyện Lục Nam), giá đất khu vực này có nơi đã tăng nhiều lần so với trước đó, hiện được rao với mức 20-30 triệu đồng/m², có lô được thổi giá lên tới 40 triệu đồng/m².

Liên quan đến vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, thời điểm năm đầu của một kỳ quy hoạch mới, nhiều ý tưởng về quy hoạch đô thị, quy hoạch hạ tầng đã được đưa ra.

Điển hình là Thủ Đức, thành phố biển Cần Giờ và nhiều tuyến cao tốc huyết mạch tại TPHCM được đề xuất. Ở Hà Nội, quy hoạch thành phố Sơn Tây, thành phố Sông Hồng và các tuyến cao tốc cũng được đưa ra.

Tại nhiều tỉnh, thành phố cũng đề ra nhiều dự án lớn về sân bay, bến cảng, đô thị trong quy hoạch phát triển của mình như tại sân bay Long Thành (Đồng Nai), hay những cơn sốt đất đã xảy ra ở Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) và Bắc Vân Phong (Khánh Hoà) là khi Nhà nước có chủ trương thành lập ba đặc khu hành chính - kinh tế…

Theo GS Đặng Hùng Võ, một nguyên nhân khác nữa là do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 làm giảm đáng kể đến thu nhập của người dân.

Trong khi lợi nhuận từ tiền gửi ngân hàng chỉ ở mức 4%, gần ngang với tỷ lệ lạm phát cơ bản được phép, do đó nhiều người nghĩ tới giải pháp đầu tư bất động sản để tăng thu nhập. Nhu cầu tăng cao mà cung thấp khiến cho những cơn sốt đất càng bùng lên cao hơn.

"Nguyên nhân nữa là do giới đầu cơ, cò mồi đất vì trục lợi bất chính đã gây nhũng nhiễu thông tin, tung tin thất thiệt về pháp luật, về quy hoạch, tạo nên những cơn sốt đất ảo để lôi kéo mọi người tung tiền vào mua đất", GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, hiện nay hệ thống thuế bất động sản của Việt Nam chưa được đổi mới, do đó chưa thể dùng công cụ thuế để cắt sốt đất như những quốc gia khác trên thế giới. Việc người dân chuyển quyền sử dụng đất vẫn phải xác nhận đăng ký giao dịch.

Do vậy, để xử lý những cơn sốt đất hiện nay, các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM phải đặt việc cắt sốt đất là nhiệm vụ trọng tâm để cơn sốt đất này không lan ra toàn thị trường. Các cơn sốt đất ở các địa phương khác chỉ còn mang tính thời điểm và cục bộ.

Tại mỗi địa phương, việc cắt sốt đất có thể thực hiện bằng 3 việc, bao gồm: Tạm dừng việc cho chuyển mục đích sử dụng đất vì quy hoạch kỳ tới chưa được phê duyệt; giải tán các “chợ cóc” bất động sản do giới “cò nhà đất” lập ra; đề nghị báo chí vào cuộc để đăng tải những thông tin chính xác về tình trạng quy hoạch, những rủi ro gặp phải… nhằm không để hình thành hiệu ứng đám đông.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại tạm thời không cung cấp tín dụng cho kinh doanh bất động sản, nhằm ngăn chặn tình trạng “nổ” bong bóng bất động sản gây ra khủng hoảng tài chính.

Các địa phương cần dựa trên Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo hướng thông qua Hội đồng nhân dân một quy trình thống nhất về giải quyết đất đai cho các dự án đầu tư, nhằm đẩy nhanh việc phê duyệt dự án đầu tư bất động sản. Việc này sẽ loại bỏ được tâm lý e ngại thiếu cung nhà ở trong vài ba năm tới.

Ngoài ra, chính quyền cấp tỉnh cần chuẩn bị những nội dung đổi mới về quản lý đất đai hướng tới một thị trường bất động sản bền vững để chung tay xây dựng Luật Đất đai sửa đổi.