Giá nhà không chạy theo metro

Dù các tuyến metro đang mở ra tọa độ mới cho thị trường bất động sản từ TP.HCM đến Bình Dương với hàng loạt dự án bám sát quy hoạch, thực tế cho thấy không phải khu vực nào gần nhà ga cũng tự động gia tăng giá trị.

Mặc dù các tuyến metro mới kích hoạt làn sóng phát triển bất động sản, giá trị bền vững chỉ thực hiện khi khu vực có hệ sinh thái đô thị đầy đủ và cơ hội việc làm.

TP.HCM đang triển khai tuyến metro số 4 kết nối Đông Thạnh-Bến Thành-Hiệp Phước và tuyến số 2 từ Thủ Dầu Một đến Tao Đàn, kích hoạt nhiều dự án bất động sản định vị gần các ga. Phía Nam Thành phố, các dự án như TT Genesis, Vlasta Premier, Arcadia at Lavila được quảng bá có lợi thế kết nối hạ tầng. Tại Bình Dương, Nam Mekong Grand Plaza được phát triển với kỳ vọng kết nối mạng lưới metro TP.HCM. Xu hướng này phản ánh kỳ vọng của thị trường về tác động của hạ tầng giao thông đối với giá trị bất động sản.

Các dự án dọc tuyến metro số 1 (Bến Thành-Suối Tiên) như The Vista An Phú, Masteri Thảo Điền, Gateway Thảo Điền ghi nhận mức tăng giá giao dịch thứ cấp đáng kể so với thời điểm mở bán. Tuy nhiên, hiện tượng này không phải là quy luật tự động. Theo chuyên gia quy hoạch đô thị, hạ tầng chỉ tạo giá trị bền vững khi đi cùng hệ sinh thái đô thị mạnh, bao gồm việc làm, tiện ích và mật độ dân cư. Giá trị thường tập trung tại khu trung tâm và các nhà ga có khả năng khai thác thương mại cao, trong khi khu vực vệ tinh chỉ hưởng lợi rõ hơn khi mạng lưới hoàn chỉnh.

Với nhà đầu tư, câu hỏi không chỉ là gần metro hay không, mà là gần ga nào, kết nối tuyến gì, xung quanh có việc làm và tiện ích gì, và mạng lưới sẽ hoàn thiện khi nào. Để hạ tầng trở thành động lực phát triển, cần quy hoạch lại không gian sử dụng đất quanh ga, cho phép phát triển mật độ phù hợp và tạo khu đô thị đa chức năng. Pháp lý rõ ràng và nguồn vốn dài hạn sẽ quyết định tốc độ triển khai các dự án. Theo các nhà phát triển bất động sản, một khu vực phát triển thực thụ phải là nơi người dân có thể sống, làm việc, học tập, vui chơi và tiếp cận dịch vụ thiết yếu trong khoảng cách đi bộ hợp lý.

Khi khoảng cách giữa các cực phát triển được rút ngắn bằng metro, bản đồ bất động sản sẽ thay đổi dọc các hành lang giao thông và điểm nút đô thị. Ở mỗi điểm nút, câu chuyện không chỉ là một nhà ga, mà là nơi dòng người, việc làm, thương mại, dịch vụ và bất động sản hội tụ. Điều này tạo nền tảng cho phát triển bền vững, nhưng chỉ khi các yếu tố này được quy hoạch và triển khai đồng bộ.