Giá nhà đất lập đỉnh: Dân "chới với", nhà đầu tư "bất lực"

Thị trường bất động sản Việt Nam đang mất cân đối nghiêm trọng khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở bình dân gần như vắng bóng. Giá nhà đất neo cao khiến người dân khó tiếp cận, còn nhà đầu tư gặp nhiều rào cản về pháp lý, chi phí và sức mua yếu, đòi hỏi sự can thiệp mạnh mẽ từ Nhà nước để tái cân bằng cung – cầu.

Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang được kỳ vọng sẽ từng bước tái lập trạng thái cân bằng cung – cầu. Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo hành trình phục hồi sẽ không hề suôn sẻ khi loạt nút thắt về chính sách, pháp lý, giá đất neo cao và sức mua suy yếu vẫn đang là những lực cản lớn, bóp nghẹt kỳ vọng phục hồi bền vững của thị trường.

Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang đối mặt với tình trạng mất cân đối nghiêm trọng về nguồn cung. Theo số liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung căn hộ cao cấp tăng vọt gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, trong khi phân khúc bình dân và nhà ở xã hội lại khan hiếm. Cụ thể, tỷ trọng căn hộ cao cấp và sang trọng chiếm tới 62%, trong khi căn hộ bình dân chỉ chiếm một phần rất nhỏ. Sự lệch pha này đang tạo ra rào cản lớn, kìm hãm sự phục hồi của thị trường.

Giá đất cao, sức mua yếu: "Cái phanh" kìm hãm thị trường

Một trong những rào cản lớn nhất hiện nay là giá nhà đất vẫn ở mức quá cao, khiến cả người dân lẫn nhà đầu tư đều "chới với". Theo các chuyên gia, bảng giá đất mới sắp được áp dụng, vốn đã tăng vọt, sẽ tạo ra nhiều hệ lụy và làm thay đổi mối quan hệ cung - cầu. Sức mua của thị trường cũng rất khó cải thiện trong ngắn hạn, đặc biệt khi thu nhập và việc làm của người dân còn nhiều biến động.

Những giải pháp như nhà ở xã hội dù được triển khai nhưng chỉ giải quyết được một phần vấn đề. Phân tích sâu hơn, các chuyên gia cho rằng, mấu chốt nằm ở chỗ các chính sách hiện hành chưa đủ mạnh để hạn chế đầu cơ. Ngược lại, một số quy định còn vô tình khuyến khích đầu cơ, dẫn đến những mất cân đối nghiêm trọng, thậm chí là nguy cơ sụp đổ thị trường.

Vai trò mờ nhạt của doanh nghiệp nhỏ và những vướng mắc pháp lý

Trước đây, các doanh nghiệp vừa và nhỏ từng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nhà ở bình dân, nhưng hiện tại lại gần như vắng bóng. Nguyên nhân chính là những vướng mắc về pháp lý, đặc biệt là quy định về giải phóng mặt bằng. Trong khi các doanh nghiệp lớn được hỗ trợ trong công tác này với mức giá đền bù theo khung quy định, các doanh nghiệp nhỏ phải tự đàm phán với chi phí cao gấp nhiều lần, khiến họ kiệt sức và không thể hoàn tất dự án.

Bên cạnh đó, những biến động về chi phí vật liệu xây dựng cũng tác động mạnh đến tiến độ và giá thành. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự vào cuộc mạnh mẽ từ các cơ quan quản lý, đặc biệt là trong việc kiểm soát giá thành bất động sản, làm sao để phù hợp hơn với thu nhập thực tế của người dân.

Hướng đi nào cho thị trường nhà ở vừa túi tiền?

Về dài hạn, Savills dự báo đến năm 2050, 68% dân số thế giới sẽ sống tại đô thị, tạo áp lực lớn về nhu cầu nhà ở. Các sản phẩm nhà ở thương mại tại vị trí tốt vẫn sẽ thu hút nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Tuy nhiên, thị trường vẫn thiếu hụt trầm trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cho người thu nhập thấp.

Để giải quyết bài toán này, các chuyên gia gợi ý Việt Nam nên học hỏi mô hình từ Singapore, nơi Chính phủ trực tiếp xây dựng và quản lý toàn bộ quy trình nhà ở xã hội. Đây là cách tiếp cận hiệu quả để đảm bảo an sinh xã hội, giải quyết vấn đề nhà ở một cách căn cơ và đúng đối tượng.

Từ nay đến cuối năm, thị trường khó có những thay đổi lớn về nguồn cung nhà ở giá rẻ. Dù các chính sách hỗ trợ như lãi suất ưu đãi cho người trẻ mua nhà là một tín hiệu tích cực, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế về tính khả thi. Với giá đất đầu vào cao, việc điều chỉnh giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra. Nếu có, chỉ là giảm nhẹ và tập trung ở một số phân khúc nhất định.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại nhiều bất cập phức tạp, với giá nhà ở cao ngất ngưởng tạo ra rào cản lớn cho người mua. Nếu không có giải pháp mạnh mẽ và kịp thời, tình trạng này sẽ tiếp tục ảnh hưởng tiêu cực đến cả xã hội và nền kinh tế.