Giá một căn hộ ở Thủ Thiêm sẽ lập đỉnh 50 tỉ đồng sau “cơn sốt” đấu giá?

TPHCM - Hơn nửa thập kỷ qua, các chung cư nằm trong khu đô thị Thủ Thiêm đều tăng giá 30-118% qua từng giai đoạn mở bán đến lúc bàn giao.

Giá căn hộ ở Thủ Thiêm tăng mạnh

Theo dữ liệu khảo sát của Rever, giá nhà cao tầng tại khu đô thị Thủ Thiêm liên tục tăng vọt qua từng năm trong suốt giai đoạn 2015-2021. Mức tăng giá thấp nhất là 30% cho những dự án chào bán trong vòng 2-3 năm gần đây, trong khi những dự án đã chào bán từ 6 năm trước hiện có mức tăng trên 100%.

Đơn cử như tại phân khu chức năng số 3 của đô thị Thủ Thiêm, dự án The River bán ra thị trường khoảng 1.100 căn hộ kể từ năm 2020 với giá khởi điểm 100 triệu đồng một m2 đến nay ghi nhận giao dịch ở mức 130 triệu đồng một m2, tăng giá 30%.

Trong khi đó, ở phân khu chức năng số 1 của khu đô thị này, dự án The Metropole Thủ Thiêm có giá bán khởi điểm qua các năm 2018, 2019 và 2020 ứng với 3 giai đoạn lần lượt là 95, 115, 160 triệu đồng/m2 đến nay có giá giao dịch các sản phẩm lần lượt là 145, 160 và 210 triệu đồng/m2. Ở giai đoạn 2 của dự án trên, rổ hàng 240 căn dự kiến bàn giao năm 2022 ghi nhận mức tăng giá 39,1%. Trong khi đó, giai đoạn ba chào bán ra thị trường 646 căn dự kiến bàn giao vào năm 2023 hiện có mức tăng giá 31,2%.

Ở phân khu chức năng số 2B khu đô thị Thủ Thiêm, dự án Empire City giai đoạn một và hai đã bàn giao trong năm 2020-2021, vào thời điểm mở cách đây 4 năm có giá khởi điểm là 70-90 triệu đồng một m2, hiện đã vọt lên 115-130 triệu đồng/m2, tăng 44,4-64,2%.

Giai đoạn ba và bốn của dự án này chào bán cách đây 3-4 năm với giá 120-140 triệu đồng/m2, hiện đã chạm ngưỡng 160-180 triệu đồng/m2, tăng 28,5-33%. Đây là dự án có vị trí tiếp giáp quận 1 qua bờ sông Sài Gòn ghi nhận đỉnh tăng giá đạt trên 64% sau nửa thập niên mở bán.

Sắp có mức giá bán căn hộ kỷ lục?

Tại cuộc đấu giá các lô “đất vàng” ngày 10.12 vừa qua, Ngôi Sao Việt, do đích thân Chủ tịch Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng tham gia đấu giá, đã kiên quyết mua cho bằng được lô đất có diện tích lớn nhất đến 10.059,7m2 với view hồ trung tâm, thuộc Khu chức năng số 3, trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá trúng đấu giá lô đất này là 24.500 tỉ đồng, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm (2.942,2 tỉ đồng). Như vậy, Tân Hoàng Minh đã chi đến 2,4 tỉ đồng để mua một m2 đất tại lô đất có ký hiệu 3-12.

Theo phê duyệt quy hoạch của TP.HCM, khu đất mang số hiệu 3-12 mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, được xây dựng cao 4 - 25 tầng nổi và 2 tầng hầm. Dân số tối đa cho khu đất này là 3.420 người, với 570 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại. Với tổng số 570 căn hộ được phê duyệt, nếu chia đều thì bình quân mỗi căn hộ phải gánh tiền đất là 42,9 tỉ đồng.

Tương tự, tại lô đất ký hiệu 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2, mà Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với giá 5.026 tỉ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm, bình quân mỗi m2 đất, doanh nghiệp này đã chi 1 tỉ đồng.

Theo phê duyệt quy hoạch, khu đất này có hệ số sử dụng đất là 3,99 chỉ được xây dựng cao 4 - 10 tầng nổi và 1 tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa trên 70% diện tích đất, với 101 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại. Dân số tối đa là 811 người. Nếu chia đều thì chỉ riêng tiền đất, mỗi căn hộ gánh đến 49,7 tỉ đồng.

Tại khu đất rộng 6.446 m2 có ký hiệu 3-5 mà Công ty CP Dream Republic trúng đấu giá, với giá trị 3.820 tỉ đồng, tính trung bình mỗi m2 đất có giá khoảng 600 triệu đồng, cao gấp 6,6 lần so với giá khởi điểm. Trong khi đó, lô đất 3-8 rộng hơn 8.500m2, có giá khởi điểm là 1.018,594 tỉ đồng, mà Công ty CTCP Sheen Mega trúng đấu giá với 4.000 tỉ đồng, gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm.

Theo dự đoán của một số chuyên gia tư vấn đầu tư, dựa trên chỉ tiêu quy hoạch và kiến trúc được duyệt, riêng tiền đất phân bổ cho mỗi m2 sàn của dự án này đã lên đến gần 300 triệu đồng. Cộng thêm với chi phí xây dựng và hoàn thiện, chi phí marketing và bán hàng, chi phí lãi vay… theo thông lệ hiện nay thì nếu dự án này được mở bán trong năm 2023, thì giá mỗi m2 sẽ dao động 15.000USD/m2, tương đương gần 350 triệu đồng cho một m2.

Một căn hộ 100m2 khi đó có giá trị ước tính không dưới 35 tỉ đồng. Nếu cộng thêm 10-30% cho phí lợi nhuận cho chủ đầu tư cùng các chi phí dự trù, mỗi căn hộ tại khu vực này hoàn toàn có thể cán mốc 50 tỉ đồng, tức 500 triệu đồng/m2.

Như vậy, trong tương lai, các căn hộ tại các khu đất đấu giá này sẽ chính thức lập kỷ lục về giá tại khu vực Thủ Thiêm, vượt qua những tên tuổi cùng khu vực. Mức giá này dự đoán cũng sẽ sánh ngang với Grand Marina – dự án có vị trí tại khu “đất vàng” quận 1, với sự tham gia phát triển và quản lí vận hành của tập đoàn khách sạn nổi tiếng thế giới Marriott International.