Giá đất theo thị trường, tính theo phương án nào?

Nhiều địa phương và chuyên gia bày tỏ lo ngại, việc định giá đất sát giá thị trường theo quy định trong dự thảo Luật Đất đai sẽ khó áp dụng, triển khai thực tế, nhất là khi xác định giá đất thị trường ở những vùng trước đó chưa có giao dịch.

Nhiều dự án giải phóng mặt bằng gặp khó khăn trong vấn đề xác định giá đất sát giá thị trường. Ảnh: Như Ý

Nhiều khó khăn trong định giá đất

Liên quan đến vấn đề định giá đất, điều 153 của dự thảo luật quy định việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Giá đất thị trường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

Góp ý về nội dung này, bà Đỗ Thị Minh Hoa, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Kạn chia sẻ, việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường phục vụ công tác xác định giá đất gặp nhiều khó khăn do không có cơ sở xác nhận tính trung thực của người cung cấp thông tin về giá đất (người chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng). Việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong một số trường hợp còn phức tạp do thiếu thông tin giá đất thị trường, đội ngũ tư vấn định giá đất chưa đáp ứng nhu cầu. Bà Hoa đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể và có định lượng hơn về các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để có thể lượng hóa các câu hỏi như thế nào là “xuất hiện với tần suất nhiều nhất”, “khoảng thời gian nhất định” là bao lâu.

Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nam Định Trần Anh Dũng cũng cho rằng, thực tế việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường, thậm chí một số khu vực không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng. Do đó, tỉnh này đề nghị không quy định khoản này tại Luật đất đai mà quy định tại Nghị định, Thông tư kèm theo hướng dẫn cụ thể, chi tiết.

Ông Hà Trọng Hải, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lai Châu cũng đề nghị quy định rõ hơn về giá đất trên thị trường bởi việc xác định giá đất cực kỳ khó khăn. Ông đề xuất, các giao dịch về đất phải đưa lên sàn mới thống kê được giá, còn chỉ dựa vào điều tra thống kê tại các văn phòng công chứng thì rất khó xác định chính xác.

Nhiều rào cản xác định giá thị trường

Chia sẻ về những khó khăn trong định giá đất sát giá thị trường, TS Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, luật chưa định nghĩa rõ thế nào là “thị trường”, trong khi có cả thị trường đầu cơ và thị trường được điều tiết. Ngoài ra, phải làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường” bởi giá cả dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến.

TS Dũng chia sẻ thêm, mặc dù luật đã định nghĩa thế nào là “giá thị trường” bằng cách liệt kê nguồn dữ liệu thu thập nhưng nguồn dữ liệu này có thể bị bóp méo bởi thị trường rất dễ bị thao túng, nhất là các khu đất ở. Nhiều giao dịch thổi giá khi bán đồng thời làm thấp giá khi trả thuế thu nhập, giá giao dịch ghi nhận tại phòng một cửa không phản ánh giá thị trường. Theo TS Dũng, xác định giá đất gần hơn với giá thị trường đòi hỏi nhiều nỗ lực kết hợp như luật thuế, quản lý thị trường, khống chế đầu cơ.

Trao đổi về nội dung này, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho biết, để có dữ liệu xác định giá đất sát thị trường thì mọi giao dịch của các tổ chức kinh doanh phải thực hiện trên sàn, giao dịch đến đâu thì giá cập nhật đến đó. Khi có dữ liệu đủ dày, cơ quan quản lý sẽ có bản đồ về giá đất theo thị trường.

Không đưa Sở TN&MT vào Hội đồng định giá đất

Để đảm bảo nguyên tắc định giá đất (độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định), UBND tỉnh Thái Bình đề nghị trong thành phần tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể không có Sở TN&MT và Phòng TN&MT (là cơ quan tham mưu UBND cấp tỉnh, cấp huyện về định giá đất - cơ quan định giá). Tỉnh này cũng đề nghị làm rõ vai trò, trách nhiệm, phạm vi tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất trong việc thẩm định giá đất, để tránh trùng lặp hoặc hiểu lầm, thuận lợi trong triển khai thực tế.

Không “giơ cao đánh khẽ” với dự án treo

Liên quan đến các dự án treo, chậm đưa đất vào sử dụng, theo ông Đặng Ngọc Hậu, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Sơn La chia sẻ, tỉnh này đang gặp nhiều khó khăn trong thu hồi đất với các trường hợp chấm dứt đầu tư do quy định cho phép chủ đầu tư bán tài sản hợp pháp trong vòng 24 tháng. Một số trường hợp thực hiện bán tài sản trong vài ngày trước khi hết thời hạn 24 tháng, một số trường hợp thành lập công ty mới để hợp thức hóa việc chậm triển khai. Vì vậy, để tránh tình trạng các doanh nghiệp có năng lực yếu kém không thể triển khai dự án hoặc tạo một số dự án ma chuyển nhượng thu lời, UBND tỉnh Sơn La kiến nghị, dự thảo Luật Đất đai quy định thu hồi đất ngay tại thời điểm thu hồi chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư.

Ông Lê Anh Quân, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hải Phòng kiến nghị, dự thảo Luật lần này cần làm rõ khái niệm thế nào là chậm đưa đất vào sử dụng. “Ở đây cần hiểu đưa đất vào sử dụng là phải xây dựng đầy đủ các công trình hay xây dựng một số hạng mục công trình”, ông Quân đặt vấn đề. Để hạn chế dự án treo, Hải Phòng đề xuất bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chậm triển khai dự án, đã bị xử phạt nhưng trong thời gian nhất định (6-12 tháng) mà tiếp tục không đưa đất vào sử dụng thì bị thu hồi không bồi thường.