Giá đất sẽ được quyết định thế nào?

Định hướng Nhà nước quyết định giá đất dựa trên dữ liệu "đúng, đủ, sạch, sống" kỳ vọng khắc phục tình trạng thao túng, loại bỏ giá ảo và đẩy nhanh tiến độ pháp lý cho các dự án bất động sản.

Nghị quyết 21/NQ-TW chỉ đạo Nhà nước quyết định giá đất dựa trên dữ liệu đúng, đủ, sạch, sống và công khai minh bạch, nhằm loại trừ giá ảo và thao túng thị trường bất động sản.

Từ Luật Đất đai 1993 đến 2024, Việt Nam đều quy định Nhà nước quyết định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, Nghị quyết 21/NQ-TW đưa ra định hướng rõ ràng hơn: Nhà nước phải quyết định giá đất dựa trên dữ liệu đúng, đủ, sạch, sống, công khai, minh bạch. Điều này không loại bỏ nguyên tắc thị trường mà chính là yêu cầu định giá phải căn cứ vào các tín hiệu khách quan của thị trường, loại trừ các yếu tố đầu cơ, thiên tai hay khủng hoảng kinh tế gây biến động giá ảo.

Theo tiêu chuẩn quốc tế, định giá đất sử dụng các phương pháp như so sánh, thu nhập, thặng dư, chi phí và đầu tư. Việt Nam hiện áp dụng ba phương pháp chính: so sánh, thu nhập và thặng dư. Để hoàn thiện, cần kế thừa nguyên tắc cốt lõi nhưng thay thế quy trình thu thập dữ liệu thủ công bằng khai thác dữ liệu số từ cơ sở dữ liệu chung, sử dụng trí tuệ nhân tạo và Bigdata để phân tích, xử lý và xây dựng mô hình định giá tự động.

Các ngành chịu tác động trực tiếp bao gồm: bất động sản, xây dựng, ngân hàng, công chứng, thẩm định giá. Doanh nghiệp phát triển bất động sản và công ty định giá độc lập sẽ phải nâng cao năng lực áp dụng phương pháp định giá khoa học. Ngân hàng cần điều chỉnh mô hình định giá tài sản đảm bảo dựa trên giá đất được xác định chính xác hơn. Các dự án đầu tư có thể bị ảnh hưởng nếu quy trình định giá kéo dài không hợp lý.

Để triển khai hiệu quả, cần đồng bộ ba giải pháp. Thứ nhất, hoàn thiện khung tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp định giá khoa học và rút ngắn quy trình. Thứ hai, xây dựng cơ sở dữ liệu số, bản đồ giá đất hàng năm với hệ thống thống nhất kết nối các tổ chức tài chính, thuế, ngân hàng, công chứng. Thứ ba, nâng cao năng lực nguồn nhân lực định giá đất trong kỷ nguyên số về kiến thức và đạo đức nghề nghiệp.