Giá chung cư Hà Nội bắt đầu "hạ nhiệt", liệu đã đến lúc xuống tiền?

Thị trường chung cư Hà Nội đang xuất hiện những tín hiệu đáng chú ý sau nhiều năm tăng giá liên tục. Nếu như các dự án mở bán mới vẫn neo giá ở mức cao thì thị trường chuyển nhượng lại bắt đầu có dấu hiệu "hạ nhiệt", thậm chí ghi nhận đợt giảm giá đầu tiên sau gần 4 năm.

Theo dữ liệu từ CBRE, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện đã lên khoảng 95 triệu đồng/m² (chưa gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), tăng 12% so với quý trước và cao hơn 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù giá vẫn đi lên, sức mua trên thị trường đã không còn sôi động như giai đoạn trước.

Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp đang có diễn biến trái ngược. Giá căn hộ chuyển nhượng trung bình cuối quý II/2026 còn khoảng 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% so với quý I. Đây cũng là lần đầu tiên phân khúc này ghi nhận xu hướng giảm giá kể từ cuối năm 2022, cho thấy đà tăng nóng trước đó đang dần chững lại.

Không chỉ vậy, tốc độ tăng giá theo năm của căn hộ thứ cấp cũng giảm đáng kể, chỉ còn khoảng 13%, thấp hơn nhiều so với mức 24–26% từng ghi nhận trong giai đoạn 2024–2025.

Theo các chuyên gia CBRE, sau thời gian dài tăng mạnh, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, trong khi nguồn cung căn hộ mới liên tục được bổ sung. Điều này khiến người mua có thêm lựa chọn, còn bên bán trên thị trường chuyển nhượng buộc phải điều chỉnh kỳ vọng về giá để thu hút khách.