Giá cao ngất, chung cư Hà Nội vẫn “hot” khó cưỡng

Bất chấp giá căn hộ Hà Nội lập kỷ lục trên 90 triệu đồng/m², thanh khoản vẫn cao nhờ nhu cầu ở thực tập trung vào chất lượng sống, tiện ích và hạ tầng. Tuy nhiên, nhiều giao dịch sang tay và chất lượng dự án chưa tương xứng với giá bán cho thấy thị trường đang bị lọc cầu, ưu tiên người mua có tiềm lực tài chính mạnh, trong khi số đông dân cư khó tiếp cận nhà ở.

Giá căn hộ Hà Nội liên tục phá đỉnh, vượt tầm chi trả của đại đa số người dân. Dẫu vậy, hơn 11.000 căn vẫn “ra đi” trong quý III/2025 – con số kỷ lục chưa từng có. Điều gì đang tạo nên nghịch lý này?

Thị trường căn hộ Hà Nội đang vận hành trong một nghịch lý kinh điển: Giá sơ cấp trung bình đã vượt mốc 90 triệu đồng/m², lập đỉnh mới và đẩy các dự án dưới 60 triệu/m² vào diện biến mất. Dù mức giá đã vượt xa khả năng chi trả của đại đa số dân cư, thanh khoản thị trường vẫn ở mức khả quan với hơn 11.000 căn hộ được hấp thụ trong quý III/2025.

Thị trường trưởng thành hay méo mó?

Nguyên nhân của "nghịch lý" này đang được giới chuyên gia phân tích với hai luồng quan điểm đối lập nhau, tạo nên bức tranh thị trường đầy tranh cãi.

Cầu thực đã "tiến hóa" (CBRE)

Bà Nguyễn Hoài An (CBRE) nhận định thị trường "không sốt nhưng vẫn khỏe", phản ánh một giai đoạn phát triển mới – giai đoạn "lọc cầu". Do nguồn cung mới tập trung rõ rệt ở phân khúc trung - cao cấp, người mua không còn lựa chọn nào khác và buộc phải mua sản phẩm giá cao hơn.

Đáng chú ý, "cầu thực đã tiến hóa": Người mua ở thực hiện nay sẵn sàng chi trả cao hơn, chú trọng chất lượng sống, tiện ích, vận hành chứ không chỉ đơn thuần là "một chỗ ở". Đây là nhóm khách hàng có tiềm lực, có kế hoạch tài chính rõ ràng, hướng đến tích lũy lâu dài.

Méo mó do dòng tiền trú ẩn (G6 Group)

Ông Nguyễn Anh Quê (Chủ tịch G6 Group) phản biện, cho rằng lượng giao dịch lớn không hoàn toàn phản ánh nhu cầu ở thật mà có sự tham gia của hiện tượng "sang tay" giữa nhà đầu tư hoặc sàn môi giới, khiến giao dịch bị ghi nhận nhiều lần.

Ông Quê cũng gay gắt chỉ ra chất lượng nhiều dự án không tương xứng với giá bán, mật độ xây dựng cao, tiện ích bị cắt giảm. Thị trường "sống khỏe" không phải vì cầu thực chất lượng, mà vì dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh các kênh đầu tư khác kém hấp dẫn. Người dân chấp nhận giá cao vì tâm lý sợ giá tiếp tục tăng, chứ không phải vì nhận được sản phẩm tốt hơn.

Thách thức cho thị trường bền vững

Dù "cầu thực đã tiến hóa" hay chỉ bị "ép vào khung giá cao" còn gây tranh cãi, không thể phủ nhận giá cao đang vừa là rào cản, vừa là bộ lọc tự nhiên, tạo ra sự mất cân đối nghiêm trọng. Thị trường đang giảm tính bao trùm, khi một bộ phận lớn người dân đô thị bị loại khỏi khả năng tiếp cận nhà ở.

Giải pháp cốt lõi và dự báo

Tăng cung thực chất: Thách thức lớn nhất là nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền. Bà An đề xuất tăng cung đa dạng phân khúc, hoàn thiện hạ tầng đồng bộ và nâng cấp chương trình nhà ở xã hội hiện có, siết tiêu chí xét duyệt để nguồn cung thực sự đến tay người mua ở thật, tránh việc tạo thêm loại hình dễ bị lợi dụng chính sách.

Minh bạch hóa và kiềm chế đầu cơ: Cần kiểm soát tín dụng hợp lý và thành lập trung tâm giao dịch đất đai để tăng minh bạch, kiềm chế đầu cơ.

Dự báo điều chỉnh: Ông Quê dự báo từ nửa cuối năm 2026 trở đi, khi nguồn cung chung cư và nhà thấp tầng gia tăng, thị trường sẽ có sự điều chỉnh tự nhiên: chủ đầu tư phải cạnh tranh về giá và chất lượng, giúp giá nhà trở về mức hợp lý hơn.