Giá bất động sản tăng cao, đánh thuế để ngăn tăng giá, đầu cơ?

Giá nhiều phân khúc bất động sản như chung cư, liền kề, đất nền… ngày một tăng cao.

Từ đầu năm đến nay, giá chung cư mới mở bán “nóng bỏng tay” khi giá mở bán đợt sau cao hơn đợt trước. Tính đến quý 2/2024, mặt bằng giá chung cư toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2.

Theo đó, mức giá căn hộ tại khu Tây Hà Nội xấp xỉ 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông chạm mức 56 triệu đồng/m2. Việc các dự án thuộc phân khúc trung cấp được thay thế dần bằng các dự án cao cấp, hạng sang đã kéo mặt bằng giá trung bình của chung cư tăng mạnh nhất từ năm 2021 đến nay.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II/2024, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM thì giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5% đến 6,5% trong quý II và 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí.

Khảo sát tại quận Nam Từ Liêm, một số dự án có mức giá bán dao động từ 55 – 120 triệu đồng/m2, tùy dự án và tùy vị trí. Xa hơn về phía Hoài Đức, giá khoảng 40 - 60 triệu đồng/m2 tùy dự án.

Thực tế, giá chung cư trên 100 triệu đồng/m2 mới xuất hiện từ cuối năm 2021, đầu 2022. Trước đó, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án sơ cấp có mức này. Tuy nhiên từ đầu năm đến nay, dòng sản phẩm này có xu hướng xuất hiện nhiều hơn. Ở quận Ba Đình, một dự án căn hộ trên đường Láng Hạ sắp ra mắt trong tháng 9, được nhiều nhà đầu tư dự báo giá không dưới trăm triệu đồng/m2.

Một số dự án gần khu vực đường Vành đai 3 cũng có mức tương tự. Đơn cử, 5 tòa tháp ở mặt đường Đại lộ Thăng Long đang mở bán hàng đợt ba với giá 80 - 90 triệu đồng/m2. Riêng các căn penthouse tại dự án này được chào từ 100 triệu đồng/m2. Hay giai đoạn 2 của một dự án chung cư nằm ở phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm dự kiến ra mắt thị trường cuối năm nay cũng được nhiều môi giới chào từ 100 triệu đồng/m2.

Đặc biệt đáng chú ý, những tuần qua, một dự án căn hộ gồm 5 tòa tháp ở mặt đường Võ Chí Công, quận Tây Hồ mở hàng cho khách giữ chỗ (booking), với giá thăm dò phản ứng của thị trường, chưa chính thức - khoảng 6.800 - 10.700 USD, tương đương 170 - 268 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT. Các sản phẩm mở bán trong giai đoạn đầu có diện tích 76 - 284 m2, tương ứng 1- 4 phòng ngủ. Như vậy, một căn hộ nhỏ nhất một phòng ngủ tại dự án được chào gần 13 tỷ đồng.

Giá liền kề, biệt thự cũng đang tăng cao. Một dự án ở Đông Anh (Hà Nội) chuẩn bị ra mắt thị trường với giá thăm dò lên tới 280 - 300 triệu đồng/m2...

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản nhiều phân khúc thời gian qua tăng mạnh. Dù có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ thổi giá, tuy nhiên, trên thực tế, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá.

VARS kiến nghị, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh.

Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

Việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Theo đó, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

Theo ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, không chỉ là cần thiết mà rất cấp bách trong việc ban hành chính sách thuế với bất động sản, mà trước đây gọi nôm na là đánh thuế với căn nhà thứ hai. Căn nhà thứ hai không phải là tiêu chí quyết định, có thể theo số lượng, lũy tiến... nhưng phải công bằng.

“Chỉ khi can thiệp về thuế, giá nhà đất sẽ tăng giảm theo đúng thị trường. Khởi động dự án thuế này sẽ tác động ngay đến thị trường bất động sản; nếu không làm sẽ không giải quyết được bài toán trên”, ông Hiếu cho hay.