Fast-track: Phương án thi công tạo nên những công trình xây nhanh nhất thế giới ở Việt Nam

Mặc dù lĩnh vực bất động sản (BĐS) đang gặp khó, rủi ro nợ xấu với doanh nghiệp xây dựng đang tăng cao, nhưng vẫn sẽ có những nhà thầu “thắng thế” nhờ nhận được nhiều dự án thi công theo mô hình fast-track – một cách tốt giúp giảm tối đa nguy cơ nợ xấu, tạo doanh thu bền vững.

Thế khó của ngành xây dựng Việt

Xây dựng là một trong những ngành có tính nhạy cảm với chu kỳ của nền kinh tế vĩ mô. Xét theo chu kỳ 10 năm, bắt đầu từ 2020, ngành này đang trong giai đoạn chững lại và đi xuống.

Tuy nhiên, theo dự báo của Mordor Intelligence, khối xây dựng sẽ tăng trưởng 8.7% trong vòng 2022-2026, cao hơn cả mức trung bình 7.2% trong vòng 10 năm qua (2010-2020).

Đó là kỳ vọng. Thực tế, chu kỳ mới đến nay vẫn chưa thể mở ra do loạt tác động xấu từ thị trường BĐS. Ngoài ra, ngành này cũng gặp phải thách thức lớn bởi cuộc xung đột Nga – Ukraine đã khiến giá nhiên/ vật liệu tăng cao.

Lúc này, phương thức triển khai dự án đang là một trong những yếu tố được nhắc đến nhiều. Bởi nó có thể là nguyên nhân khiến rủi ro nợ xấu tăng cao, hoặc cũng có thể là nước cờ hay giúp doanh nghiệp xây dựng giảm nợ xấu, tăng lợi nhuận.

Cụ thể, nếu thi công theo mô hình truyền thống, công việc sẽ diễn ra tuần tự, từ đó dễ bị kéo dài, đội vốn, gây bất lợi lớn cho nhà thầu trong bối cảnh lạm phát và lãi vay đang tăng cao như hiện nay.

Một giải pháp thi công được cho là an toàn hơn: Fast-track sẽ giúp nhà thầu giảm rủi ro, tạo doanh thu bền vững. Tuy nhiên, đây lại là kỹ thuật khó mà không phải doanh nghiệp nào cũng đủ sức thực thi.

Fast-track: Giải pháp thi công nhanh, hiệu quả lớn cho cả chủ đầu tư (CĐT) lẫn nhà thầu

Trong mô hình fast-track (*), nhiều công việc như: thiết kế, xin phép, thi công, mua sắm thiết bị, nghiệm thu,… sẽ được thực hiện song song để giúp rút ngắn tổng thời gian triển khai dự án.

(*thiết kế có 3 loại: thiết kế ý tưởng ban đầu - thiết kế kỹ thuật - thiết kế thi công, tại fast-track nhà thầu sẽ thực hiện song song các công đoạn sau khi thiết kế kỹ thuật được duyệt giấy phép xây dựng)

Hãy xét ví dụ ở một tòa tháp văn phòng tiêu chuẩn, cao 40 tầng, rộng khoảng 93,000m2. Nếu được xử lý theo cách thông thường, sau khi dự án được cấp phép xây dựng, các bản vẽ kiến ​​trúc và kỹ thuật chi tiết cần khoảng 6 tháng để hoàn thành. Sau đó, công tác đấu thầu diễn ra, thường kéo dài một vài tháng. Cuối cùng, việc xây dựng bắt đầu và thường mất khoảng 24 tháng cho một công việc quy mô như vậy.

Theo quy trình của fast-track, ngay khi việc thiết kế bắt đầu, hợp đồng thiết kế sẽ được trao vào lúc bản vẽ chỉ có cơ sở thông tin duy nhất cần thiết cho giai đoạn này là tổng tải trọng và khung cơ bản của tòa nhà (thiết kế ý tưởng).

Tiếp đó, các cuộc đua thiết kế diễn ra và hợp đồng thi công được trao gần như ngay sau khi các bản vẽ kỹ thuật được sẵn sàng (thiết kế kỹ thuật) và giấy phép xây dựng được thông qua. Khi các kỹ sư “bắt kịp tốc độ của máy ủi”, thiết kế kỹ thuật phát hành đến đâu, Nhà thầu bắt tay ngay vào việc xuất bản thiết kế thi công cùng CĐT. Thi công kết cấu sẽ khởi động trước, việc hoàn thiện chi tiết bắt đầu ngay lập tức ở các vị trí vừa hoàn thành kết cấu. Tốc độ này có thể áp dụng cho hầu hết các công trình khác, chẳng hạn như trường học, nhà xưởng hoặc bệnh viện…

Kết quả, tòa nhà hoàn thành sớm hơn 6 tháng. Nếu giá cho thuê đạt mức 2,000,000 USD/ năm, doanh thu 1,000,000 USD là phần mà CĐT có thể cầm chắc trong tay.

Tại Việt Nam, có rất nhiều công trình được triển khai theo mô hình fast-track. Nổi bật phải kể tới dự án VinFast (Hải Phòng), nhà máy thép Hòa Phát – Dung Quất hoặc nhà máy Lego (Bình Dương) với tổng vốn đầu tư lên tới 1,000,000,000 USD, là dự án FDI lớn nhất năm 2022. Ở phía các công trình dân dụng, tiêu biểu là những tòa tháp của CĐT Vinhomes như: Vinhomes Central Park, Landmark 81, Vinhomes Smart City, …

Mặc dù xuất hiện khá phổ biến, nhưng fast-track thực sự là một kỹ thuật khó khi nhà thầu buộc phải khởi công vào lúc chưa có bản vẽ đầy đủ cũng như thiết kế quy trình để làm song song nhiều đầu việc cùng lúc. Nếu giao dự án vào tay những nhà thầu năng lực yếu kém, rất có thể công trình sẽ bị chậm tiến độ cũng như tăng chi phí thiết kế và xây dựng.

Đó là lý do tại sao trên thị trường, những nhà thầu đã từng tham gia ít nhất vào một dự án fast-track thành công là cơ sở quan trọng để CĐT cân nhắc có nên hợp tác với họ hay không.

Bên cạnh kinh nghiệm, nhà thầu phải cực kỳ linh hoạt và có hệ thống quản lý tốt để sẵn sàng thay đổi theo nhu cầu khách hàng cũng như đáp ứng thêm Khối lượng công việc. Họ cũng phải là những người có khả năng phối hợp tuyệt vời, có thể thương lượng với CĐT, khách hàng, đơn vị vận hành và thiết kế… mọi lúc, mọi nơi.

Đối với CĐT, để thực hiện được dự án fast-track, họ buộc phải có dòng tiền mạnh. Trong ví dụ của Lego, nhà máy chỉ mới chính thức khởi công vào đầu tháng 11 năm nay nhưng dự kiến chỉ sau hơn 1 năm nữa, tức vào năm 2024, nó sẽ đi vào hoạt động. Với quy mô diện tích lên đến 44 ha, mức độ hiện đại hàng đầu thế giới cùng nguồn vốn khổng lồ hơn 1 tỷ USD, thật khó hình dung áp lực khủng khiếp ở công trường sẽ là như thế nào?

Thế nhưng, CĐT không nhất thiết phải tìm kiếm mức giá thấp nhất. Điều họ quan tâm là những người có thể giúp giải quyết vấn đề của mình. Thông thường, các CĐT sẽ cố định khung giá tiêu chuẩn để đảm bảo được chất lượng và an toàn công trình, chấp nhận mức thưởng cho Nhà thầu khi tiến độ vượt Hợp đồng.

Với nhà thầu, việc bắt tay cùng các CĐT uy tín, có nguồn lực mạnh, có một kế hoạch đầu tư - sản xuất rõ ràng, giúp họ giảm tối đa rủi ro nợ xấu, nhất là trong bối cảnh hàng loạt dự án BĐS đang gặp khó khăn hoặc ngưng trệ vì thiếu vốn.

Trong tương lai, cùng với sự cải tiến của các vật liệu, máy móc xây dựng, thời gian thi công chắc chắn sẽ còn bị nén nhanh hơn nữa. Tuy nhiên, không còn nghi ngờ gì nữa, những nhà thầu có năng lực thi công theo dạng fast-track sẽ vẫn tiếp tục dẫn đầu xu thế, chiếm được những dự án quan trọng bởi đối với CĐT lớn, họ thực sự nắm giữ một “bí kíp” thi công đem lại nhiều lợi ích cho cả hai bên.