Dòng vốn rẻ thúc đẩy tham vọng địa ốc của nhóm chủ Techcombank

Hàng loạt dự án của Masterise cùng hàng chục nghìn tỷ đồng cổ phần tại các doanh nghiệp dự án và pháp nhân trung gian đều đang được thế chấp tại Techcombank.

Sự nổi lên của Masterise

Masterise Group tiền thân là Thảo Điền Investment. Dưới thời kỳ điều hành của cựu Chủ tịch Sacombank Kiều Hữu Dũng, Thảo Điền ít nhiều đã là thương hiệu có tiếng, đầu tư một số dự án căn hộ ở Tp.HCM như Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Millennium, M-One Nam Sài Gòn, M-One Gia Định.

Phải đến khi đổi tên thành Masterise vào cuối năm 2019, tập đoàn địa ốc của gia đình Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh mới bung ra mạnh mẽ, giới thiệu loạt dự án, đều tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang. Đầu năm 2021, Masterise Homes đã ký hợp tác chiến lược toàn diện và dài hạn với Marriot International (tập đoàn khách sạn số 1 thế giới) nhằm phát triển phân khúc bất động sản hàng hiệu (Branded Residences).

Tại Tp.HCM, danh mục dự án đang phát triển của Masterise có Global City (trước đây là KĐT Sài Gòn Bình An), dự án Grand Marina Saigon (trước đây là The Centenial Ba Son), dự án Masteri Lumiere Riverside, dự án Masteri Centre Point nằm trong tổ hợp Vinhomes Grand Park,;còn ở Hà Nội, là dự án Masteri West Heights nằm trong tổ hợp Vinhomes Smart City hay dự án Masteri Waterfront nằm trong tổ hợp Vinhomes Ocean Park.

Ngoài ra, quỹ dự án mà Masterise đã dày công mua gom trong nhiều năm qua cũng rất đáng nể. Tại TP.HCM, trong số 8 lô đất tách ra từ Khu phức hợp Ba Son ban đầu, ngoại trừ lô VP2, 7 lô còn lại hiện đều thuộc nhóm Masterise, trong đó lô HH5-1 do Công ty TNHH Đầu tư Minh Huy Land quản lý hiện là dự án Grand Marina Saigon, còn các lô HH1, HH2 và HH3 do CTCP Đầu tư bất động sản Supreme quản lý, ba lô HH4-1, HH4-2, HH4-3 có chủ mới là CTCP Đầu tư BĐS Elegance.

Masterise cũng đặt chân vào dự án 87 Cống Quỳnh, khi cử đại diện làm Chủ tịch HĐQT doanh nghiệp dự án là CTCP Đầu tư Golden Hill, đồng thời thu xếp nhiều nghìn tỷ đồng để nhóm chủ cũ tái cơ cấu nợ.

Xuôi về phía quận Bình Thạnh, Masterise đã mua lại CTCP Phát triển nhà Thanh Đa - chủ đầu tư dự án Cư xá Thanh Đa có diện tích hơn 73.000m2.

Ở Hà Nội, Masterise đã âm thầm M&A lại dự án 22-24 Hàng Bài từ Tân Hoàng Minh Group. Tập đoàn này cũng đã đặt cọc hàng nghìn tỷ đồng để mua lại một phần dự án Dream City Hưng Yên.

Những cái tên kể trên dù chưa thể hiện đầy đủ quỹ đất/ dự án của Masterise, song tính sơ bộ cũng đã có tổng vốn đầu tư lên tới nhiều tỷ USD.

Một số dự án nhỏ trong quá khứ khó có thể là bàn đạp nguồn lực cho sự nổi lên nhanh chóng của Masterise thời gian qua. Trong bối cảnh đó, mối quan hệ khăng khít giữa tập đoàn này với nhà băng "ruột" Techcombank lại càng trở nên đáng chú ý.

Động lực từ Techcombank

Theo quan sát của Người Đưa Tin, hệ sinh thái Masterise không được tổ chức theo mô hình mẹ con, mà chủ yếu do các cá nhân/ pháp nhân đứng tên sở hữu cổ phần. Mô hình này, dù vô tình hay hữu ý, cũng giúp hệ sinh thái này tránh được hạn mức tín dụng cấp tín dụng, hiện đang ở mức 25% vốn tự có của ngân hàng đối với một nhóm doanh nghiệp liên quan.

Cũng theo thống kê của người viết, gần như tất cả các dự án của Masterise đều đang được thế chấp tại Techcombank. Cùng với đó là hàng chục nghìn tỷ đồng giá trị cổ phần tại các doanh nghiệp dự án và pháp nhân trung gian đang được cầm cố tại nhà băng của Chủ tịch Hồ Hùng Anh.

Cổ phần thế chấp là tài sản đảm bảo bắt buộc và mang tính chất đi kèm, song giá trị tuyệt đối rất lớn phần nào phản ánh quy mô dòng tiền Techcombank đang "nuôi dưỡng" và chảy khắp hệ sinh thái Masterise.

Ở một ví dụ điển hình, tại Khu phức hợp Ba Son, tất cả cổ phần của các cổ đông trong Minh Huy Land, Supreme, Elegance, cùng tất cả cổ phần mà 3 pháp nhân này sở hữu trong các doanh nghiệp dự án, và các hợp đồng hợp tác kinh doanh đều được thế chấp tại Techcombank, với giá trị ngoài 30.000 tỷ đồng.

Dòng vốn của Techcombank không chỉ dồi dào, mà còn rất "rẻ", phần nào giải thích cho sự nổi lên vượt trội của Masterise thời gian qua.

Phải nhấn mạnh rằng, việc Masterise hợp tác với Techcombank hay TCBS không phải vấn đề tiêu cực, nếu các chỉ tiêu an toàn tài chính theo Luật các Tổ chức tín dụng được tuân thủ (một cách thực chất).

Ở một ví dụ, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Masterise Dream City Villas từ 21-26/7/2021 đã huy động liên tiếp 3 lô trái phiếu kỳ hạn 1 năm 1 ngày với tổng giá trị lên tới 7.200 tỷ đồng, lãi suất cố định chỉ ở mức 8%/năm. Số tiền khổng lồ thu về được dùng để đặt cọc nhận chuyển nhượng một phần dự án Dream City Hưng Yên.

Trong khi cũng trong khoảng thời gian này, TCB/TCBS thu xếp trái phiếu cho các đối tác với lãi suất rất cao, như lô 2.300 tỷ đồng của CTCP Đầu tư Voyage (dự án 87 Cống Quỳnh) là 10,5%/năm cho năm đầu và bằng lãi tham chiếu cộng biên độ tới 4,3%/năm cho các năm còn lại; hay 15.500 tỷ đồng của bộ ba pháp nhân Osaka Garden, Hoàng Phú Vương, Hoa Phú Thịnh (dự án Global City) có lãi suất lên tới 10,3-12,9%/năm cho kỳ đầu và lãi thả nổi cộng biên độ 3,1-4%/năm cho thời gian còn lại.

Ngược lại 2 năm về trước, ngày 21/6/2019, Masterise Dream City Villas, khi đó còn có tên Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Tân Liên Phát Sài Gòn, đã phát hành 2 lô trái phiếu, gồm lô 1 giá trị 1.561 tỷ đồng kỳ hạn 1 năm 1 ngày với lãi suất 8,85%/năm cho kỳ tính lãi đầu tiên (3 tháng) và bằng lãi tham chiếu cộng biên độ 1,45%/năm cho các kỳ còn lại; và lô 2 có giá trị 668 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm, lãi suất kỳ tính lãi đầu (3 tháng) là 9,35%/năm, các kỳ sau đó bằng lãi tham chiếu cộng biên độ 1,42%/năm.

Trái chủ mua trọn 2 lô trái phiếu này chính là Techcombank.

Trong cùng ngày 21/6/2019, Techcombank đồng thời mua 2 lô trái phiếu của một thành viên Masterise Group khác là CTCP Tiếp vận và Bất động sản Tân Liên Phát Tân Cảng, với giá trị 593 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm và 1.386 tỷ đồng kỳ hạn 1 năm 1 ngày, với lãi suất giống Bất động sản Tân Liên Phát Sài Gòn.

Vào cuối năm 2019, Techcombank tiếp tục mua thêm 2.091 tỷ đồng của Bất động sản Tân Liên Phát Sài Gòn và 2.029 tỷ đồng của Bất động sản Tân Liên Phát Tân Cảng, đều có kỳ hạn 1 năm 1 ngày.

Đây không phải những thành viên duy nhất của Masterise Group được TCB/TCBS thu xếp các đợt gọi vốn giá rẻ.

Công ty TNHH Mua bán Nợ Hoà Bình (HBDC) - một thành viên kín đáo trong hệ sinh thái của ông Hồ Hùng Anh trong các ngày 26/5/2021 và 11/10/2021 đã phát hành tổng cộng 750 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, trong đó lô đầu có giá trị 300 tỷ, lãi suất 9%/năm cho kỳ tính lãi đầu tiên (mỗi kỳ 3 tháng) và bằng lãi tham chiếu cộng biên độ 2,78% cho thời gian còn lại; lô thứ hai có giá trị 450 tỷ đồng, có lãi suất 2 kỳ tính lãi đầu tiên (mỗi kỳ 6 tháng) là 8,5%/năm, các năm sau bằng lãi tham chiếu cộng 2,9%.

Đây là mức lãi suất khá thấp, nếu biết rằng cả hai lô trái phiếu này đều không có tài sản đảm bảo.

Hay ở một trường hợp khác, TCB/TCBS ngày 31/10/2018 đã thu xếp phát hành 4.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 14 tháng cho CTCP Phát triển Du lịch Nam Hà. Báo cáo thanh toán gốc lãi thể hiện trong nửa đầu năm 2019, doanh nghiệp này đã thanh toán 146,55 tỷ đồng tiền lãi, trong khi dư nợ gốc lãi đầu và cuối kỳ giữ nguyên; đồng nghĩa với lãi suất lô trái phiếu chỉ vào khoảng 7,6%/năm.

Tổng giám đốc kiêm Người đại diện theo pháp luật của Nam Hà là bà Nguyễn Thị Oanh. Nữ doanh nhân sinh năm 1962, nên biết, còn đảm trách Chi nhánh TP.HCM của CTCP Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO - một thành viên trong hệ thống Masterise.

Nguồn vốn rẻ, dồi dào cho phép Masterise tham gia thị trường bất động sản với chiến lược đầu tư thứ cấp, không mất thời gian xin thủ tục từ đầu mà chỉ cần mua lại các dự án hoặc một phần đại dự án đã hoàn thành pháp lý.

Và không phải tới khi Masterise thành hình và ra mắt công chúng, tham vọng địa ốc của nhà chủ Techcombank mới thể hiện rõ, mà từ trước đó rất lâu, không chỉ dừng lại ở việc đầu tư vào một số dự án đơn lẻ, ông Hồ Hùng Anh và các cộng sự, một cách kín tiếng, đã đồng hành và "có phần" tại không ít các dự án bất động sản nổi tiếng trên cả nước. Chi tiết sẽ được đề cập trong bài viết tiếp theo.