Dòng vốn chuyển từ "mua mới" sang "mua đúng"

Xu hướng này được dự báo sẽ tạo ra sự phân hóa mạnh trên thị trường bất động sản thương mại, khi lợi thế không còn nằm ở tuổi đời công trình mà ở khả năng thích ứng, nâng cấp và khai thác hiệu quả trong nhiều chu kỳ kinh tế.

Theo Savills, năm 2026 đánh dấu giai đoạn dòng vốn đầu tư bước vào chu kỳ chọn lọc hơn. Trong bối cảnh Việt Nam định hướng thu hút nguồn vốn FDI chất lượng cao, nhà đầu tư cũng thay đổi cách đánh giá cơ hội trên thị trường bất động sản.

Nếu trước đây yếu tố "mới" thường là lợi thế cạnh tranh, thì hiện nay trọng tâm đã chuyển sang khả năng tạo giá trị lâu dài, hiệu quả khai thác và sức cạnh tranh của tài sản trong suốt vòng đời vận hành.

Savills cho rằng thị trường đang dịch chuyển từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng", trong đó chất lượng tài sản không còn được đo bằng thời điểm hoàn thành mà bằng khả năng tạo dòng tiền ổn định và thích ứng với nhu cầu của khách thuê.

Giá trị nằm ở khả năng nâng cấp

Xu hướng này đã xuất hiện tại nhiều thị trường phát triển như London, Tokyo, Madrid hay Singapore.

Theo báo cáo Making Offices Fit for the Future: Retrofit or Redevelopment của Savills, nhiều chủ đầu tư lựa chọn cải tạo (retrofit) hoặc tái phát triển (redevelopment) thay vì xây dựng mới.

Nguyên nhân đến từ chi phí xây dựng tăng cao, yêu cầu về tiêu chuẩn ESG ngày càng khắt khe cũng như nhu cầu của khách thuê đối với không gian làm việc hiện đại.

Theo Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF), khoảng 80% các tòa nhà sẽ được sử dụng vào năm 2050 tại các nền kinh tế phát triển đã tồn tại từ hiện nay. Điều này đồng nghĩa phần lớn giá trị tương lai của thị trường sẽ phụ thuộc vào khả năng nâng cấp và tái định vị tài sản hiện hữu thay vì chỉ phát triển nguồn cung mới.

Trong bối cảnh đó, các tiêu chí như chất lượng vận hành, hiệu quả năng lượng, khả năng cải tạo, vị trí và sức hút đối với khách thuê ngày càng trở thành yếu tố quyết định giá trị bất động sản.

Thị trường Việt Nam bước vào chu kỳ đánh giá mới

Tại Việt Nam, nhiều dự án thương mại được phát triển giai đoạn 2005-2015 đang bước sang chu kỳ vận hành mới.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, thị trường đang chuyển từ đánh giá tài sản theo tuổi đời công trình sang vòng đời giá trị.

Một bất động sản chỉ được xem là tài sản dẫn đầu khi có khả năng duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền ổn định và liên tục thích ứng với các yêu cầu mới của thị trường.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, xu hướng này đồng nghĩa áp lực sẽ không chỉ nằm ở việc phát triển dự án mới mà còn ở năng lực quản lý, nâng cấp và vận hành danh mục tài sản hiện hữu.

Ở góc độ ngành, quá trình sàng lọc được dự báo sẽ ngày càng rõ nét khi dòng vốn ưu tiên những tài sản có hiệu quả khai thác cao, trong khi các dự án thiếu khả năng cải thiện chất lượng hoặc tạo dòng tiền bền vững có thể gặp nhiều thách thức hơn trong việc thu hút nhà đầu tư.