Đọc “gu” thâu tóm quỹ đất của doanh nghiệp địa ốc

Trong kinh doanh bất động sản, việc tạo lập tài sản, quỹ đất là chiến lược vô cùng quan trọng và mỗi doanh nghiệp bất động sản lại có “gu” riêng.

Nội muốn “ôm” nhiều dự án lớn

“Sau khoảng 20 năm hình thành thị trường chuyên nghiệp, bất động sản Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng và cơ hội chia đều cả doanh nghiệp trong nước và nước ngoài”. Đây là nhận định của ông Vũ Hoàng Linh, Chủ tịch Prime Investment khi nói về câu chuyện tạo lập tài sản, quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản, đồng thời cho rằng, hiện tại, cuộc chơi đang nghiêng về các doanh nghiệp nội địa có tiềm lực về vốn, về nhân sự phát triển dự án và bán hàng... Còn trong dài hạn, xu hướng tạo lập quỹ đất của 2 khối sẽ định hình thị trường M&A (mua bán, sáp nhập) bất động sản ở Việt Nam.

Theo ông Linh, mỗi doanh nghiệp sẽ có chiến thuật tạo quỹ đất khác nhau. Có doanh nghiệp thích tạo lập quỹ đất qua các dự án BT (xây dựng - chuyển giao), có doanh nghiệp thông qua hoạt động M&A, có doanh nghiệp chỉ xin làm dự án quy mô nhỏ và vừa, nhưng cũng có doanh nghiệp chỉ làm dự án quy mô lớn.

Trong quá khứ, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn từng coi các dự án BT là kênh tạo lập quỹ đất chủ lực, nhưng nay đã khác. Ví dụ như trường hợp của Tập đoàn BRG, thay vì tham gia M&A hay đấu giá từng lô đất nhỏ hay vừa để làm dự án, thì tập đoàn này lại xin chủ trương trực tiếp đầu tư dự án quy mô hàng trăm héc-ta.

Đồng thời, một “món ngon” ưa thích khác của BRG là các tổ hợp khách sạn, văn phòng đã hình thành. Nói cách khác, BRG ưa đầu tư vào tài sản có dòng tiền, thay vì tài sản hình thành trong tương lai.

Hay với Tập đoàn FLC, theo chia sẻ của ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn, doanh nghiệp ông đặc biệt hứng thú với các dự án quy mô lớn để “khẳng định vai trò tiên phong trong việc làm ‘thức tỉnh’ các thị trường tiềm năng như Sầm Sơn (Thanh Hóa), Quy Nhơn (Bình Định)…” và gần đây, tại Gia Lai, FLC đang đầu tư một dự án quy mô 500 ha và sẽ sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Ông Quyết cho biết, đến nay, FLC đã thực hiện nghiên cứu thị trường ở 57 tỉnh, thành phố và đã đầu tư vào hơn 40 tỉnh, thành phố trên cả nước, trong đó chủ yếu là các dự án lớn.

Để có thể đầu tư các dự án quy mô lớn, theo ông Quyết, doanh nghiệp cần có tiềm lực mạnh về tài chính để phân kỳ đầu tư hợp lý, chia sẻ quyền lợi cùng các nhà đầu tư thứ cấp để tạo dòng tiền phát triển dự án.

“Với các chủ đầu tư hạn chế về tài chính thì nên chọn dự án phù hợp với khả năng, tránh các dự án quá sức, bởi việc đầu tư vào các dự án có quy mô từ vài chục héc-ta đã rất khó đảm bảo lợi nhuận do chi phí đầu tư ban đầu rất lớn (thuế đất, bồi thường…)”, ông Quyết nói.

Lý giải việc ưa chuộng đầu tư vào các dự án lớn, bà Nguyễn Thị Thu Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, chiến lược này giúp Công ty có thể quy hoạch đồng bộ cho toàn bộ dự án để tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản.

Ngoại thích “ăn chắc mặc bền”

Đánh giá về gu tạo lập tài sản, quỹ đất của 2 khối doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, ông Linh cho rằng, khối ngoại thường có xu hướng “ăn chắc mặc bền”, làm dứt điểm từng phần dự án để có thể thu về mức lợi nhuận cao và nhanh nhất có thể, trong khi khối nội thích đầu tư vào nhiều dự án, nhiều hạng mục cùng lúc để tích được càng nhiều quỹ đất càng tốt, nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài và lợi nhuận cũng sẽ mỏng hơn.

Phân tích cụ thể hơn, ông Linh cho biết, hiện có 2 hình thức tạo lập tài sản, quỹ đất phổ biến. Một là các chủ đầu tư làm xong mỗi dự án và bán hàng, khi có dòng tiền thì bán đi, rồi tiếp tục mua đất. Ngoài ra, với hình thức này, nhiều chủ đầu tư sẽ giữ lại khối đế để khai thác thương mại, tạo dòng tiền thường xuyên, ổn định cho doanh nghiệp.

Hai là các chủ đầu tư giàu tiềm lực tài chính. Nhóm này ngoại trừ một số đơn vị tạo lập thị trường trong nước, còn thường là các nhà đầu tư nước ngoài. Với lợi thế về vốn rẻ từ công ty mẹ ở nước ngoài, hình thức đầu tư yêu thích của các nhà đầu tư này là mua lại dự án, hay các tòa nhà để có thể khai thác ngay và dự án tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place là một ví dụ điển hình.

Trước đây, Capital Place thuộc dự án Vinhomes Metropolis của Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Đầu tư Việt Nam (thành viên của Vingroup). Sau đó, Capital Place được chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Twin-Peaks (thành viên của CapitaLand). Được biết, tổng mức đầu tư của phần dự án chuyển nhượng này là hơn 1.221 tỷ đồng, tương đương 53 triệu USD (không phải là giá trị chuyển nhượng và được tạm tách ra từ tổng mức đầu tư của toàn bộ dự án Vinhomes Metropolis). Dự án này có tới hơn 128.000 m2 sàn thương mại cho thuê.

Tính toán con số lợi nhuận có thể thu về từ hình thức đầu tư này, ông Linh lấy luôn dự án Capital Place làm ví dụ. Cụ thể, với mức giá thuê phổ biến phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội là 30-40 USD/m2/tháng, mỗi m2 của tòa nhà sau 10 năm có thể mang lại 4.800 USD (40 USD x 10 năm x 12 tháng với giả định luôn có khách thuê, lý do bởi nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội thường rất cao, nhất là với khách có nhu cầu thuê diện tích lớn). Nếu chủ đầu tư cho thuê được 100.000/128.000 m2 sàn thương mại thì số tiền thu về sau 10 năm sẽ đạt khoảng 480 triệu USD. Tại dự án Capital Place, chi phí xây dựng tối đa khoảng 320 triệu USD (giá xây dựng tối đa hiện vào khoảng 2.500 USD/m2). Như vậy, lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ là (=) 480 triệu USD – (320 triệu + 53 triệu + chi phí khác). Bù lại, sau 10 năm, Capital Place sẽ là “con gà đẻ trứng vàng” cho chủ đầu tư.

Ông Linh cho biết thêm, với chủ đầu tư CapitaLand, lãi suất huy động ở Singapore chỉ khoảng 1,1%/năm nên sẽ có nhiều thuận lợi trong 10 năm đầu tư, còn với các doanh nghiệp trong nước, với mức lãi suất lên tới 9-10%/năm, thậm chí cao hơn, thì không thể thực hiện được.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về lợi thế lãi suất, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho biết, từ nửa cuối năm 2020 đến nay, lãi suất tại Việt Nam đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm qua và so với các nước trong cùng khu vực ASEAN thì lãi suất Việt Nam cũng không cao hơn nhiều, góp phần làm giảm áp lực cho các nhà đầu tư.

Theo ông Thành, với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc dùng vốn vay hợp lý, hiệu quả là yếu tố quyết định đến sự sống còn của doanh nghiệp. Vì thế, không chỉ riêng lãi suất, doanh nghiệp còn cân nhắc kỹ lợi ích từng phân khúc, rủi ro tài chính, rủi ro kinh tế và nhiều yếu tố vĩ mô khác, từ đó có được các kế hoạch phát triển dự án một cách hợp lý.