Doanh nghiệp địa ốc: Quy mô tài sản mở rộng, nợ "phình to"

Gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã công bố báo cáo tài chính quý 2/2024. Theo đó, tổng tài sản của các doanh nghiệp này đều được mở rộng so với hồi đầu năm.

TÀI SẢN TĂNG

Trong quý 2/2024, nhiều doanh nghiệp bất động sản có quy mô tài sản tăng trưởng tốt. Đơn cử, Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã chứng khoán: SZC) tính đến ngày 30/6/2024, có tổng tài sản đạt 8.251 tỷ đồng, tăng 19% so với đầu năm.

Quy mô tài sản của SZC tăng do tài sản ngắn hạn tăng 55% lên 3.204 tỷ đồng. Trong đó, trữ tiền tăng 438% lên 1.356 tỷ đồng. Các khoản phải thu ngắn hạn tăng 15% lên 77,2 tỷ đồng.

Hàng tồn kho tăng nhẹ, lên mức 1.646 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang theo. Cụ thể, khu đô thị Châu Đức (1.497,7 tỷ đồng); khu dân cư Hữu Phước (147 tỷ đồng); dự án nhà ở xã hội - khu dân cư HP (1,5 tỷ đồng) và chi phí tư vấn giám sát 59,2 triệu đồng.

Ngoài ra, chi phí xây dựng cơ bản dở dang là 3.147 tỷ đồng, phần lớn là ở dự án khu công nghiệp Châu Đức, ghi nhận 3.014 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí tư vấn xây dựng và chi phí thi công đầu tư dự án. Tài sản hình thành trong tương lai của dự án khu công nghiệp Châu Đức cũng đã được thế chấp cho các khoản vay.

Cái tên tiếp theo cũng có quy mô tài sản tăng trưởng tốt là Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) với hơn 494.460 tỷ đồng, tăng 11,2% so với thời điểm cuối năm 2023. Trong đó, tài sản ngắn hạn đạt 249.057 tỷ đồng, còn lại 245.402 tỷ đồng là tài sản dài hạn.

Từng chung hệ sinh thái với VHM, Công ty Cổ phần Vincom Retail (mã chứng khoán: VRE) cũng có tổng tài sản tăng đến 9,8% so với cuối năm 2023, đạt khoảng 52.328 tỷ đồng. Trong đó, giá trị bất động sản đầu tư đạt 27.123 tỷ đồng, chủ yếu nằm tại các trung tâm thương mại hiện hữu.

Cũng tăng đến 7% là Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) có tổng tài sản tính đến cuối quý 2 là 22.536 tỷ đồng. Trong đó, tài sản dài hạn chiếm 84%, tương đương 18.891 tỷ đồng; tài sản ngắn hạn gần 3.645 tỷ đồng.

Tương tự, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) ghi nhận quy mô tài sản đạt 29.731 tỷ đồng, tăng 3,9% so với đầu năm, bao gồm 26.773 tỷ đồng tài sản ngắn hạn và 2.956 tỷ đồng tài sản dài hạn.

Còn tổng tài sản của Công ty Cổ phần Long Hậu (mã chứng khoán: LHG) tính đến cuối quý 2/2024 là 3.136 tỷ đồng, tăng 2,5% so với quý 1/2024. Trong đó, tiền gửi ngân hàng của công ty đạt 928 tỷ đồng, giảm 12%; hàng tồn kho có giá trị tương đương với hồi đầu năm, đạt 667 tỷ đồng.

Góp mặt trong danh sách này là Công ty Cổ phần Sonadezi Giang Điền (mã chứng khoán: SZG) quy mô tài sản đạt 3.824 tỷ đồng, tăng 3,6% so với đầu năm. Trong đó, tài sản chủ yếu là bất động sản đầu tư ghi nhận 1.276,1 tỷ đồng, chiếm 33,37% tổng tài sản; các khoản phải thu ngắn hạn ghi nhận 801.2 tỷ đồng; tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn ghi nhận 704.2 tỷ đồng…

NỢ CŨNG TĂNG THEO

Bên cạnh quy mô tài sản, thì nợ phải trả của các doanh nghiệp bất động sản cũng đồng pha với nhịp tăng đó. Cụ thể với VRE, tổng số nợ phải trả cuối quý 2 là 12.397 tỷ đồng, tăng 10,6% so với hồi đầu năm. Cụ thể, nợ ngắn hạn chiếm 5.501 tỷ đồng và nợ dài hạn chiếm 6.896 tỷ đồng.

Như Sonadezi Châu Đức đã ghi nhận 5.280,2 tỷ đồng, tăng 1% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn là vay nợ tài chính gần 2.554 tỷ đồng (gồm ngắn hạn và dài hạn), giảm 4% so đầu năm và chiếm 48% tổng nợ. Trong khi đó, cuối quý 2/2024, vốn chủ sở hữu của Sonadezi Châu Đức tăng vọt từ 1.737 tỷ đồng lên 2.970 tỷ đồng.

Về PDR nợ phải trả của doanh nghiệp này là 11.532 tỷ đồng, tăng nhẹ 44 tỷ đồng so với con số 11.488 tỷ đồng của cuối năm ngoái. Xét về cơ cấu, nợ ngắn hạn là 8.701 tỷ đồng và nợ dài hạn là 2.831 tỷ đồng. Nợ vay tài chính của Phát Đạt ở mức 4.183 tỷ đồng.

Đối với NLG tổng số nợ phải trả là 16.425 tỷ đồng, tăng gần 9% so với thời điểm ngày 31/12/2023, trong đó nợ ngắn hạn chiếm 11.668 tỷ đồng và nợ dài hạn chiếm 4.757 tỷ đồng. Về dư nợ tài chính là 6.532 tỷ đồng, bao gồm 3.241 tỷ đồng vay ngắn hạn và 3.291 tỷ đồng vay dài hạn.

Đối với nợ phải trả của LHG đang ở mức 1.561 tỷ đồng, tăng 9% so với đầu năm nay, chủ yếu là chi phí phải trả ngắn hạn với 627 tỷ đồng do công ty ước tính chi phí phát sinh thêm để hoàn thành cơ sở hạ tầng của các khu đất dân cư, nhà xưởng và đất khu công nghiệp đã được ghi nhận doanh thu.

Cái tên cuối cùng là Sonadezi Giang Điền có nợ phải trả ở mức 3.034 tỷ đồng, tăng 5% so với hồi đầu năm. Trong số này, doanh thu chưa thực hiện chiếm phần lớn với hơn 2.780 tỷ đồng, chiếm 92% tổng nợ.

KỲ VỌNG PHỤC HỒI VÀO CUỐI NĂM

Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho rằng, sau năm 2023 và 2 tháng đầu năm 2024 trầm lắng bởi Tết, kể từ tháng 3/2024, thị trường đã sôi động hơn với nhiều dự án được khởi công, giới thiệu và mở bán như Lumi Hà Nội, The Canopy – TC2, The Zurich 3, Eaton Park…

Hầu hết, các dự án mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt do nguồn cung mới khan hiếm, các dự án mở bán có vị trí thuận lợi, đến từ các chủ đầu tư uy tín. Cùng với đó, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi và chiết khấu cao. Kết quả bán hàng tích cực cho thấy niềm tin thị trường có dấu hiệu cải thiện tích cực hơn.

Theo KBSV trong bối cảnh huy động vốn tín dụng và trái phiếu gặp nhiều khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu để tái cơ cấu các khoản nợ vay và bổ sung vốn để phát triển các dự án.

Bên cạnh đó, hành lang pháp lý hoàn thiện, đảm bảo tăng trưởng của ngành bất động sản trong trung và dài hạn khi Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024.

Báo cáo cho rằng, việc dời thời điểm có hiệu lực của Luật sớm hơn đã cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ những khó khăn và vướng mắc của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

Ba bộ luật mới có nhiều quy định mới, góp phần cải thiện tâm lý của người mua nhà và rút ngắn thời gian hoàn thiện pháp lý của chủ đầu tư, giúp cải thiện nguồn cung.

“Đây là cơ hội cho các chủ đầu tư có sức khỏe tài chính và khả năng triển khai dự án tốt. Tuy nhiên cần có thời gian để các chính sách thực sự phát huy tác động và một số vướng mắc về pháp lý vẫn cần hướng dẫn cụ thể hơn”, công ty chứng khoán nhận định.

Do đó, KBSV kỳ vọng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong nửa cuối năm 2024 sẽ có sự hồi phục rõ rệt hơn nhờ tâm lý người mua nhà được cải thiện và nguồn cung gia tăng từ mở bán các dự án mới và giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ. Nhà đầu tư có thể xem xét và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn, đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai dự án mạnh và cơ cấu tài chính an toàn.