Doanh nghiệp bất động sản nhà ở: Dòng tiền vẫn nghẽn

Trước thềm công bố báo cáo tài chính bán niên 2023, vấn đề nổi cộm của các doanh nghiệp địa ốc trên sàn chứng khoán là nghẽn dòng tiền vẫn chưa thực sự có lối ra.

Thống kê của Vietstock từ 81 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên thị trường chứng khoán (bao gồm cả HOSE, HNX và UPCoM) cho thấy, tính đến cuối quý I/2023, tổng số dư vay nợ đạt khoảng 356.000 tỷ đồng, riêng chi phí lãi vay phải trả trong 3 tháng đầu năm tăng hơn 41% so với cuối năm 2022, lên hơn 5.700 tỷ đồng.

Con số này dự báo tiếp tục tăng trong quý II/2023 khi mặt bằng lãi vay vẫn ở mức cao và chỉ bắt đầu giảm nhẹ từ giữa tháng 5 sau khi Ngân hàng Nhà nước liên tục giảm lãi suất điều hành.

Ghi nhận cho thấy, tới cuối quý I/2023, chi phí tài chính của các doanh nghiệp đã gia tăng đáng kể, chẳng hạn Văn Phú - Invest (mã VPI) tăng 160%, Khải Hoàn Land (mã KHG) tăng 68%, Đất Xanh (mã DXG) tăng 38%…, dẫn đến lợi nhuận bị bào mòn, hình thành nên cục diện báo lỗ đồng loạt trong quý đầu năm.

Sau khi Nghị định 08/2023 về trái phiếu doanh nghiệp được ban hành, cùng với việc các ngân hàng cởi mở hơn trong việc cấp tín dụng đã giúp nhiều doanh nghiệp địa ốc có thêm nguồn vốn phục vụ hoạt động kinh doanh cũng như trả nợ trái phiếu đến hạn.

Tuy nhiên, điều này càng đẩy chi phí tài chính lên cao và buộc doanh nghiệp phải đánh đổi nhiều giá trị lợi ích (chủ yếu là doanh thu và lợi nhuận) khi đàm phán với bên cho vay. Các doanh nghiệp có dư nợ vay lớn tính đến cuối quý I/2023 có thể kể đến là Đất Xanh (5.964 tỷ đồng, tăng 3%), Nam Long (5.604 tỷ đồng, tăng 8%)…

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đưa ra các chương trình ưu đãi bán hàng, tập trung vào hỗ trợ lãi suất và tiến độ thanh toán, nhằm mục đích kích cầu tiêu dùng bất động sản, qua đó giảm lượng hàng tồn kho vốn đang là “gánh nặng”. Theo ước tính chưa đầy đủ, giá trị hàng tồn kho của khối doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên thị trường chứng khoán hiện ở mức hơn 420.000 tỷ đồng.

Trong đó, các doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn có thể kể đến là Novaland (136.904 tỷ đồng), Vingroup (91.911 tỷ đồng), Vinhomes (60.947 tỷ đồng), Nam Long (15.611 tỷ đồng), Đất Xanh (15.114 tỷ đồng), Khang Điền (12.656 tỷ đồng), Phát Đạt (12.131 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (7.093 tỷ đồng) DIC Corp (6.037 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (5.072 tỷ đồng), An Gia (4.059 tỷ đồng)…

Nếu xét theo tỷ trọng trong cơ cấu tài sản, các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho cao là Quốc Cường Gia Lai (73%), Mekong Group (64%), Khang Điền (61%), CIC Group (59%), Nam Long (57%), Phát Đạt (56%), Novaland (53%), Đất Xanh (49%), DIC Corp (43%), Intresco (41%), An Gia (38%)...

Sau quyết tâm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện tín hiệu hồi phục. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, trước mắt, nhóm cổ phiếu bất động sản sẽ khó có thể tạo được sóng tăng rõ ràng do đây chỉ là dấu hiệu tích cực ban đầu, mà phải từ đầu quý IV/2023 mới có chuyển biến, khi tình hình kinh doanh cũng như tài chính trở nên ổn định hơn.

Quý IV là thời điểm kinh doanh cao điểm của các doanh nghiệp địa ốc do nhu cầu tiêu dùng bất động sản thường tăng cao dịp Tết, cũng là thời điểm các chính sách gỡ vướng “ngấm” sâu hơn vào thị trường và mở ra các cơ hội mới. Độ trễ của chính sách tiền tệ (giảm lãi suất) nhiều khả năng cũng kết thúc vào thời điểm này, đánh dấu cho một thời kỳ tiền rẻ mới, góp phần giải cơn khát vốn cho doanh nghiệp, từ đó tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục nhanh hơn.