Doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp chững lại trong quý 1

Sau năm 2022 vẫn tăng trưởng bất chấp thị trường khó khăn, phân khúc bất động sản khu công nghiệp (KCN) bắt đầu chững lại trong quý đầu năm 2023. Điều này phần nào thể hiện qua kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield (C&W), do thủ tục pháp lý kéo dài, trong quý 1/2023 thị trường miền Nam không ghi nhận nguồn cung KCN mới. Loại hình nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, thị trường có được nguồn cung 82,000m² nhà xưởng và 51,500m² nhà kho.

Ngược lại, miền Bắc chào đón nguồn cung mới khoảng 116ha từ KCN Tam Dương I - Phân khu 2 tại tỉnh Vĩnh Phúc; tuy nhiên không có nguồn cung kho xưởng mới nào trong quý này.

Về cầu, cả hai khu vực đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tăng so với quý trước, song mức tăng không quá đáng kể. Tuy nhiên, nếu xét riêng phân khúc nhà kho xây sẵn thì tỷ lệ lấp đầy giảm 1 - 3 điểm phần trăm do mùa vụ và một phần do triển vọng kinh tế toàn cầu tiêu cực.

Về giá thuê, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá thuê sơ cấp tại các thị trường nhìn chung tăng. Trung bình tại khu vực phía Nam là 163 USD/m²/kỳ hạn thuê, tăng 2.5% theo quý và 13% theo năm; còn tại phía Bắc là 115 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 2.9% theo quý và 5.5% theo năm.

Kết quả doanh nghiệp bất động sản KCN ảm đạm

Với chuyển biến tương đối trầm lắng của thị trường, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản KCN trong quý 1 cũng không mấy tích cực, thậm chí là đi lùi.

Theo thống kê từ VietstockFinance, 16 doanh nghiệp được liệt kê có tổng doanh thu từ KCN đạt hơn 4.5 ngàn tỷ đồng và lãi ròng gần 1.9 ngàn tỷ đồng, lần lượt giảm 6% và hơn 9% so với cùng kỳ 2022.

Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản KCN trong quý 1/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Doanh nghiệp có mức sụt giảm lợi nhuận mạnh nhất là CTCP Thống Nhất (HNX: BAX) khi chỉ đạt chưa đến 2 tỷ đồng lãi ròng, giảm 97% so với cùng kỳ. Kết quả này dường như đã được ban lãnh đạo BAX dự báo trước khi mục tiêu kinh doanh năm 2023 của Công ty lần lượt giảm 58% về doanh thu và 62% về lợi nhuận so với năm trước.

Nguyên nhân dẫn đến kết quả quý 1 thụt lùi cũng như kế hoạch kinh doanh khiêm tốn có lẽ do BAX không còn ghi nhận doanh thu bán đất nền LK-BT tại dự án khu trung tâm dịch vụ khu công nghiệp mà chỉ còn doanh thu từ hoạt động khu công nghiệp, bán nhà chung cư cho công nhân, công trình trường mầm non, cửa hàng thương mại dịch vụ và không còn lãi chậm trả của Công ty TNHH Jooco Donac (6.7 tỷ đồng).

Một doanh nghiệp đáng chú ý khác cũng đón nhận kết quả đi lùi chính là “ông lớn” Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (HOSE: BCM). Doanh thu thuần và lãi ròng lần lượt giảm 45% và 78% so với cùng kỳ, còn khoảng 791 tỷ đồng và 92 tỷ đồng. BCM cho biết, ngoài doanh thu thuần giảm, phần lãi từ các công ty liên kết trong kỳ cũng không bằng 1/3 so với giai đoạn đầu năm trước.

Bên cạnh doanh nghiệp giảm lãi vẫn có doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận. Đơn cử như Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (HOSE: TIP), dù lãi ròng chỉ đạt 12 tỷ đồng nhưng gấp gần 2.3 lần so với cùng kỳ. Kết quả này lại có được khi doanh thu chỉ đạt 32 tỷ đồng, giảm 17%.

Đạt mức lợi nhuận trên chủ yếu từ hoạt động tài chính của TIP. Cụ thể, lãi từ cho vay gần 3 tỷ đồng, gấp gần 3.4 lần cùng kỳ; nhờ đó doanh thu tài chính vượt hơn 4 tỷ đồng, tương ứng tăng hơn 87%.

Khác với TIP, kết quả lợi nhuận của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) trong kỳ chủ yếu từ mảng bất động sản KCN. Được biết, doanh thu từ mảng này của KBC đạt gần 2,078 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ hơn 317 tỷ đồng. Nhờ đó, tổng doanh thu thuần nâng lên hơn 2,223 tỷ đồng, gấp 3.2 lần cùng kỳ. Lãi ròng theo đó đạt 941 tỷ đồng, tăng 96%.

Một thông tin đáng chú ý của KBC trong 3 tháng đầu năm là Công ty đã chuyển nhượng toàn bộ 100% vốn điều lệ của Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh Bắc - Đà Nẵng cho đối tác. Giá trị thương vụ vẫn chưa được tiết lộ nhưng giá trị phần vốn góp của KBC trước khi chuyển nhượng là 1,091 tỷ đồng. Công ty được chuyển nhượng hiện là chủ đầu tư mới của “khu đất vàng” 84 Hùng Vương, phường Hải Châu 1, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng.

“Của để dành” tăng nhưng tiền mặt giảm

Trong bối cảnh kết quả kinh doanh chung đi lùi, lượng tiền mặt các doanh nghiệp bất động sản KCN nắm giữ cũng có phần sụt giảm so với đầu năm. Theo thống kê từ VietstockFinance, 16 doanh nghiệp kể trên tại ngày 31/03/2023 nắm giữ hơn 17 ngàn tỷ đồng, giảm gần 6%.

Tiền mặt của doanh nghiệp bất động sản KCN tại 31/03/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Dù vậy, tín hiệu tích cực cho các doanh nghiệp trong ngành là lượng “của để dành” (doanh thu chưa thực hiện + người mua trả tiền trước) tăng hơn 3% so với đầu năm, đạt gần 38 ngàn tỷ đồng.

“Của để dành” của doanh nghiệp bất động sản KCN tại ngày 31/03/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Ngoài ra, tổng nợ vay của 16 doanh nghiệp giảm gần 2%, còn hơn 36.5 ngàn tỷ đồng. Trong đó, BAX tiếp tục duy trì việc “nói không” với nợ vay. Ở chiều ngược lại, TIP có số dư nợ vay gần 9 tỷ đồng tại ngày 31/03/2023, trong khi đầu năm không có bất kỳ khoản vay nào.

Tình hình nợ vay của doanh nghiệp bất động sản KCN tại thời điểm 31/03/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Triển vọng thị trường trong các quý tới

C&W dự báo sẽ không có nguồn cung đất KCN mới nào được ghi nhận ở thị trường miền Nam cho đến cuối năm nay. Nguồn cung mới có thể bị chậm lại trong năm 2023, ở mức gần 1.1 triệu m2. Bất ổn kinh tế toàn cầu, tiêu dùng suy yếu, đơn hàng xuất khẩu giảm sẽ tác động đến nhu cầu trong ngắn hạn. Do đó, điều này sẽ giúp giá thuê bất động sản xây sẵn ổn định, thậm chí giảm trong giai đoạn 2023 - 2025.

Trong khi đó, tại khu vực phía Bắc, nhiều chủ đầu tư KCN hiện đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng để có thể bàn giao đất cho khách hàng. Do đó, từ nay đến hết năm 2023, dự kiến thị trường sẽ đón nhận thêm nguồn cung 670 ha đất KCN.

Nguồn cung tương lai của nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tiếp tục dồi dào trong giai đoạn 2023 - 2025, với 1.2 triệu m2 nhà xưởng và 700,000 m2 nhà kho gia nhập thị trường. Nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp vẫn sẽ được duy trì nhờ chiến lược Trung Quốc + 1 của các công ty sản xuất, nhưng có khả năng chậm lại.

Giá thuê bất động sản xây sẵn có thể tiếp tục tăng nhưng với tốc độ vừa phải, còn giá thuê đất công nghiệp sẽ tiếp tục xu hướng tăng.