Doanh nghiệp bất động sản dồn lực phát hành cổ phiếu

Trong bối cảnh huy động vốn từ tín dụng và trái phiếu còn gặp nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết gần đây đã đẩy mạnh phát hành cổ phiếu.

Trong bối cảnh huy động vốn từ tín dụng và trái phiếu còn gặp nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết gần đây đã đẩy mạnh phát hành cổ phiếu để có nguồn lực tái cơ cấu các khoản nợ vay và bổ sung vốn phát triển các dự án.

Điều này cũng khiến hàng tỷ cổ phiếu bất động sản sắp “đổ bộ” vào thị trường. HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) vừa thông qua Nghị quyết về thời gian phân phối cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong đợt chào bán cổ phiếu riêng lẻ là từ ngày 15 -29/7/2024. Trong đợt này, KDH chào bán hơn 110 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho 19 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, với giá 27.250 đồng/cổ phiếu. Nếu thành công, Nhà Khang Điền dự kiến thu về 3.000 tỷ đồng.

Theo kế hoạch, KDH dự kiến dùng 300 tỷ đồng để trả nợ vay tại Ngân hàng OCB, còn lại 2.700 tỷ đồng đầu tư cho công ty con Khang Phúc. Trong năm 2024, Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây Dựng (mã chứng khoán: DIG) dự kiến tung ra thị trường khối lượng niêm yết bổ sung “khủng”, nhằm huy động vốn để thực hiện các dự án cũng như tăng vốn điều lệ.

Theo kế hoạch, chuỗi phát hành của DIG tổng cộng lên đến 410 triệu cổ phiếu, với mục tiêu tăng vốn lên hơn 10.200 tỷ đồng. Cụ thể, quý II/2024, DIG thông qua việc triển khai phương án chào bán 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, với giá 15.000 đồng/cổ phiếu, tỷ lệ 32,794%. Ước tính, DIG có thể thu về 3.000 tỷ đồng nếu chào bán thành công toàn bộ 200 triệu cổ phiếu. Số tiền thu được dự kiến sẽ được dùng bổ sung cho việc thực hiện các dự án đang triển khai và thanh toán nợ trái phiếu.

Ngoài phương án phát hành trên, DIG dự kiến chào bán 150 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá tối thiểu 20.000 đồng/cổ phiếu. Đồng thời, DIG cũng dự kiến phát hành thêm 30 triệu cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP), tương ứng tỷ lệ là 4,919% tổng số cổ phiếu đang lưu hành… Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) cũng là doanh nghiệp bất động sản có kế hoạch phát hành cổ phiếu “khủng” trong năm 2024.

DXG dự kiến chào bán hơn 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, với giá chào bán tối thiểu là 12.000 đồng/cổ phiếu, giá trị huy động vốn là hơn 1.800 tỷ đồng. Số tiền thu về sẽ được sử dụng để thanh toán các nghĩa vụ nợ và lãi vay đến hạn cho năm nay và năm tới, giúp công ty giải quyết triệt để cấu trúc tài chính, chuẩn bị nguồn lực cho những kế hoạch đầu tư mới trong giai đoạn tiếp theo.

Đồng thời, DXG cũng muốn chào bán 93,5 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá tối thiểu 18.600 đồng/cổ phiếu, để góp vốn bổ sung và tăng sở hữu tại công ty con. Trước đó, Tập đoàn Bamboo Capital (mã chứng khoán: BCG) trong tháng 6/2024 đã phát hành thành công 266,7 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Đợt phát hành này giúp BCG thu về khoảng 2.667 tỷ đồng và nâng vốn điều lệ lên 8.001 tỷ đồng. Sắp tới, công ty này tiếp tục phát hành hơn 80 triệu cổ phiếu thưởng cho cổ đông với tỷ lệ 10% để tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu.

Cũng trong thời gian này, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) phân phối thành công hơn 134 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư, tương đương 100% tổng số cổ phiếu chào bán ra công chúng. Với giá chào bán 10.000 đồng/cổ phiếu, Phát Đạt thu về gần 1.343 tỷ đồng. Số tiền huy động sẽ được dùng để tài trợ cho dự án đầu tư đang triển khai. Năm 2024, PDR cũng có kế hoạch phát hành cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ giá trị 30 triệu USD cho chủ nợ ACA Vietnam Real Estate III LP (ACA Vietnam).

Đây là khoản nợ nước ngoài được quyền chuyển đổi dư nợ gốc thành cổ phiếu phổ thông và không có tài sản đảm bảo được xác lập từ tháng 3/2022 với thời hạn 3 năm, lãi suất 8%/năm. Việc phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ cũng là giải pháp mà một số công ty bất động sản khác đã và đang triển khai nhằm giảm bớt áp lực nợ vay. Trong số đó, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (mã chứng khoán: SCR) đã thông qua kế hoạch phát hành 34,93 triệu cổ phiếu để hoán đổi tổng cộng hơn 349 tỷ đồng nợ. Các cổ phiếu phát hành sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng một năm kể từ ngày kết thúc đợt phát hành và dự kiến sẽ được triển khai từ năm 2024 đến quý I/2025.

Theo các chuyên gia của Công ty cổ phần Chứng khoán KB, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục âm trong những tháng đầu năm nay, do bị ảnh hưởng bởi sự trầm lắng của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trái phiếu còn khó khăn, dòng tiền của không ít doanh nghiệp đến từ việc phát hành cổ phiếu để tăng vốn.

Với việc hàng tỷ cổ phiếu được tung ra thị trường, cổ phiếu bất động sản phần nào bị “pha loãng”. Trên thị trường chứng khoán, dù chỉ số VN-Index tăng hơn 13% kể từ đầu năm nay (tính đến ngày 16/7), song phần lớn nhóm cổ phiếu bất động sản giao dịch vẫn khá ảm đạm. Chẳng hạn, kết thúc phiên giao dịch ngày 16/7, cổ phiếu DXG về mức 13.950 đồng/cổ phiếu, giảm 2,45% so với phiên trước đó và trượt về vùng giá thấp nhất trong 52 tuần qua.

Nếu chỉ tính từ đầu năm đến nay, thị giá DXG đã giảm gần 28%, kém xa hiệu suất chung của thị trường. PDR có phần tích cực hơn, song vẫn giảm 10% so với hồi đầu năm. Mã BCG, SCR vẫn giao dịch dưới mệnh giá, giao dịch quanh mức 7.000 - 9.000 đồng/cổ phiếu. So với đầu năm, thị giá của 2 cổ phiếu này hầu như đi ngang, không có nhiều thay đổi tích cực. Tuy vậy, một số doanh nghiệp bất động sản có nền tảng tài chính tốt, có dự án triển khai, cổ tức đều đặn… thì giá cổ phiếu vẫn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Trong số đó, KDH của Nhà Khang Điền tăng hơn 20% so với đầu năm; NLG của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long tăng hơn 21%; HDG của Tập đoàn Hà Đô tăng 28%...

Đáng chú ý, cổ phiếu NTL của Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm có sự hồi phục mạnh nhất kể từ đầu năm đến nay, khi tăng hơn 110%. Trong thời gian tới, nhóm cổ phiếu bất động sản được kỳ vọng sẽ giao dịch tích cực hơn khi Chính phủ đã đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành sớm hơn, từ ngày 1/8/2024 thay vì 1/1/2025.

Theo các chuyên gia, ba bộ luật mới có nhiều quy định mới sẽ góp phần cải thiện tâm lý của người mua nhà và rút ngắn thời gian hoàn thiện pháp lý của chủ đầu tư, giúp cải thiện nguồn cung. Đây sẽ là cơ hội cho các chủ đầu tư có sức khỏe tài chính và khả năng triển khai dự án tốt. Tuy nhiên, vẫn cần có thời gian để các chính sách thực sự phát huy tác động và một số vướng mắc về pháp lý vẫn cần hướng dẫn cụ thể hơn.