Điều chỉnh quy hoạch tác động đến cổ phiếu bất động sản khu vực Biên Hoà ra sao?

Quy hoạch Thành phố Biên Hòa có thể giúp nhóm cổ phiếu ngành Bất động sản (BĐS), cụ thể NVL, DIG và NLG hưởng lợi.

Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai - Võ Tấn Đức đã ký Quyết định số 3479 phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung tỷ lệ 1/10.000 TP. Biên Hòa đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Các nội dung điều chỉnh tập trung vào quy mô dân số và chỉ tiêu đất đai tại phân khu C4, thuộc một phần khu đô thị phía Tây đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.

Theo đó, quy mô dân số toàn khu đô thị phía Tây từ 420.000 người điều chỉnh thành 434.000 người. Trong đó, quy mô dân số tại phạm vi điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 từ 126.000 người điều chỉnh thành 140.000 người. Về chỉ tiêu sử dụng đất, đất ở đô thị từ 45 - 55 m2/người; Đất công cộng dịch vụ đô thị từ 4 - 5 m2/người; Đất cây xanh công viên đô thị từ 8 - 10 m2/người; Đất giao thông đô thị từ 17 - 20 m2/người…

Có thể nói, điều chỉnh này dựa trên Quy hoạch năm 2014, tuy nhiên chỉnh sửa để phù hợp theo định hướng phát triển mới của thành phố. Phê duyệt quy hoạch tổng thể TP. Biên Hoà góp phần đẩy nhanh tiến độ tại một số dự án tại phân khu C4. Trong giai đoạn này, 1 số dự án rơi vào tình trạng chậm tiến độ như Aqua City hay Izumi do phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết trong bối cảnh không đồng nhất với quy hoạch của thành phố.

Theo Công ty Chứng khoán MB (MBS), việc hoàn tất quy hoạch tổng thể tại TP Biên Hoà sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh quá trình phê duyệt quy hoạch dự án tại phân khu C4 (bao gồm xã Long Hưng, cù lao Phước Hưng và xã Tam Phước). Hoàn tất quy hoạch tổng thể dự kiến tạo điều kiện đẩy nhanh triển khai quy hoạch chi tiết 1/500 tại các phân khu Stella 2 (21ha), Riverside (81ha), Waterfront (91ha) thuộc dự án Aqua City (NVL), Phân khu 1A2 (30ha) tại dự án Izumi (NLG) và Khu đô thị Long Tân 331ha (DIG).

Như vậy, những quy hoạch này giúp cổ phiếu các doanh nghiệp được hưởng lợi bao gồm NVL - Công ty Cổ phần Tập đoàn Nova , NLG - Công ty Cổ phần Nam Long và DIG - Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng. Những doanh nghiệp có dự án TP Biên Hoà sẽ có thể được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh việc được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.

Cụ thể như, NVL (dự án Aqua City) với các phân khu Riverside (81ha), Waterfront (91ha), NLG (dự án Izumi) với phân khu 1A2 và DIG (dự án Long Tân). Tuy nhiên, các doanh nghiệp có thể phải hoàn thiện đóng tiền sử dụng bổ sung sau khi thay đổi quy hoạch do tăng mật độ dân số và bảng giá đất mới ban hành theo Luật Đất Đai (sửa đổi).

Đánh giá chung về nhóm cổ phiếu BĐS tại TP Biên Hoà nói riêng và nhóm cổ phiếu ngành BĐS nói chung, các chuyên VNDirect cho rằng, dù được tháo gỡ, thuận lợi hơn về mặt pháp lý cho dự án, nhưng các doanh nghiệp vẫn khó khăn về tài chính; cụ thể nhất là hoạt động đàm phán gia hạn kỳ hạn trái phiếu giữa các tổ chức phát hành và các trái chủ. Tính đến tháng 10, đã có hơn 100 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với các trái chủ và đã có báo cáo chính thức lên HNX. Tổng giá trị trái phiếu đã được gia hạn kỳ hạn là hơn 156.000 tỉ đồng. Trong đó, tổng giá trị trái phiếu có thời gian đáo hạn trong năm 2024 đã được gia hạn là hơn 58.700 tỉ đồng, chiếm 37,6% tổng giá trị trái phiếu đã được gia hạn kỳ hạn.

Tuy nhiên, khoảng hơn 80 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp theo thông báo của HNX. Số tiền nợ gốc đến hạn trong quý III của các tổ chức phát hành chậm thanh toán là khoảng hơn 8.600 tỉ đồng. Tổng số tiền nợ gốc đến hạn trong quý III/2024 của các tổ chức phát hành chậm thanh toán và giá trị trái phiếu có thời gian đáo hạn trong quý III/2024 đã được gia hạn kỳ hạn là khoảng hơn 21.700 tỉ đồng.

Theo Công ty Chứng khoán VNDirect, áp lực đáo hạn sẽ tăng mạnh trở lại trong quý IV/2024 với ước tính khoảng hơn 76.700 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn. Nhóm BĐS sẽ là nhóm có tỉ trọng lớn nhất chiếm 35,8% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong quý IV/2024. Áp lực này còn đè nặng lên các doanh nghiệp như NVL, DIG, NLG và nhiều doanh khác.

Do vậy, áp lực đáo hạn trái phiếu BĐS vẫn tiềm ẩn rủi ro cao trong bối cảnh dòng tiền hoạt động kinh doanh cũng như kết quả kinh doanh của nhóm này vẫn chưa thể hồi phục.

Bên cạnh đó, với việc Thông tư 02 về cơ cấu nợ hết hạn vào cuối năm nay sẽ tạo áp lực trả nợ lớn cho các doanh nghiệp, đặc biệt đối với nhóm BĐS trong đó có NVL, NLG, DIG rất lớn. Còn đối với ngân hàng, việc hết hạn Thông tư 02 sẽ khiến các ngân hàng gặp khó khăn trong việc xử lý nợ xấu. Do vậy, sẽ có tác động nhất định tới nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian tới…