Địa ốc chuyển mình, cổ phiếu tăng tốc

Từ năm 2025, thị trường bất động sản được dự báo sẽ sang một chương hồi phục đầy sức bật. Dòng tiền sẽ ưu tiên đổ về các dự án hoàn thiện pháp lý, tại khu vực nội đô hoặc vùng ven hạ tầng đồng bộ — nơi nhu cầu ở thật lẫn cơ hội đầu tư cùng lúc được khơi thông mạnh mẽ.

Trong một báo cáo phân tích vừa công bố, Chứng khoán Yuanta khẳng định thị trường bất động sản đang đón nhận một loạt động lực để hồi phục mạnh mẽ từ nửa sau năm 2025.

Thứ nhất, chính phủ tiếp tục đẩy mạnh hoàn thiện khung pháp lý, giản lược thủ tục, khích dòng vốn chảy thông suốt vào thị trường. Việc sửa một số luật trọng yếu thời gian qua được xem như cú huých chính sách, khơi dòng phát triển sau thời gian trầm lắng.

Thứ hai, lãi suất vay mua nhà được giữ ở mức thấp, khuyến mãi chỉ từ 5,5-7,5%/năm. Thậm chí nếu lãi suất có tăng thêm 0,5-1% cũng khó ảnh hưởng mạnh đến tâm lý thị trường. Hiện tại, Vietcombank, Agribank, BIDV… đồng loạt tung gói ưu đãi 5,5%/năm kéo dài 5 năm cho khách hàng mua nhà dưới 35 tuổi. Các ngân hàng khác cũng đưa ra chương trình tương đồng, khích cầu ở phân khúc nhà ở thật.

Thứ ba, nguồn cung đang khởi sắc, được tiếp sức bởi thủ tục được khơi thông. Dư nợ mua nhà tiếp tục tăng, phản ánh sức mua được khôi phục. Cụ thể, dư nợ mua nhà tăng 0,54% từ đầu năm đến cuối quý I/2025, tiếp nối đà tăng 11,94% của năm 2024 — một bước tiến đáng ghi nhận nếu so với mức tăng “nhỏ giọt” 0,08% cùng kỳ năm 2023.

Tiêu thụ thép — một chỉ số phản ánh sức nóng của ngành xây dựng — cũng tăng vọt, đạt 2,6 triệu tấn trong quý I/2025, tăng 9% so với quý trước và 61% so cùng kỳ.

Thứ tư, dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào thị trường. “Nhà đầu tư nước ngoài lúc này hoàn toàn lạc quan vào khả năng hồi phục của thị trường Việt Nam”—Yuanta đánh giá. Tâm lý FDI vững vàng hoàn toàn trái ngược thời suy thoái 2008-2013, khẳng định xu hướng hồi phục sẽ mạnh mẽ, bền vững hơn.

Thứ năm, cấu trúc dân số tiếp tục ủng hộ nhu cầu nhà ở. Việt Nam vẫn ở thời “dân số vàng” — khoảng một thập kỷ tiếp theo — trước khi số người phụ thuộc bắt đầu tăng. Mặc dù cấu trúc dân số chưa hoàn hảo, song dư địa từ lực lượng lao động trẻ, thu nhập tiếp tục cải thiện, sẽ tiếp sức cho thị trường nhà ở.

Thứ sáu, xu hướng hồi phục này được các tổ chức tài chính khác đồng thuận. Agriseco Research cũng dự báo thị trường sẽ khởi sắc từ 2025, khởi từ đất nền, biệt thự, nhà riêng… sau khi phân khúc chung cư hồi phục trước. Các khu vực nội đô, ven trung tâm, nơi tiện hạ tầng, tiện dịch vụ, đầy đủ pháp lý sẽ thu hút dòng vốn mạnh.

Nhà ở xã hội, nghỉ dưỡng cũng được dự đoán khởi sắc, khi nguồn cung tăng, khách quốc tế quay lại. Tổng quan, lợi nhuận, doanh số của các chủ đầu tư sẽ đồng loạt khởi sắc từ 2025, khi các dự án hoàn thành, được bàn giao, dòng tài chính khởi thông, sức mua khôi phục. Tuy nhiên, sẽ có phân hoá, chỉ những chủ đầu tư uy tín, hoàn thiện pháp lý, hạ tầng đồng bộ, hướng đến nhu cầu ở thật… sẽ được thị trường ưu ái.

“ĐÓN SÓNG” CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN

Những dự phóng lạc quan về thị trường thời gian tới đưa Agriseco Research đến khuyến nghị: nhà đầu tư nên hướng đến các cổ phiếu của chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn, tại khu vực nội đô hoặc lân cận, tiện hạ tầng, tiện dịch vụ; tài chính vững mạnh; khả năng triển khai, hấp thu thị trường tốt; và luôn ở thế chủ động trước biến động.

Hiện tại, định giá P/B của nhóm này chỉ ở khoảng 1,7x, thấp hơn mức trung bình 2,3x của 5 năm qua. Hiệu suất ngành từ đầu năm 2025 cũng khởi sắc, tăng 60% — vượt trội hoàn toàn VN-Index chỉ tăng 6%.

Những tổ chức như Agriseco khẳng định: tại thời khắc này, một số cổ phiếu hoàn toàn đủ sức “đóng sóng” nếu mua ở mức giá hấp dẫn và nắm giữ trung, dài hạn.

Báo cáo khuyến nghị 4 mã nổi trội, định giá hấp dẫn, tài chính lành mạnh, quỹ đất dồi dào, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tiện đón dòng vốn hạ tầng, bao gồm: Nam Long (NLG), Vinhomes (VHM), Nhà Khang Điền (KDH) và Hodeco (HDC).

Yuanta cũng cùng quan điểm khi ưu tiên KDH, NLG — nhà phát triển mạnh, tài chính vững — và DXG, một cái tên đang nổi lên đầy triển vọng.

Bên lề, một số nhà phát triển tầm trung (SCR, AGG, NTL, HQC) cùng các dịch vụ (DXS, CRE, KHG, NRC) cũng được đưa vào “danh mục theo dõi” bởi khả năng bứt phá nếu thị trường tiếp tục khởi sắc.