Đề xuất tách nhà ở xã hội khỏi dự án thương mại

Nhiều chuyên gia cho rằng quy hoạch nhà ở xã hội trong dự án thương mại có thể làm tăng bất bình đẳng và phân biệt đối xử với người nghèo, nên cần tách 2 loại hình này.

Đề xuất tách quy hoạch nhà ở xã hội khỏi dự án thương mại được các chuyên gia thống nhất tại Hội thảo cơ chế, chính sách cho vấn đề nhà ở xã hội tại TP HCM theo quan điểm liên kết vùng của Viện Nghiên cứu và Phát triển TP HCM (HIDS), sáng 2/12.

Nghị định 49/2021 quy định dự án nhà ở thương mại trên 2 ha phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không được nộp tiền sử dụng đất thay thế. Nếu không làm phải bàn giao lại cho nhà nước quỹ đất này.

Tuy nhiên, KTS Thái Linh, Hội Kiến trúc sư TP HCM, nêu thực tế nhiều chủ đầu tư băn khoăn vì mỗi dự án dành 20% diện tích để làm nhà ở xã hội thì thị trường loại nhà này sẽ bị phân mảnh. Trong cùng một dự án có hai loại hình chất lượng khác nhau (nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp) cũng gây bất lợi cho người sống ở nhà ở xã hội vì dễ dẫn đến cảm giác bị phân biệt đối xử. Do đó, nhiều nhà đầu tư mong muốn tách nhà ở xã hội khỏi dự án thương mại và gom vào một khu.

KTS Nguyễn Đình Sáu, Hội Kiến trúc sư TP HCM, cho rằng nên tách nhà ở xã hội khỏi dự án thương mại. Ảnh: Thu Hằng

Đồng quan điểm, KTS Nguyễn Đình Sáu, Hội Kiến trúc sư TP HCM, cho rằng mong muốn dành 20% quỹ đất dự án thương mại để làm nhà ở xã hội xuất phát từ quan điểm bình đẳng. Tuy nhiên, theo ông hơn 40 năm nay thành phố hầu như chưa thấy được mức độ bình đẳng từ quy định này.

"Bình đẳng là ta tôn trọng người giàu và người nghèo. Người nghèo ở khu nhà giàu có học được cách làm giàu không? Hoặc học được nhưng không làm được bởi trình độ, khả năng có hạn", ông nói và cho rằng nhu cầu sống của người giàu khác người nghèo nên áp đặt để ở chung một khu là không phù hợp. Thành phố có thể yêu cầu chủ đầu tư quy đổi 20% diện tích dự án thương mại ra tiền để nộp cho nhà nước đầu tư nhà ở xã hội mới thật sự là lấy tiền của nhà giàu san sẻ cho người nghèo.

Trong khi đó, PGS.TS Trần Văn Khải, giảng viên Đại học Kiến trúc TP HCM, gọi việc bỏ nhà ở xã hội vào dự án nhà thương mại là "kỳ quặc". Bởi thực tế khi đưa người nghèo vào khu nhà giàu, nhiều người chọn bán nhà để lấy vài tỷ đồng, rồi chuyển đến khu nhà cấp thấp hơn.

Theo chuyên gia này, dự án nhà ở xã hội nên là đầu tư công, do nhà nước giữ vai trò chủ đạo. Thực tế, quá trình điều tiết thị trường nhà ở xã hội chủ yếu thông qua các doanh nghiệp với các cơ chế chính sách hỗ trợ như hiện nay không hiệu quả. Hệ quả là khó có nhà ở giá thấp, Nhà nước thiếu chủ động trong quản lý, điều tiết nhà ở xã hội để ổn định an sinh.

Khu nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc, quận Bình Tân, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Tương tự, bà Nguyễn Anh Đào, Trung tâm Mô phỏng và Dự báo Kinh tế xã hội (thuộc HIDS), cho rằng nếu phát triển dự án nhà ở xã hội trong khu thương mại không khéo còn làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo. Thực tế từ năm 2018, tình trạng lệch pha cung cầu trong thị trường bất động sản tại TP HCM ngày càng rõ nét khi thiếu sản phẩm nhà giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhưng thừa nhà cao cấp.

Cụ thể, năm 2020, căn hộ bình dân chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, trong tổng số hơn 14.400 căn nhà không có căn hộ bình dân, còn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 74%, còn lại là trung cấp. Dự báo giai đoạn 2025-2030, TP HCM sẽ có thêm hơn 23.300 căn hộ nhà ở xã hội. "Con số này là rất thấp so với nhu cầu nhà ở của hơn 245.000 công nhân tại 1.570 doanh nghiệp trong thành phố", bà Đào nói.

Giải pháp được nhóm nghiên cứu của chuyên gia này đề ra là chính sách "nhà ở tiếp sức". Theo đó, người mua nhà đầu tiên với sở hữu 50 năm, nhưng sau 10 năm thu nhập tăng thì họ bán lại cho chủ đầu tư, ngôi nhà tiếp tục được sang tay chủ khác với mức giá và thời gian sở hữu thấp hơn ban đầu. Chính sách này giúp tăng mức độ luân chuyển nhà ở xã hội trên thị trường và linh hoạt cho nhiều nhóm đối tượng ở các thời điểm khác nhau.

Ngoài ra, theo bà Đào, khi dự án Vành đai 3, 4 hoàn thành, khoảng cách giữa TP HCM và các tỉnh sẽ được kéo gần. Đây là điều kiện thuận lợi để hướng tới di chuyển các dự án nhà ở xã hội sang vùng lân cận trong điều kiện quỹ đất trên địa bàn thành phố ngày càng hạn hẹp. "Nội lực của TP HCM mạnh đến đâu thì cũng không mạnh bằng nội lực vùng", bà nói.

Đại diện Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP HCM, ông Lương Văn Phong cho biết cơ quan này và Sở Xây dựng cũng nhận thấy quy định dự án phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội rất bất cập. Nhiều nhà đầu tư đang làm với tâm thế đối phó vì sợ mất quỹ đất 20%, thành ra có chính sách về nhà ở xã hội nhưng nhà vẫn thiếu.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã kiến nghị đưa quy định cho TP HCM được tách nhà ở xã hội khỏi dự án thương mại vào nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 về cơ chế đặc thù cho thành phố. Thay vào đó, thành phố sẽ quy hoạch một khu vực chung để phát triển nhà ở xã hội chứ không theo từng dự án nhỏ lẻ như hiện nay.

"Quan điểm của sở là TP HCM phát triển công nghệ cao và nhường phần đất phát triển khu công nghiệp truyền thống cho các tỉnh", ông nói và cho rằng định hướng này cũng làm thay đổi các nguồn lao động nhập cư vào TP HCM.

Giai đoạn 2021-2025, TP HCM đặt mục tiêu tăng 2,5 triệu m2 sàn với hơn 35.700 căn hộ cho các loại hình nhà ở xã hội (gồm cả nhà lưu trú công nhân, ký túc xá sinh viên) và nhà ở thương mại giá thấp. Trước đó, giai đoạn 2016-2020, thành phố đặt mục tiêu tăng 2,2 triệu m3 sàn nhà ở xã hội, song kết quả chỉ đạt 1,2 triệu m2 sàn với gần 15.000 căn hộ (55%).