Đề xuất phải đóng tiền sử dụng đất công trong dự án chung cư tại TP.HCM: Một “phát minh” ngược đời

Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, toàn bộ diện tích khuôn viên, đất làm hồ bơi, lối đi nội bộ... của các dự án chung cư trên địa bàn TP.HCM phải đóng tiền sử dụng đất.

Đề xuất này đang bị các chuyên gia và doanh nghiệp địa ốc phản đối.

Đất công cộng cũng phải nộp tiền sử dụng đất

Trong Văn bản số 6211/STNMT-QLĐ của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, về xác định diện tích đất ở tại các dự án xây dựng nhà ở chung cư, sở này kiến nghị toàn bộ diện tích khuôn viên đất xây dựng khu nhà ở chung cư phù hợp quy hoạch đất ở (bao gồm diện tích đất xây dựng chung cư - khối đế và diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi…) phải được xác định là đất ở, phải tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Sở này cho rằng, hiện nay, với tất cả dự án xây dựng nhà chung cư, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Cục Thuế Thành phố đều tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích khuôn viên đất (bao gồm diện tích sân, vườn hoa, tiêu cảnh, lối đi bộ...). Phần diện tích đất này thực chất là phần diện tích đất phù hợp với quy hoạch, nhưng không được xây dựng do phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng, khoản lùi của công trình.

Trường hợp nếu chỉ xác định và thu tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích xây dựng công trình, thì ngoài việc chưa phù hợp với các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, còn dẫn tới khả năng thất thu ngân sách, khiếu nại của người mua căn hộ do giấy chứng nhận về nhà, đất cấp không đúng diện tích và Nhà nước phải chi ngân sách, tuyển thêm nhân lực để duy tu, bảo trì, sửa chữa các hạng mục lẽ ra thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án và người thụ hưởng trực tiếp là các cư dân của chung cư.

Vì vậy, Sở này kiến nghị UBND Thành phố giao Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Kế hoạch và Đầu tư rà soát, kiểm tra để điều chỉnh các văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, quyết định chủ trương đầu tư, quyết định công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án nhà ở có nội dung bàn giao diện tích đất làm vườn hoa, lối đi... không phù hợp với các quy định pháp luật.

Sẽ phát sinh nghĩa vụ, làm tăng giá thị trường

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, hầu hết các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, đề xuất trên của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM là không có căn cứ và đi ngược lại với cách làm lâu nay mà Thành phố thực hiện.

Ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings cho rằng, hiện nay, khi triển khai dự án, doanh nghiệp chỉ đóng tiền sử dụng đất trên phần đất xây dựng công trình, còn đối với phần diện tích đất công cộng như sân chơi, đường nội bộ, hồ bơi, công viên... đều phải bàn giao cho Nhà nước quản lý và doanh nghiệp không phải đóng tiền sử dụng đất.

“Khách hàng mua nhà là bên vô can, lẽ ra phải được cấp sổ hồng trước, còn nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước. Cần tách bạch hai vấn đề này để sớm giải quyết cấp sổ hồng cho khách mua nhà. Do không có sổ hồng, nên cả người dân và chủ đầu tư đều không thực hiện được các giao dịch dân sự, kinh tế và chưa được bảo vệ quyền sở hữu đầy đủ”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

“Đề xuất trên đã đi ngược với cách làm trước đây của Thành phố, đồng thời sẽ làm tăng thêm những hệ lụy phía sau. Chẳng hạn, nếu doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất trên cả phần đất công cộng, thì phần đó sẽ thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp, họ có quyền mua bán, kinh doanh trên cả những phần đất đó. Điều này sẽ dẫn đến nhiều tranh chấp giữa cộng đồng cư dân và chủ đầu tư”, ông Sơn nói.

Ông Sơn cho rằng, nếu Thành phố tính tiền sử dụng đất trên cả phần đất công cộng sẽ làm phát sinh nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất của chủ đầu tư và chi phí này sẽ được cộng vào giá bán nhà, nên chịu thiệt cuối cùng vẫn là khách mua nhà.

Còn lãnh đạo một doanh nghiệp khác có trụ sở tại TP.HCM cho rằng, đề xuất trên của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM không khác gì việc tận thu. Tại các địa phương như Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu mà doanh nghiệp này thực hiện dự án cũng chỉ tính tiền sử dụng đất trên phần đất xây dựng công trình...

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, kiến nghị trên chỉ đúng với các dự án nhà chung cư quy mô nhỏ, nhưng không đúng quy định pháp luật hiện hành đối với các dự án nhà chung cư quy mô lớn.

Với các dự án nhà chung cư quy mô nhỏ, phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… không thuộc diện phải bàn giao cho địa phương hoặc đơn vị chuyên ngành quản lý, vận hành. Tuy nhiên, đối với các dự án lớn, phần đất này sau khi chủ đầu tư xây dựng xong phải bàn giao lại cho Nhà nước quản lý.

Ngoài ra, đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường chưa chuẩn xác và không đúng với thực tiễn công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dự án, theo quy định của pháp luật về đất đai, theo phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể.

“Trong quá trình xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất dự án xây dựng nhà ở chung cư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố đã tính đúng, tính đủ chi phí và doanh thu của dự án, bao gồm phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi, toàn bộ diện tích tầng hầm, kể cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài diện tích xây dựng khối đế nhà chung cư”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, do nhận định và đề xuất như trên, Sở Tài nguyên và Môi trường chưa cấp sổ hồng cho các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư, dẫn đến khách hàng mua nhà cũng chưa được cấp sổ hồng, làm phát sinh nhiều hệ lụy.