MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Đề xuất cho phép bán nhà “trên giấy” dù chưa giải chấp: Gỡ nút thắt vốn, nhưng cần kiểm soát rủi ro

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất cho phép chủ đầu tư được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai dù chưa giải chấp, với điều kiện có sự đồng thuận bằng văn bản của ngân hàng và người mua, đồng thời kiểm soát chặt dòng tiền để tránh dồn rủi ro cho khách hàng.

Đề xuất mới từ thực tiễn thị trường

HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, góp ý sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Nghị định 96/2024/NĐ-CP – văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Một trong những đề xuất đáng chú ý là cho phép chủ đầu tư đã thế chấp công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhưng chưa giải chấp vẫn được bán, cho thuê mua, nếu đáp ứng các điều kiện kiểm soát cụ thể.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề xuất này nhằm xử lý vướng mắc phổ biến hiện nay: đa số doanh nghiệp bất động sản phải thế chấp dự án tại ngân hàng để vay vốn đầu tư, trong khi đến thời điểm đủ điều kiện bán, nhiều chủ đầu tư chưa có nguồn tiền để giải chấp ngay.

Phải có sự đồng ý của ngân hàng và người mua

HoREA đề xuất, trong trường hợp công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa được giải chấp, chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua khi có sự đồng ý bằng văn bản của cả người mua và bên nhận thế chấp (ngân hàng). Thông tin này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua để bảo đảm minh bạch.

Đặc biệt, ngân hàng – bên nhận thế chấp – được quyền kiểm soát dòng tiền thu từ việc bán, cho thuê mua, nhằm đảm bảo dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, thanh toán khoản vay và thực hiện giải chấp theo lộ trình đã cam kết.

Theo HoREA, cơ chế này sẽ giúp dung hòa lợi ích của cả ba bên: chủ đầu tư có dòng tiền triển khai dự án, ngân hàng kiểm soát được rủi ro tín dụng, còn người mua được bảo vệ tốt hơn về pháp lý.

Tránh “khoảng trống” pháp lý với condotel, officetel

HoREA cũng chỉ ra rằng, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã xác định “công trình xây dựng hình thành trong tương lai” là loại bất động sản được phép kinh doanh, nhưng vẫn thiếu cơ chế bảo vệ đầy đủ cho người mua, đặc biệt với các loại hình như condotel, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, officetel – những phân khúc từng phát sinh nhiều tranh chấp do dự án bị thế chấp nhưng vẫn mở bán.

Việc bổ sung quy định cụ thể được kỳ vọng sẽ thiết lập hành lang pháp lý rõ ràng hơn, hạn chế tranh chấp giữa chủ đầu tư – ngân hàng – khách hàng trong tương lai.

Chuyên gia: Gỡ khó cho doanh nghiệp, nhưng không thể buông lỏng

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, đề xuất của HoREA nếu được chấp thuận có thể giúp khơi thông dòng vốn, giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp và đưa hoạt động bán bất động sản hình thành trong tương lai vào khuôn khổ minh bạch, có kiểm soát.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh việc triển khai cần đi kèm giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý và ngân hàng, tránh lặp lại các rủi ro từng xảy ra trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng.

“Không thể để rủi ro bị đẩy hoàn toàn về phía người mua. Minh bạch thông tin và kiểm soát dòng tiền là điều kiện tiên quyết”, ông Lượng nói.

Người mua nhà: Cần minh bạch tuyệt đối

Dưới góc nhìn người mua, đề xuất này nhận được sự quan tâm nhưng cũng đi kèm nhiều băn khoăn. Anh Gia Phú (35 tuổi, Hà Nội), đang tìm mua căn hộ hình thành trong tương lai, cho rằng việc cho phép bán khi chưa giải chấp chỉ có thể chấp nhận được nếu thông tin được công khai ngay từ đầu.

“Người mua cần biết rõ dự án đang thế chấp ở ngân hàng nào, lộ trình giải chấp ra sao và dòng tiền được kiểm soát thế nào. Không thể để khách hàng gánh rủi ro pháp lý nếu chủ đầu tư gặp khó khăn”, anh Phú chia sẻ.

Cùng quan điểm, chị Nguyễn Thảo (Cầu Giấy, Hà Nội) cho rằng ngân hàng phải tham gia giám sát trực tiếp và có cam kết rõ ràng cho từng căn hộ. “Chỉ khi có sự bảo chứng cụ thể từ ngân hàng, người mua mới yên tâm xuống tiền”, chị nói.

Cân bằng giữa khơi thông thị trường và bảo vệ người mua

Đề xuất cho phép bán nhà “trên giấy” dù chưa giải chấp được đánh giá là phù hợp với thực tiễn thị trường, trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn về vốn. Tuy nhiên, bài toán đặt ra là phải thiết kế cơ chế kiểm soát đủ chặt, bảo đảm minh bạch tuyệt đối và không dồn rủi ro về phía người mua nhà – đối tượng yếu thế nhất trong chuỗi giao dịch.

Nếu được luật hóa cẩn trọng, đây có thể là một bước đi giúp thị trường vận hành linh hoạt hơn, đồng thời tránh những hệ lụy pháp lý kéo dài như đã từng xảy ra trong quá khứ.