Đầu tư đất nền nông thôn, mua rồi bán cho ai?

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc ồ ạt phân lô, tách thửa, bán nền đất nông nghiệp thời gian qua không những gây thiệt hại cho nhiều nhà đầu tư mà còn làm loạn thị trường và đơn vị muốn làm dự án bài bản.

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc ồ ạt phân lô, tách thửa, bán nền đất nông nghiệp thời gian qua không những gây thiệt hại cho nhiều nhà đầu tư mà còn làm loạn thị trường và đơn vị muốn làm dự án bài bản.

​​​​Việc các bộ, ngành và địa phương siết chặt phân lô đất nông nghiệp, đất ở nông thôn thời gian gần đây càng làm nhiều người "ôm đất" đang gặp khó nên họ sẽ làm mọi cách để bán được đất, kể cả như kiểu "lùa gà" mà báo chí phản ánh.

Theo chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển, gần đây bắt đầu xuất hiện thủ thuật môi giới bất động sản dựa trên những thông tin sai, đóng kịch, dùng những "diễn viên" đóng vai người mua để lôi kéo, nhằm bán cho khách những miếng đất giá quá cao so với giá trị thực.

Đối với người dân, vì những lời giới thiệu "có cánh" hoặc vì ham lời mà xuống tiền mua miếng đất sổ chung bằng giấy tay với nhiều người mà chúng ta không biết là ai thì rủi ro rất cao. "Không thể có miếng đất quá rẻ, quá dễ sinh lời, đừng ham lời mà bỏ qua các điều kiện về pháp lý", ông Hiển cảnh báo.

Cũng theo ông Hiển, việc các công ty môi giới tổ chức các buổi mở bán rầm rộ, quy mô lớn với tần suất thường xuyên, chính quyền địa phương không thể nói không biết. Khi một nơi nào đó mà thường xuyên để tình trạng tụ tập không có lý do chính đáng là do chính quyền buông lỏng quản lý.

Theo giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, nhiều địa phương chỉ căn cứ vào quy hoạch đất ở nông thôn mà quên quy hoạch xây dựng đi kèm nên mới có tình trạng nhiều đối tượng gom đất nông nghiệp, hiến đường để tách thửa, cấp sổ và buôn bán tràn lan, điển hình như Bảo Lâm, Bảo Lộc (Lâm Đồng).

Lợi dụng kẽ hở này mà dân các thành phố đổ xô về các địa phương mua 5.000 - 7.000m2 tới vài hecta rồi hiến đất làm đường tách sổ để bán cho người khác.

Những cá nhân gom đất nông thôn rồi ủy quyền cho các công ty môi giới bán hàng như các dự án phân lô bán nền là trái quy định, thậm chí là lừa dối khách hàng. Cần phải hạn chế lại để không phá vỡ quy hoạch của địa phương, tạo ra các khu dân cư thiếu đồng bộ, thiếu hạ tầng...

"Cách làm như này đang làm loạn thị trường bất động sản nhiều nơi, tạo ra các cơn sốt đất tại các địa phương. Những nhà đầu tư bài bản muốn làm dự án tại các địa phương cũng cực kỳ khó khăn khi giá bị đẩy lên cao", vị giám đốc này cho biết.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), việc loạn phân lô đất nông nghiệp, mua bán đất như trẩy hội, như mua bán rau thời gian qua là kẽ hở trong quản lý việc phân lô tách thửa. Điều 143, điều 144 của Luật đất đai quy định rõ "chỉ cho tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị", "không cho tách thửa đất nông nghiệp". Đất nông nghiệp được chuyển mục đích nếu phù hợp với quy hoạch nhưng muốn chuyển mục đích thì phải có dự án.

Nhưng đến năm 2017 Chính phủ ban hành nghị định 01 cho phép tách thửa đối với "từng loại đất" đã tạo ra thông thoáng quá mức so với quy định của Luật đất đai. Tách thửa đối với "từng loại đất" thì có thể hiểu là cả đất nông nghiệp (vì Luật đất đai quy định có 3 loại đất là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng). "Lẽ ra nghị định này chỉ cho phép tách thửa đối với "đất ở" mà thôi", ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HOREA, cho hay.

Cũng theo ông Châu, ngoài kẽ hở của luật còn có câu chuyện quản lý của từng địa phương trong vận dụng quy định pháp luật. Do thiếu quản lý và sát sao nên mới dẫn đến nhiều nơi tình trạng phân lô tách thửa tràn lan, tạo ra các cơn sốt ảo và náo loạn thị trường. "Phải kiểm soát đầu nậu, công ty môi giới núp bóng người chủ đất để phân lô, tách thửa, bán nền và trốn thuế. Bởi vì nếu là cá nhân tách thửa cho người trong gia đình (ví dụ cha mẹ cho con) thì đâu phải chịu thuế. Các cá nhân chuyển nhượng với nhau cũng chỉ phải chịu 2% thuế trong khi nếu là doanh nghiệp làm phân lô, bán nền thì phải chịu 20% thuế thu nhập", ông Châu cho biết.