Đầu tư bất động sản có nên 'dò đáy'?

Do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19, thị trường bất động sản tại Hà Nội cũng như nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước không tránh khỏi những ảnh hưởng, khó khăn, nhưng không hẳn tất cả các dự án đều rơi vào tình trạng “ngủ đông” và phải bán “cắt lỗ”.

Thực tế số lượng giao dịch có giảm bởi nhiều nhà đầu tư đang có tâm lý chờ bắt “đáy”. Song, theo nhận định của một số chuyên gia kinh tế, nhu cầu bất động sản tại Thủ đô vẫn còn rất lớn, đặc biệt những người có nhu cầu ở thực, trong khi nguồn cung ngày càng khan hiếm nên sẽ không có tình trạng khủng hoảng, bán tháo như từng xảy ra trước đây.

Câu view bằng “cắt lỗ”

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện lượng cung, giao dịch và tỷ lệ hấp thụ của thị trường nhà đất thấp nhất trong vòng 4 năm qua. Gần như không có sản phẩm mới, các sàn giao dịch đa phần không có hoạt động mở bán.

Còn theo Công ty dịch vụ bất động sản thương mại của Mỹ tại Việt Nam (CBRE Việt Nam), nguồn cung mới mở bán trong quý I/2020 giới hạn ở 1.600 căn, con số này thấp hơn rất nhiều mức mở bán trung bình là 6.500 căn/quý tính từ năm 2012 đến nay. Số căn mở bán mới chủ yếu là của các đợt mở bán tiếp theo của những dự án đã được chào bán trước đó.

Tuy nhiên, không vì thế mà giá của các căn hộ giảm xuống hay có tình trạng “cắt lỗ” như một số thông tin trong dư luận gần đây. Theo CBRE, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong quý I năm nay tăng 4%, một số dự án cao cấp tại quận Nam Từ Liêm, Thanh Xuân chưa được mở bán như dự kiến, giá bán được duy trì ổn định tại các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán.

Lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản uy tín ở Hà Nội cho biết, việc có một số nhà đầu tư đưa ra thông điệp “cắt lỗ” để thu hút khách hàng nhưng thực tế không có câu chuyện đó vì có thể, do trước đó các nhà đầu tư đã đặt kỳ vọng lãi nhiều nhưng giờ không đạt được thì chịu lãi ít đi.

Vị lãnh đạo này khẳng định, thị trường bất động sản “ngủ đông” thật nhưng không có nghĩa là diễn ra làn sóng bán tháo bởi nguồn cung trên thị trường không quá lớn. Đối với các chủ đầu tư, việc triển khai một dự án bất động sản mới rất khó (có thể mất tới 2 năm) do thủ tục của nhà nước về đầu tư xây dựng ngày càng chặt chẽ hơn, buộc họ phải đầu tư thận trọng, có trọng tâm. Đương nhiên, những chủ đầu tư này thường có kinh nghiệm triển khai dự án, có đủ nguồn lực về tài chính nên họ cũng không chịu nhiều áp lực về tài chính mà phải bán hàng giảm giá.

Vậy, không lẽ các chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản cứ kéo dài tình trạng “ngủ đông” trước tình hình dịch bệnh COVID-19 còn phức tạp như hiện nay? Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ, để thích nghi với bối cảnh dịch bệnh, những ngày gần đây, công ty đã khởi động lại cách thức giao dịch bán hàng. Các dự án của công ty tiếp tục triển khai bán hàng như trước, vẫn đăng quảng cáo trên các phương tiện truyền thông.

Tuy nhiên, do người dân không muốn ra khỏi nhà, không đến xem tại thực địa, công ty đã thực hiện cung cấp dữ liệu về dự án một cách thật chi tiết cho khách hàng dưới hình thức video, hình ảnh thật, đồng thời thực hiện tư vấn online, livestream. Mặc dù lượng giao dịch không được nhiều như trước đây nhưng mỗi ngày cũng đạt kết quả 4 - 5 giao dịch.

Ông Vũ Cương Quyết cũng cho biết, việc giảm giá bán mạnh cũng chưa chắc đã bán được hàng trong khi nguồn cung lại khan hiếm. Cho nên, nhằm kích cầu người mua nhà, Đất Xanh Miền Bắc đưa ra các chương trình khuyến mãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất kéo dài hơn, giá bán thấp hơn trước. Một số dự án trước đây hỗ trợ lãi suất 12 tháng, nay đẩy lên mức 18 tháng, chính sách quà tặng tương đương giá trị 15 - 20 triệu đồng/căn nay đẩy lên 40 - 50 triệu đồng/căn.

Cũng theo một nhân viên môi giới của Sàn Giao dịch Bất động sản Thế Kỷ, đơn vị phân phối sản phẩm cho dự án Gelexia Tam Trinh, chủ đầu tư hỗ trợ người mua nhà bằng cách kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất, có chương trình quà tặng giá trị 100 triệu đồng, chiết khấu 8% trên giá trị hợp đồng…

Nói cách khác, tại thời điểm hiện nay, chủ đầu tư không có chính sách ưu đãi "khủng" mà chỉ có động thái chính sách ở mức độ vừa phải để vừa thu hút người mua nhà vừa không mang đến thiệt hại lớn cho chủ đầu tư. Về cơ bản, các chủ đầu tư không mong muốn gây ra hệ quả làm cho thị trường bất động sản bị giảm giá do tác động của dịch bệnh bởi nguồn cung rất khan hiếm và ngày càng khó phát triển dự án.

Ghi nhận thực tế tại một số khu vực Cầu Giấy, Thanh Xuân, Long Biên cho thấy, mặc dù đang trong thời điểm phòng chống dịch COVID-19 nhưng quý I/2020 dòng phân khúc chung cư ở trung tâm các quận này không bị ảnh hưởng nhiều, lượng khách hàng quan tâm vẫn khá đông, vì đây là đối tượng khách hàng có nhu cầu ở thực sự.

Đơn cử, tại dự án mới bàn giao cuối năm 2019 như A10 Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy), giá bán không bị tăng giảm theo thị trường chung. Đặc biệt, những căn diện tích nhỏ 2 phòng ngủ vẫn “hot”, dễ giao dịch với giá từ 32 - 34 triệu đồng/m2.

Chị Nguyễn Thanh Hòa, một nhà môi giới tại dự án A10 Nam Trung Yên cho biết, đây là thời điểm khách hàng có thời gian rảnh để tìm hiểu về bất động sản, chủ yếu họ gọi qua các kênh truyền thông internet. Nhiều khách hàng sau khi đi xem nhà đã quyết định đặt cọc và chờ hết giãn cách xã hội để làm thủ tục chuyển nhượng. Những khách hàng này đa phần chưa có nhà Hà Nội, mới lập gia đình hoặc đang sống chung với bố mẹ muốn ra ở riêng, có nhà ở chỗ xa muốn chuyển về trung tâm, hoặc cơ quan thay đổi địa điểm làm việc...

“Vì đây là nhu cầu thiết yếu của người dân nên phân khúc này luôn có giao dịch trong bất cứ thời điểm nào. Hơn 2 tháng qua, tôi cũng bán được hơn chục căn tại dự án A10 Nam Trung Yên. Tuy nhiên, lượng giao dịch có giảm so với trước khi có dịch vì tâm lý chờ đợi xuống giá, thủ tục sang tên bị chậm lại, không làm được nội thất, vay ngân hàng sẽ khó trả nợ hơn, không xoay được tài chính…”, chị Nguyễn Thanh Hòa cho biết.

Tương tự, tại dự án HanHomes Giang Biên (quận Long Biên) do Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Hà Nội số 5 làm chủ đầu tư, từ ra Tết Nguyên Đán đến nay, công ty đã bán được hơn 50 căn hộ. "Đây là sự bất ngờ với công ty, vì thường tâm lý người dân ít đi mua nhà sau dịp Tết, nhưng không hiểu sao năm nay lại có sự tăng đột biến", đại diện lãnh đạo công ty chia sẻ.

Với lợi thế mới được đưa vào sử dụng, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội, diện tích căn hộ nhỏ từ 65 - 72 m2, giá bán khoảng 22 triệu đồng/m2, mật độ xây dựng 30,3%, chỉ cách trung tâm Thủ đô 7 km, dự án đang thu hút sự quan tâm của nhiều gia đình trẻ.

Hay ở một số dự án nhà ở liền kề, biệt thự, khách hàng cũng đang mong chờ bất động sản xuống giá để mua, nhưng tình trạng này lại không diễn ra ở khu vực nội thành nên họ lại tiếp tục chờ đợi hoặc quyết định xuống tiền mua. Hiện, các dự án như Louis City Tân Mai, The Manor Central Park giai đoạn 2... vẫn đang mở bán bình thường và giá bán Louis Tân Mai khoảng 80 triệu đồng/m2 được cho là khá hợp lý so với đất thổ cư và một số dự án lân cận.

Liệu có khủng hoảng?

Đại diện một sàn bất động sản tại Hà Nội cho biết, tâm lý “dò đáy” của không ít nhà đầu tư là có thật và họ đang chuẩn bị một khoản tiền lớn để chờ cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế, hai cuộc khủng hoảng bất động sản xảy ra tại thời điểm năm 1997 - 1998 hay 2008 - 2009, nguyên nhân là do hệ thống ngân hàng phát triển quá nóng dẫn đến buông lỏng về quản lý rủi ro tín dụng, vay nợ để đầu tư bất động sản quá dễ dàng khiến giá bị đẩy lên rất cao. Khi xảy ra khủng hoảng, giá nhà đất rơi tự do.

Còn trong bối cảnh hiện nay, trước những diễn biến phức tạp của dịch bệnh COVID-19, việc nhiều người hy vọng bất động sản xuống giá tương tự như các cuộc khủng hoảng trước đây là không có căn cứ. Thị trường tạm trầm lắng không phải do dòng tài chính quá dễ dàng dẫn đến vay nợ để đầu tư, cũng không phải do người mua thiếu phương tiện thanh toán hay niềm tin tiêu dùng sụt giảm mà nay do sự chia cắt thị trường, dịch bệnh khiến nhiều người phải cân đối lại các nhu cầu thiết yếu, kể cả nhu cầu mua nhà để ở hay đầu tư.

“Sẽ không có “đáy” bất động sản do nguồn cung hiện nay còn đang thiếu hụt trong khi cầu vẫn rất lớn nên chủ đầu tư sẽ không giảm giá. Từ những khác biệt căn bản về bối cảnh, nhà đầu tư không nên tiếp tục “dò đáy”. Hiện nhà, đất đang ở giá trị thực, thị trường cơ bản lành mạnh, nếu nhà đầu tư không hành động ngay bây giờ, sẽ không còn cơ hội nào tốt hơn”, một chuyên gia bất động sản phân tích.

Đáng chú ý, việc siết chặt tín dụng với bất động sản theo Thông tư 22/2019 của Ngân hàng Nhà nước quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng sẽ khiến nguồn cung càng thiếu hụt do doanh nghiệp khó tiếp cận với nguồn vốn để phát triển dự án, có thể giá bán sẽ bị đẩy lên cao trong thời gian tới.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản chỉ chững lại trong thời gian ngắn và sẽ bật trở lại nhanh, nhất là sau khi doanh nghiệp bất động sản được bổ sung vào danh sách các đối tượng được hưởng gói hỗ trợ của Chính phủ theo đề xuất của Bộ Tài chính. Với việc được nhận gói hỗ trợ từ Chính phủ, các doanh nghiệp bất động sản cũng không có áp lực phải xả hàng để thu hồi vốn. Ngay cả trên thị trường thứ cấp cũng sẽ khó có tình trạng nhà đầu tư bán tháo để “cắt lỗ” như nhiều người hy vọng.