Đầu tư 'ăn theo' bất động sản công nghiệp, có dễ kiếm lời?

Bất động sản công nghiệp được đánh giá là phân khúc dẫn dắt thị trường bất chấp dịch bệnh, và nhiều người tin rằng đây là "gà đẻ trứng vàng". Thực tế, có phải nhà đầu tư nào ăn theo bất động sản công nghiệp cũng thu về "vàng"?

Các báo cáo của những tổ chức nghiên cứu bất động sản đều đưa ra nhận định, dù đối mặt nhiều khó khăn, thách thức do dịch bệnh gây ra nhưng bất động sản khu công nghiệp vẫn là điểm sáng dẫn dắt thị trường địa ốc.

Cụ thể, Savills cho hay tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào ngành công nghiệp đạt 6,97 tỷ USD; vốn thực hiện ở mức 3,38 tỷ USD, cao hơn mức 3,23 tỷ USD cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp Việt Nam khá cao như Bắc Ninh lên đến 95%, Hà Nội là 90%, Hưng Yên 89%, Hải Phòng 73%. Ở phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM là 88%, Bình Dương 99%, Đồng Nai 94%...

Những chỉ số tích cực về tăng trưởng nguồn vốn FDI, về cuộc đổ bộ rầm rộ của các ông lớn vào các khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê tăng khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng bất động sản công nghiệp đang là "gà đẻ trứng vàng", và ăn theo khu công nghiệp nhất định sẽ thu về lãi cao.

Chia sẻ với PV, anh Nguyễn Quang Thân một nhà môi giới kiêm nhà đầu tư tại Bắc Ninh chia sẻ, bất động sản công nghiệp chỉ mới thực sự "nổi tiếng" trong hơn 3 năm nay, nhất là khi có các thông tin về các làn sóng nhà máy dịch chuyển từ Trung Quốc về Việt Nam.

Anh Thân cũng như nhiều nhà đầu tư khác từng đứng trước các loại hình đầu tư của thị trường này: đó là mua cổ phiếu của các công ty phát triển khu công nghiệp; mua các mảnh đất diện tích lớn gần các khu công nghiệp để cho thuê xưởng sản xuất các sản phẩm công nghiệp phụ trợ. Tuy nhiên, anh Thân chọn cách phổ biến và truyền thống nhất là mua đất xung quanh, gần các khu công nghiệp để xây nhà cho công nhân thuê hoặc mở dịch vụ bán hàng thiết yếu.

"Ăn theo Khu Công nghiệp Visip, năm 2018 tôi đã mua được 2.000 m2 đất với giá chỉ khoảng 3,5 triệu đồng/m2 tại Từ Sơn, dự định sẽ đầu tư dãy trọ, nhà xưởng. Đúng như dự kiến mỗi tháng tôi có thể thu về ít nhất 50 triệu đồng. Ngoài ra, tôi còn xây dãy trọ 6 phòng luôn kín chỗ", anh Thân chia sẻ.

Với kinh nghiệm của mình, anh Thân cho rằng, xây nhà trọ hay nhà xưởng gần khu công nghiệp nhưng cũng phải gần chợ, khu dân cư, đường sá thuận tiện… Nếu không cũng sẽ khó thu hút được người thuê trọ, nhất là nhà xưởng không thuận tiện giao thông thì sẽ bị doanh nghiệp loại đầu tiên.

Nhưng không phải ai cũng may mắn như anh Thân, chị Nguyễn Thu Huyền, 38 tuổi, quê ở Hải Dương, đang sở hữu dãy trọ và cửa hàng tạp hóa nhỏ trên diện tích đất 100m2 gần sát khu công nghiệp Đại Đồng đang trong cảnh dở khóc dở cười.

Chị chia sẻ, vợ chồng chị làm công nhân tại Bắc Ninh cũng gần 15 năm. Sau khi nhận thấy các khu công nghiệp tại Bắc Ninh ngày càng nở rộ, vợ chồng chị bán đất ở quê, gom tiền tiết kiệm và vay mượn thêm người thân để mua một mảnh đất cách khu công nghiệp hoạt động chưa đầy 1km xây nhà trọ và bán hàng.

Chồng chị tiếp tục làm trong nhà máy, còn chị nghỉ ở nhà bán hàng nước và trông xóm trọ. Vợ chồng chị Huyền nuôi hi vọng công việc kinh doanh buôn bán nhỏ lẻ sẽ có lợi nhuận do lượng công nhân đang làm việc tại khu công nghiệp này lên đến cả ngàn người.

"Giống như nhiều người khác với số vốn khiêm tốn nên năm 2018, vợ chồng tôi chọn mua đất diện tích nhỏ với kế hoạch xây dựng theo dạng mặt tiền để kinh doanh, phía sau làm phòng trọ. Giá mảnh đất khi đó mua là gần 2 tỷ đồng. Lúc đầu cũng kiếm được vì ngày đó chưa có nhiều người đầu tư, không có ai cạnh tranh. Chưa đầy 2 năm thì nhà trọ mọc lên nhiều, vừa đẹp vừa khang trang tiện nghi hơn nên giá phòng trọ nhà tôi không thể cho thuê với giá quá cao, chấp nhận phải giảm 20% giá để giữ khách cũ.

Hơn nữa, số lượng công nhân chia theo cao, tăng ca nhiều, họ không có thời gian dừng lại cửa hàng để uống nước và nhu cầu mua bán các đồ tạp hóa cũng không lớn, khách hàng chủ yếu là vãng lai, người ghé qua đường", chi Huyền chia sẻ.

Cũng theo chị Huyền, trong thời gian Bắc Ninh trở thành một trong những điểm có dịch Covid-19, công nhân trả phòng về quê nên 6 phòng nhà chị đều bỏ trống. Quán đóng cửa, dãy trọ đìu hiu, gia đình chị thất thu trong mùa dịch.