Đâu là điểm tương đồng giữa doanh nghiệp bất động sản Việt Nam và Evergrande?

Gần đây, thông tin tập đoàn bất động sản nặng nợ Evergrande có nguy cơ vỡ nợ khiến không ít nhà đầu tư tỏ ra lo ngại về tác động dây chuyền tới thị trường tài chính Việt Nam. 

Tác động từ thị trường bất động sản

Tại tọa đàm “Bom nợ Evergrande có làm ‘hạ nhiệt’ thị trường tài chính Việt?”, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng các chuyên gia thế giới lẫn Việt Nam hiện nay tỏ ra lo ngại về tác động dây chuyền từ cú sụp của Evergrande tới thị trường tài chính.

Ông Hiển chỉ ra bất kỳ cuộc khủng hoảng tài chính nào trên thế giới dù bắt nguồn từ nguyên nhân gì, nhưng cuối cùng bong bóng lớn nhất vẫn nằm ở bất động sản vì bất động sản là nền tảng tài sản thế chấp vững chắc của các hệ thống ngân hàng thương mại.

“Thị trường chứng khoán Việt Nam đã từng chứng kiến cú sụp khủng khiếp về mức 252 điểm trong năm 2008, nhưng nền kinh tế gần như chẳng ảnh hưởng quá nhiều, phần lớn nỗi đau chỉ gói gọn trong những nhà đầu tư chứng khoán. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản sụp thì sẽ tác động dây chuyền tới toàn bộ hệ thống, trong đó hệ thống ngân hàng thương mại rất quan trọng. Việt Nam trong những giai đoạn đóng băng tài chính năm 2011-2013 cũng là do bất động sản đóng băng”, ông Hiển chia sẻ. “Ở trường hợp của Evergrande, đây là một tập đoàn đa ngành nhưng cốt lõi vẫn là bất động sản”.

Đâu là điểm tương đồng giữa doanh nghiệp bất động sản Việt Nam và Evergrande?

Vị chuyên gia này cho biết tại Việt Nam, khá ít công ty bất động sản có mô hình đa ngành như Evergrande, phần lớn vẫn hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Dù vậy, ông Hiển cho rằng doanh nghiệp bất động sản Việt Nam với Evergrande hiện có 2 điểm tương đồng chính.

Thứ nhất là đều phát triển các dự án bán nhà hình thành từ tương lai. “Nỗi lo của Chính quyền Trung Quốc bắt nguồn từ việc Evergrande đang nắm giữ gần 1,000 dự án với trên 1.4 triệu căn hộ sẽ được giao trong tương lai. Tổng doanh số của Evergrande là 200 tỷ USD, nhưng doanh số dồn tích lớn nhất nằm trong năm 2020 là trên 100 tỷ USD và đều là nhà giao sau. Nếu Evergrande sụp đổ, người dân, người lao động sẽ không nhận được nhà ở và tác động sẽ rất lớn”, vị chuyên gia này cho biết.

Điểm tương đồng thứ hai là vay nợ thông qua trái phiếu. Trong giai đoạn 2018-2019, hoạt động kinh doanh của Evergrande bùng nổ và sau đó họ phát hành trái phiếu lợi suất cao trong năm 2020. Trong khi đó, tại Việt nam, nợ trái phiếu của doanh nghiệp cũng tăng rất mạnh trong năm 2020-2021. Trong năm 2021, 44% trong số 251 ngàn tỷ đồng trái phiếu là gắn liền với lĩnh vực bất động sản.

"Kênh huy động vốn qua trái phiếu nên được khuyến khích"

Ông Hiển cho rằng việc huy động vốn thông qua trái phiếu nên được khuyến khích để thay thế cho vốn trung và dài hạn từ ngân hàng. Theo thống kê của khu vực, bình quân năm 2020, vốn từ ngân hàng đưa vào doanh nghiệp tại Việt Nam lên tới 63%, cao nhất trong khu vực. Trong khi đó, tỷ lệ này tại Singapore chỉ 23%, còn lại vốn đến từ trái phiếu, từ chứng khoán hóa.

“Trong nghiên cứu vốn chung và dài hạn của doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, đầu tư phát triển sản phẩm, doanh nghiệp có thể phải mất 5-7 năm để khoản đầu tư phát huy tác dụng. Trong những giai đoạn đó, doanh nghiệp chưa sinh lời và vẫn cần vốn để phát triển”, ông Hiển cho biết. “Nếu những công ty này trong những giai đoạn không sinh lợi đi vay ngân hàng thì sẽ vô cùng rủi ro. Vì ngân hàng cần có thế chấp, có thể chỉ cho phép ân hạn 1 năm và sau đó phải trả lãi kèm với một phần vốn gốc. Trong khi đó, các dự án có thể cần tới 3 năm mới có thể ghi nhận doanh thu. Áp lực trả nợ sẽ rất lớn”.

Trong khi đó, trái phiếu là một mô hình tốt, cho phép một khoảng thời gian đủ dài để các doanh nghiệp sắp xếp trả nợ. “Giả sử đến lúc hạn chót trả nợ, giả sử doanh nghiệp vẫn chưa có đủ nguồn vốn để thanh toán, nhưng nếu dự án vẫn triển khai đúng thì vẫn có nhà đầu tư mới sẵn sàng bỏ tiền mua trái phiếu mới của doanh nghiệp để họ trả khoản nợ cũ”, ông Hiển cho biết. “Do đó, trái phiếu là một sản phẩm tốt để huy động vốn cho các công ty, thay thế cho vốn trung và dài hạn từ các ngân hàng”.

Tuy nhiên, ông Hiển chỉ ra kênh huy động vốn bằng trái phiếu tại Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập, như trái phiếu chưa được xếp hạng tín nhiệm, chưa minh bạch, chưa được phép giao dịch trên sàn và chưa có nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia.

“Chỉ khi nào trái phiếu được mua bán trên sàn như cổ phiếu thì kênh trái phiếu mới thật sự lành mạnh và nguồn huy động vốn qua trái phiếu mới minh bạch. Vì khi đó, sự giám sát của Ủy ban Chứng khoán, sàn giao dịch và công ty chứng khoán rất chặt chẽ và sẽ được giám sát hàng ngày”, ông Hiển cho biết. “Hiện nay, thị trường trái phiếu Việt Nam chỉ mới làm được một phần là huy động vốn, nhưng chúng ta chưa chứng khoán hóa và làm tăng thanh khoản của trái phiếu trên sàn”.