Đầu cơ đất nông nghiệp để được đền bù có thể "vỡ mộng"?

Chuyên gia cho rằng, thời gian tới, thị trường đất nông nghiệp sẽ sôi động, song nếu đầu cơ phân khúc này gặp nhiều rủi ro.

Điểm mới của Luật Đất đai 2024 là tại Điều 45 không còn quy định hạn chế việc chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.

Bên cạnh đó, tại Điều 96, Luật Đất đai cũng nêu rõ hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

Sự thay đổi mạnh mẽ trong các quy định liên quan tới đất nông nghiệp được kỳ vọng mở ra một giai đoạn bùng nổ cho phân khúc này.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - cho rằng, Luật Đất đai 2024 đã tạo ra hành lang pháp lý đột phá cho đất nông nghiệp.

Theo đó, việc không giới hạn đối tượng chuyển nhượng sẽ khiến thị trường đất nông nghiệp sôi động hơn. Kéo theo đó, giá đất nông nghiệp chắc chắn sẽ tăng cao. Điều này sẽ tạo điều kiện cho người nông dân bớt thiệt thòi.

"Tuy nhiên, sẽ xuất hiện những nhóm đầu tư, doanh nghiệp đi gom, đầu cơ đất nông nghiệp và chờ được đền bù giá cao hoặc nhà ở. Thực tế, việc đầu cơ đất nông nghiệp không phải khi luật được áp dụng mới xuất hiện mà trước đó rất nhiều nhà đầu tư đã thực hiện mua bán nhưng chỉ bằng giấy viết tay, vì không thuộc đối tượng được giao dịch. Song, sau khi luật mới áp dụng sẽ cởi mở hơn trong vấn đề giao dịch sẽ khiến phân khúc này trở nên rất sôi động", ông Điệp nói.

Nhưng chuyên gia này nêu, việc đầu cơ đất nông nghiệp sẽ xảy ra rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư do có thể quy hoạch dự án bị treo nhiều năm nhà đầu tư chắc chắn sẽ bị "chôn" vốn. Bên cạnh đó, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích sử dụng khác rất khó, thậm chí là không thể chuyển đổi.

Một khu đô thị tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) bị bỏ hoang nhiều năm (Ảnh: Trần Kháng).

Còn chuyên gia Phạm Đức Toản cho rằng, việc thu hồi đất nông nghiệp được đền bù bằng tiền hoặc nhà ở là đang mở ra nhiều phương án thỏa thuận cho đơn vị chủ đầu tư và người sử dụng đất.

"Trước kia, có những trường hợp xảy ra khi người sử dụng đất đòi mức đền bù quá cao khiến chủ đầu tư phải bỏ số tiền khá lớn. Nhưng họ đã đưa ra những thỏa thuận sau khi hoàn thành dự án sẽ đền bù người bị thu hồi đất bằng đất hoặc nhà trong dự án hoặc suất mua ưu đãi.

Hiện nay việc thu hồi đất nông nghiệp đền bù tiền hoặc nhà ở được quy định trong luật là hình thức hợp thức hóa, tạo ra hướng mở cho chủ đầu tư trong quá trình giải phóng mặt bằng", ông Toản nêu.

Theo ông, trước kia đã có những nhóm đi gom đất nông nghiệp, mua bán bằng giấy viết tay và chờ được đền bù khi triển khai dự án, nhưng điều này không phải phổ biến. Tuy nhiên, các chủ đầu tư hiện nay chỉ có thể đền bù ở một mức nhất định. Nếu định giá quá cao có thể họ sẽ có phương án là nhờ chính quyền địa phương can thiệp để giải phóng mặt bằng.

Do là vấn đề phát triển kinh tế địa phương nên địa phương thường làm rất chặt chẽ tránh trường hợp tạo tiền lệ xấu. Đây cũng là vấn đề rủi ro cho nhóm đầu cơ đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, ông Toản cho biết sẽ có thêm rủi ro nếu dự án bị đình trệ, thậm chí bị hủy. Như vậy, nhóm đầu cơ có thể bị lỗ rất nặng.

"Thời điểm "sốt đất" vừa qua giá đất nông nghiệp cũng tăng rất cao, người dân họ không chấp nhận bán rẻ. Nếu có dự án quy hoạch, chắc chắn người dân cũng không bán mà chờ đền bù. Do đó, việc đầu cơ đất nông nghiệp rủi ro nhiều hơn thắng lợi. Tôi có biết một số nhóm trước kia đầu cơ đất nông nghiệp nhưng hiện nay vỡ mộng, vì bán lỗ cũng không có người mua", ông nói.