Đất Xanh Services (DXS): Giá IPO 32.000 đồng/CP, dự kiến chào sàn HNX trong tháng 5

Theo lãnh đạo công ty, giá IPO của DXS là 32.000 đồng/CP, dự kiến niêm yết cổ phiếu trên HNX trong tháng 5, sau đó sẽ chuyển sang HOSE.

Thông tin được lãnh đạo CTCP Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services - mã DXS) chia sẻ tại buổi gặp gỡ nhà đầu tư tổ chức tại TP.HCM chiều ngày 29/3.

DXS dự kiến chào bán tối đa hơn 71,66 triệu cổ phiếu, tương đương 20% vốn sau đợt chào bán. Trong đó, cổ đông hiện hữu chào bán hơn 35,8 triệu cổ phiếu và phát hành mới tối đa hơn 35,8 triệu cổ phiếu.

Hiện vốn điều lệ của công ty là hơn 3.224 tỷ đồng, dự kiến vốn sau IPO sẽ tăng lên hơn 3.583 tỷ đồng.

Ông Phạm Anh Khôi, thành viên HĐQT DXS chia sẻ, mức giá IPO là 32.000 đồng/CP, phân phối tại các CTCK từ ngày 30/3 đến 20/4. Dự kiến DXS niêm yết ngày 24/5, mức giá chào sàn sẽ không dưới 40.000 đồng/CP. Trong bối cảnh hiện nay, khả năng công ty sẽ đăng ký niêm yết trên HNX trước và cân nhắc chuyển sàn sang HOSE sau.

Lãnh đạo Đất Xanh Services cũng tiết lộ chính sách đầu tư kép với giới đầu tư. Nếu mua 10.000 cổ phiếu DXS, nhà đầu tư sẽ được chiết khấu 3% khi mua bất động sản do Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) đầu tư hoặc phát triển, nếu mua 50.000 cổ phiếu được chiết khấu 5%, mua từ 100.000 cổ phiếu sẽ được chiết khấu 10%. Thời gian áp dụng từ 30/3 đến 20/5/2021.

Về kết quả kinh doanh, năm 2020 công ty ghi nhận doanh thu 3.249 tỷ đồng, giảm 20,6%; lợi nhuận sau thuế đạt 1.136 tỷ đồng, giảm hơn 30% so với 2019.

Năm 2021, DXS đặt kế hoạch doanh thu gần 7.600 tỷ đồng, tăng trưởng 134%; lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 1.483 tỷ đồng, tăng 69% so với năm 2020.

Gia tăng M&A công ty cùng ngành, giải quyết câu chuyện “lead” thị trường thứ cấp

Trong phần trả lời các câu hỏi của giới đầu tư, lãnh đạo DXS cho chia sẻ 3 chiến lược quan trọng của công ty gồm phát triển mảng môi giới sơ cấp và thứ cấp; phát triển mảng dịch vụ có thu phí; chiến lược chuyển đối số, tập trung phát triển công nghệ.

Lý giải biên lợi nhuận cao ở mức 70%, ông Khôi cho rằng có 3 lý do. Thứ nhất, DXS là công ty duy nhất trong ngành có sự hiện diện khắp cả nước, theo đó luôn tiếp cận được các thị trường, từ Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ…

Trong dịch vụ môi giới bất động sản, ngoài nghiệp vụ truyền thống là bán hàng và nhận phí, công ty còn làm môi giới cung ứng dịch vụ toàn diện, tham gia sớm với chủ đầu tư, theo đó có 3 điều kiện như độc quyền bán sản phẩm, quyết định giá bán, thu hộ tiền từ khách hàng. Ngoài thu phí cố định còn thu thêm phí chênh lệch giá bán. Có một số dự án công ty tham gia cải thiện sản phẩm, làm thị trường tốt hơn, theo đó giá tăng 30-40%. Đó là lý do biên lợi nhuận công ty ở mức cao.

Đề cập tới động lực tăng trưởng của công ty, ông Dương Văn Bắc, Phó Tổng Giám đốc vận hành cho biết, trong 10 năm qua, DXS đạt tốc độ tăng trưởng bình quân trên 40%, đến từ 2 nguyên nhân.

Về mặt khách quan, trong giai đoạn tăng trưởng phát triển DXS hưởng lợi từ sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế. GDP năm 2010 chỉ khoảng 113 tỷ USD, đến 2020 là gần 270 tỷ USD. Cùng với đó GDP bình quân đầu người cũng tăng gấp đôi. hai là tăng trưởng dân số ở mức 8-9% trong 10 năm qua, cùng với tốc độ đô thị hóa; nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, xu thế chưa dừng lại. Theo đó bất động sản được hưởng lợi.

Về mặt chủ quan, công ty có chiến lược về phát triển hệ thống khác biệt. Nếu xét ở mặt khu vực như phía bắc hay nam thì DXS có đối thủ nhưng xét bình diện cả nước thì công ty không có đối thủ có hệ thống phân phối toàn diện. Hai là quy trình nghiệp vụ bán hàng, tiên phong áp dụng chuẩn mực bán hàng, nhiều đơn vị cùng ngành đã học hỏi. Ba là công nghệ, áp dụng vào quản trị kinh doanh. Bốn là công ty vốn là nôi đào tạo môi giới, lực lượng nhân sự gắn bó lâu năm, có tính kế thừa. Theo đó, đảm bảo tăng trưởng thời gian qua cũng như trong thời gian tới công ty sẽ giữ được sự tăng trưởng, ít nhất 20% trong 5 năm tới.

Với giá IPO cũng như chào sàn dự kiến, giới đầu tư thắc mắc sẽ cao hơn nhiều so với thị giá của tập đoàn mẹ là DXG. Theo lãnh đạo DXS, hiện tại ngành nghề kinh doanh chính DXG bao trùm các mảng gồm dịch vụ bất động sản, phát triển dự án, khu công nghiệp, xây dựng và vật liệu xây dựng. Theo đó, kết quả kinh doanh ảnh hưởng từ 4 lĩnh vực. Trong năm 2020, mảng phát triển dự án của tập đoàn chưa ghi nhận doanh thu lợi nhuận ở một số dự án nên kết quả kinh doanh không được tốt. Trong khi đó, DXS hoạt động chuyên biệt ở mảng môi giới, theo đó tăng trưởng doanh thu lợi nhuận đều qua các năm. Mô hình kinh doanh khách nhau, định hướng chiến lược khác nhau, triển vọng lợi nhuận khác nhau, chênh lệch thị giá là bình thường, phụ thuộc khẩu vị đầu tư của nhà đầu tư.

Chia sẻ về mục đích sử dụng vốn sau đợt IPO, lãnh đạo công ty cho biết, đợt này bán ra 20%, trong đó cổ đông lớn DXG bán 10% và phát hành mới 10%. Với 10% của DXG bán thì số tiền thu về sẽ dành phát triển các dự án, tăng thêm quỹ đất, các khu đô thị cho DXG trong thời gian tới. Toàn bộ các dự án bất động sản sắp tới mà DXG nhận chuyển nhượng, tích lũy được qua đợt chào bán sẽ do DXS độc quyền phân phối và làm dịch vụ khách hàng. Như vậy DXS gián tiếp hưởng lợi từ việc DXG bán vốn để thu tiền phát triển dự án.

Với 10% phát hành tăng vốn, tiền thu được sử dụng cho 3 việc gồm phát triển trở thành đơn vị dịch vụ bất động sản số một, dựa trên dịch vụ gồm sơ cấp, thứ cấp, tài chính, định giá… trên nền tảng công nghệ đồng bộ. Thứ hai mở rộng thị phần bằng cách M&A công ty tiềm năng đóng góp hệ sinh thái công ty. Ba là xây dựng platform, tiếp cận khách hàng nhanh, dễ dàng trải nghiệm dịch vụ…

Chia sẻ thêm về giải pháp tăng thị phần môi giới thứ cấp, lãnh đạo công ty đánh giá, thị trường thứ cấp là tiềm năng, hiện đang phân mảnh, không có người “lead” như thị trường bán mới. Về mặt sản phẩm không tập trung như bán mới, DXS phải giải quyết câu chuyện liên quan phí và “lead” thị trường. DXS có dữ liệu data lớn, nguồn đầu vào quan trọng do dịch vụ bán lại, giải quyết câu chuyện nguồn hàng. Thứ hai công ty đang đầu tư mạnh về công nghệ. Thứ ba giải quyết căn cơ liên quan tới phí. Khi thị phần tăng công ty có thể “deal” sản phẩm bán độc quyền. Mục tiêu mức phí sẽ từ 3-6%, tin tưởng xử lý mức phí đưa về ngang bằng mức trong khu vực.

Nhà đầu tư cũng hỏi tới đối tác làm việc với DXS trong mảng tài chính là ai, phía công ty cho biết trước khi mở rộng tài chính, công ty nghe phản hồi từ khách hàng gặp nhiều khó khăn khi làm thủ tục vay, theo đó công ty quyết định tham gia dịch vụ gia tăng là tài chính. Hiện công ty kết nối với 30 ngân hàng, khách hàng kết nối qua cổng dịch vụ tài chính của DXS, công ty sẽ tìm kiếm các khoản vay phù hợp, hỗ trợ xử lý hồ sơ…