Đất xanh Group vui vì mơ doanh thu 10 tỷ USD nhưng buồn vì đang thiếu tiền

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) không phủ nhận dịch bệnh COVID-19 ảnh hưởng to lớn đến mọi thành phần, nhưng cũng xem đây là cơ hội lớn chưa từng có. Như là cơ hội đi mua dự án chưa từng có, khi có người tới chào DXG hơn 200 dự án trong giai đoạn dịch COVID-19.

Tại ĐHCĐ thường niên DXG diễn ra cuối tuần trước, ông Thìn cho biết, DXG cũng khó khăn khi tháng 1 là tháng Tết nên ít mua bán, tháng 2-3 dịch bệnh, tháng 4 thì đỉnh cao cả nước phải giãn cách. Nhưng đó cũng là cơ hội. Bên cạnh cơ hội mua dự án để mở rộng quỹ đất kể trên, DXG còn đón nhận được nhiều người tài đổ về. Và đặc biệt là nhiều quỹ ngoại rất muốn đầu tư vào Việt Nam để giải ngân vốn và DXG với những dự án sẵn có là điểm đến.

Riêng năm 2020, DXG đã chuẩn bị được 3-4 dự án cho năm 2020. Được biết, các dự án này bao gồm Gem Sky World, St. Moritz và 2 dự án khác tại Bình Dương, dự báo sẽ cung cấp 6.000 - 10.000 đơn vị sản phẩm ra thị trường.

Về tình trạng pháp lý, hiện dự án Gem Sky World ở Long Thành (dự án 92,2ha) và St.Moritz ở TP.HCM đã được giới thiệu ra thị trường từ cuối tháng 5/2020. Hai dự án ở Bình Dương thì đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý, dự kiến sẽ tung ra thị trường trong quý 3/2020.

Ban lãnh đạo doanh nghiệp cũng chia sẻ những thông tin tích cực về dự án mới trúng đấu thầu năm ngoái 92ha ở Long Thành (tên thương mại Gem Sky World). Mặc dù giá bán đất nền của dự án này được đánh giá là quá cao (22 triệu đồng/m2) so với mặt bằng trong khu vực, nhưng “trong đợt ra quân bán hàng có rất đông người tham dự. Số lượng đăng ký là rất khá”.

Còn với dự án đang bị “tắc” là Gem Riverside, ông Thìn cho biết, công ty đang đẩy mạnh việc hoàn tất pháp lý cho dự án này ngay trong năm nay.

Với những luận điểm nêu trên, ông Thìn chia sẻ tham vọng DXG sẽ trở thành doanh nghiệp 10 tỷ USD trong 10 năm tới.

Thế nhưng, điều đáng nói ở đây là căn bệnh kinh niên của DXG trong nhiều năm qua là dòng tiền vẫn chưa được giải quyết. Vì thế, kế hoạch nguồn vốn cho những dự án của DXG vẫn là vấn đề mà cổ đông và nhà đầu tư quan tâm.

Trước hết đối với dự án Gem Rvierside, theo lời lãnh đạo doanh nghiệp là sẽ hoàn tất pháp lý dự án trong năm nay. Điều này đồng nghĩa, DXG cần chuẩn bị nguồn vốn sẵn sàng để tiếp tục phát triển dự án. Trên thị trường, giới đầu tư đang kỳ vọng dự án này sẽ được khởi công trong năm 2021.

Trong khi đó, nguồn vốn huy động từ phát hành cổ phiếu 875 tỷ đồng với mục đích ban đầu là phát triển dự án Gem Riverside đã được HĐQT xin ý kiến cổ đông chuyển mục đích sử dụng sang góp vốn cổ phần để tăng vốn điều lệ và bổ sung vốn lưu động cho CTCP Đầu tư kinh doanh Bất động sản Hà An (công ty con do DXG sở hữu 99,99% vốn) để phát triển dự án tại xã Long Đức (Long Thành, Đồng Nai).

Như vậy có thể hiểu, DXG đang dồn lực cho dự án ở Long Thành. Điều này cũng dễ hiểu, khi mà dự án này đã hoàn thiện pháp lý và lại nằm trong khu vực hưởng lợi từ dự án sân bay Long Thành (khiến giá đất xung quanh tăng liên tục trong vài năm nay). Nhưng như vậy, DXG sẽ phải sắp xếp nguồn vốn khác cho Gem Riverside. Tiền đâu để triển khai dự án này là vấn đề mà cổ đông, nhà đầu tư quan tâm.

Tại thời điểm 31/12/2020, tiền và tương đương tiền, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn của DXG có giá trị lên tới 1.200 tỷ đồng, trong khi đó tổng tài sản lên đến 21.255 tỷ đồng (chủ yếu là tài sản ngắn hạn 18.272 tỷ đồng). Trong đó, nguồn vốn của DXG đã rót phần lớn, hơn 79% vào hàng tồn kho và khoản phải thu. Hai dự án chiếm tỷ trọng lớn nhất trong hàng tồn kho là Gem Riverside (1.576 tỷ đồng) và dự án KDC Long Thành (3.211,2 tỷ đồng).

Nguồn vốn cho một dự án bất động sản thường đến từ 3 nguồn: vốn tự có của chủ đầu tư, dòng tiền từ khách hàng trả trước và vay ngân hàng/phát hành trái phiếu. Trong đó, việc kéo dài dự án do thủ tục pháp lý kéo dài thực tế đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản, trong đó có Đất Xanh, đối diện tình hình thu tiền từ khách hàng chậm lại.

Đất Xanh có thể tận dụng dòng tiền từ các dự án ngắn hạn. Như chia sẻ ở trên, thì trước mắt, dòng tiền có thể đến từ 3 dự án ở Long Thành và Bình Dương, trong đó dự án ở Long Thành đang được kỳ vọng nhiều nhất vì quy mô lớn và vị trí được xem là đang hút nhà đầu tư. Tức đồng nghĩa, tiến độ bán hàng của dự án này trong thời gian tới có ý nghĩa quan trọng.

Cần chú ý rằng, ghi nhận ở nhiều chủ đầu tư, mặc dù thị trường thiếu nguồn cung mới (do không có nhiều dự án mới có thể ra hàng) nhưng do dịch bệnh Covid, nên nhu cầu đầu tư, mua bán bất động sản bị chùng xuống và thậm chí mặt bằng giá chung bị giảm khoảng 20-30% so với trước dịch. Những yếu tố này có thể có tác động đến các dự án ngắn hạn của DXG.

Trong ĐHCĐ, DXG có đề ra các giải pháp về nguồn tiền cho năm 2020 đến từ nguồn tiền đang có (lợi nhuận sau thuế giữ lại, thặng dư…); lên kế hoạch huy động vốn từ việc phát hành trái phiếu; làm việc với các tổ chức nước ngoài (quỹ và ngân hàng) để nhận được hỗ trợ vốn. DXG sắp tới cũng sẽ phát hành trái phiếu quốc tế.

Tuy nhiên, huy động vốn từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay phát hành trái phiếu quốc tế không phải là điều dễ dàng tại thời điểm này.

Ngoài việc chuẩn bị nguồn vốn cho các dự án sẵn có, DXG chắc chắn cũng phải thủ sẵn một khoản tiền không nhỏ để có thể tận dụng được “cơ hội chưa từng có” như ông Thìn nói. DXG sẽ xử lý thể nào để có tiền mua quỹ đất, sang nhượng dự án? Đây là câu chuyện vốn rất cũ với DXG.

Cách DXG đang làm để có tiền đó là ký kết với hàng loạt doanh nghiệp môi giới làm đơn vị phân phối dự án Gem Sky World. Tuy nhiên, để làm phân phối sản phẩm dự án công ty môi giới phải đóng ký quỹ 10 triệu đồng/căn nhà phố, biệt thự. Trong khi đó, dự án này có khoảng 4.000 sản phẩm, đây sẽ là khoản tiền khá lớn mà doanh nghiệp huy động được từ các doanh nghiệp môi giới để có thể làm nhiều việc khác.