MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Đất vùng ven Hà Nội đứng trước "cơn sốt" giá mới?

Dự thảo bảng giá đất Hà Nội năm 2026 cho thấy sự chênh lệch đáng kể giữa trung tâm và ngoại thành: trong khi đất khu trung tâm chỉ tăng nhẹ khoảng 2%, thì nhiều khu vực ven đô được đề xuất tăng giá mạnh, từ 25% đến 32% so với hiện hành.

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội vừa trình Dự thảo Bảng giá đất lần đầu, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026, chia giá đất thành 17 khu vực. Đáng chú ý, Bảng giá mới này phân hóa rõ rệt khi tập trung điều chỉnh tăng mạnh giá đất ở khu vực ngoại thành.

Tâm điểm ngoại thành: Giá đất "nhảy vọt" 32%

Không phải khu vực trung tâm, mà chính vùng ven mới là nơi ghi nhận mức điều chỉnh giá đất mạnh nhất. Tiêu biểu là Khu vực 9, với mức tăng lên tới 26%, bao gồm các xã thuộc ranh giới quan trọng (sông Hồng - sông Đáy - Tỉnh lộ 70A...). Đặc biệt, một số xã tại huyện Đông Anh (cũ) và Đan Phượng (cũ) ghi nhận mức tăng kỷ lục, lần lượt là 25% và 32,36% (xã Liên Hà).

Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, nhận định mức tăng giá đất nông thôn tại Đông Anh và Đan Phượng phản ánh đúng quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng. Thậm chí, một số xã như Đại Thanh (Thanh Trì cũ) đã ghi nhận giá đất ở chạm mức 72,78 triệu đồng/m², cho thấy sự thu hẹp chênh lệch giữa trung tâm và vùng ven là xu hướng tất yếu.

Ông Cường cũng đánh giá việc phân giá đất thành 17 khu vực, cập nhật yếu tố khoảng cách đến đường giao thông và số lượng mặt tiền, là phù hợp với mô hình hành chính mới và nguyên tắc thị trường.

Dù có sự điều chỉnh tăng, chuyên gia này lưu ý dự thảo vẫn còn khoảng cách tương đối lớn so với giá thị trường, đồng thời cảnh báo giá chuyển nhượng hiện tại đang bị "đẩy lên quá cao so với giá trị thực".

Tranh cãi nảy lửa: Bình ổn thị trường hay tăng chi phí đầu vào?

Đề xuất tăng mạnh giá đất vùng ven đang tạo ra hai luồng ý kiến trái chiều gay gắt:

Lo ngại giá nhà tiếp tục leo thang:

TS. Trần Xuân Lượng (Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam) bày tỏ sự quan ngại. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô cạn kiệt, doanh nghiệp buộc phải tìm đến ngoại thành để phát triển dự án. Việc Sở trình phương án tăng giá đất vùng ven tới 26% có thể khiến mặt bằng giá bất động sản có nguy cơ tiếp tục leo thang. Ông Lượng cảnh báo: "Quy định trong dự thảo này có thể khiến chi phí đầu vào tăng mạnh, tạo tâm lý bất ổn và mở đường cho giới đầu cơ thổi giá".

Tăng giá là hợp lý và minh bạch:

Ngược lại, ông Nguyễn Thế Điệp (Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội) cho rằng, mức tăng mạnh của giá đất vùng ven là có cơ sở, phù hợp với quy luật thị trường. Ông lý giải, đây là kết quả của quá trình đô thị hóa và sự đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông (đường sắt đô thị, vành đai).

Ông Điệp cũng nhấn mạnh lợi ích: Việc điều chỉnh giá đất vùng ven sẽ giúp người dân được đền bù thỏa đáng hơn, giảm thiểu xung đột giải phóng mặt bằng, từ đó rút ngắn thời gian triển khai dự án. Nếu pháp lý được tháo gỡ nhanh chóng, chi phí phát triển dự án sẽ giảm xuống, bù đắp cho chi phí đất tăng cao.

Những vướng mắc pháp lý cần giải quyết

Ông Ngô Gia Cường kiến nghị thêm về sự chồng chéo pháp lý do thời điểm ban hành bảng giá đất 2026 trùng với thời điểm Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết điều chỉnh Luật Đất đai 2024. Cụ thể, Nghị quyết đề xuất thay đổi hiệu lực bảng giá đất từ hàng năm thành 5 năm và thay đổi trường hợp áp dụng giá đất làm căn cứ bồi thường. Điều này đòi hỏi việc xác định giá đất cần có cách tiếp cận khác so với quy định hiện hành để đảm bảo tính thống nhất.

Tựu trung, quyết định điều chỉnh bảng giá đất 2026 của Hà Nội thể hiện tầm nhìn mở rộng đô thị nhưng cũng đặt ra một phép thử lớn về khả năng kiểm soát lạm phát giá nhà trong bối cảnh thị trường đang nỗ lực bình ổn.