Đất ngoại thành Hà Nội tăng giá, đầu cơ có “trúng đậm”?

Khi thời gian đang trôi dần về cuối năm, thị trường bất động sản Hà Nội bắt đầu xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá đất tại các khu vực ven đô tăng cao. 

Tuy nhiên, xét về tính hiệu quả, không ít trong số đó là nhà đầu tư "mắc cạn", đang cố "làm sóng" đánh lên để thoát hàng, cắt lỗ. Điển hình trong đó là cơn sốt đất tại khu vực Thạch Thất, Hoài Đức, Quốc Oai.

Đất ngoại thành đồng loạt tăng giá

Sau khi Hà Nội công bố Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030 vào giữa tháng 7, ngay lập tức giá đất các làng, xã quanh khu vực này được đẩy giá. Đất vườn, ruộng đầu tháng chỉ có mấy trăm nghìn đồng/m2, đến cuối tháng đã tăng lên 2 triệu đồng/m2. Giá đất ở huyện Hoài Đức, Thạch Thất... dù hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ có đường Quốc lộ 32 và đường Láng - Hoà Lạc nhưng cũng được đẩy lên rất cao.

Một văn phòng môi giới nhà đất tại thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức cho biết, giao dịch bất động sản tại đây đang tăng chóng mặt. Hiện giá đất nền tại khu Kim Chung - Di Trạch đang được rao bán trên 50 triệu/m2. Theo nhân viên môi giới bất động sản, giá đất còn tăng từng ngày, nên mua ngày nào biết giá ngày đó.

Khảo sát thêm nhà, đất ở Hoài Đức cũng cho thấy, hiện tại, giá đất thổ cư tại những khu vực thuộc An Khánh, An Thượng, Vân Canh giá cũng tăng bất thường.

Riêng những khu đất đẹp có giá bán lên đến trên 80 triệu đồng/m2. Tại xã Hải Bối, Đông Anh, Hà Nội, anh Long - một người môi giới nhà đất cho hay, giá đất tại đây hiện đắt ngang với mức giá một số quận trong nội thành.

Còn tại Hoài Đức, quỹ đất còn ít nên giao dịch chủ yếu là nhu cầu thật, dân mua để ở. Đất tái định cư, giãn dân trong các trục đường cắt ngang, đường rộng khoảng 9-10m có giá bán dao động 80-120 triệu đồng/m². Đất ở các ngõ xe ôtô vào được cũng có giá khoảng 50 triệu đồng/m², ở các ngõ nhỏ giá 24-30 triệu đồng/m².

Đặc biệt, đối với đất khu vực Thạch Thất, do thông tin trước đây Tập đoàn Vingroup sẽ về đầu tư dự án tại đây nên giá của các lô đất quanh khu vực được đẩy lên gấp 3 – 5 lần.

Tuy nhiên, thực tế thì Vingroup đã không còn làm dự án tại Thạch Thất nữa, thế nhưng không ít nhà đầu tư vẫn chưa biết thông tin này, nên vẫn ôm đất, chờ tăng giá.

Lý giải về hiện tượng giá đất tại vùng ven đô Hà Nội đang tăng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chia sẻ, chính vì sự khan hiếm nguồn cung, các nhà đầu tư đã tìm đến vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông…

Theo chuyên gia này, tại những khu vực không có dự án đầu tư lớn nào, cũng không có sự tham gia của các chủ đầu tư chính nào, chỉ có hoạt động của đầu cơ mà giá đất cũng "nhảy múa", là hiện tượng không tốt của thị trường.

Một thực tế nữa là, thị trường bất động sản đang xuất hiện một nghịch lý, đó là giá đất trong nhiều dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn xoay quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị lại có giá chào bán 20-30 triệu đồng /m2.

Hiện tượng này đã làm các nhà phát triển bất động sản "nhụt chí". Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. "Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui, sau khi vừa đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này", ông Đính cho biết thêm.

Cẩn trọng với bài học lịch sử

Giữa năm 2008, tỉnh Hà Tây (cũ) sáp nhập về Hà Nội đã tạo ra một cơn sốt đất chưa từng có và lên đỉnh điểm cho đến tận cuối năm 2010. Giai đoạn này chứng kiến những cuộc giao dịch nhà, đất từ mức giá gốc 15-20 triệu đồng/m², chỉ trong một năm có nơi chạm ngưỡng 140 triệu đồng/m².

Điều này không chỉ khiến nhiều gia đình ở Hà Tây (cũ) chỉ biết đứng ngoài cuộc xuýt xoa tiếc rẻ, mà còn khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng hỗn loạn. Thời điểm đó, các loại đất thổ cư, đất dịch vụ, đất vườn tại những vùng giáp ranh như Thanh Oai, Mỹ Đức, An Khánh, La Khê, Phú Lương... cho đến đất nông nghiệp, thậm chí đất rừng ở Ba Vì, Lương Sơn (Hòa Bình) cũng bị xẻ ra rao bán khi lượng người đổ về đầu tư ngày một đông.

Thế nhưng, chỉ sau vài năm, thị trường đóng băng khiến nhiều người "sống dở, chết dở" vì đã trót ôm đất ở những khu vực này. Tình trạng sốt đất mỗi khi chuyển đổi từ "làng lên phố" xảy ra phổ biến trong những năm qua. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản lưu ý rằng, quá trình đầu tư xây dựng các huyện lên quận không diễn ra trong thời gian ngắn mà sẽ kéo dài từ nay đến năm 2025.

Vì vậy, giá bất động sản ở những khu vực này có thể tăng nhưng sẽ phải theo lộ trình. Những hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khả năng chỉ mang tính nhất thời. Thực tế cho thấy, trước đây đã có không ít người đầu tư vào đất ở các huyện để chờ tăng giá khi lên quận, nhưng sớm phải rút khi thị trường bất động sản "đóng băng".

Thực tế, ghi nhận tại các khu vực xảy ra sốt đất thì giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ để thổi giá bất động sản lên cao, còn thực tế các giao dịch đến từ người mua đất, mua nhà không nhiều.

Đây không phải là lần đầu tiên xuất hiện cơn sốt đất. Cơn sốt đất nền "ăn" theo quy hoạch hạ tầng, địa giới hành chính vốn đi kèm nhiều hệ lụy. Vì vậy, các nhà đầu tư phải cân nhắc, cẩn trọng khi mua đất, dặc biệt chú trọng tính pháp lý, nghiên cứu quy hoạch phát triển toàn vùng cũng như quy hoạch khu vực diễn ra mua bán.

Trước đó, năm 2019, khi thông tin 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng sẽ lên quận, giá bất động sản tại các huyện này tăng liên tục khi các "cò" đất tích cực hâm nóng lại các giao dịch bằng nhiều chiêu trò như tung tin tăng giá, thực hiện các giao dịch ảo… đẩy giá bất động sản tăng chóng mặt.

Ông Dương Đức Hiển - chuyên gia bất động sản cho phân tích, đất nền, nhất là tại các vùng ven, ngoại thành, là sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai.

Là nhà đầu tư, không phải chỗ nào cũng mua. Các nhà đầu tư luôn có suy nghĩ đầu tư để kiếm lợi nhuận mà quên mất câu chuyện đầu tư còn để bảo toàn vốn, bảo toàn tài sản, để tránh câu chuyện tiền có thể mất giá.

Đồng thời, ông Hiển cũng khuyến cáo người dân và những nhà đầu tư, trước khi xuống tiền nên tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, xem các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không.