Đất nền: 'Vương miện' còn vững?

Đất nền tiếp tục tăng giá mạnh, giữ sức hút với dòng vốn nhỏ lẻ, nhưng thanh khoản nhiều nơi chững lại do pháp lý, tín dụng và giá quá cao. Vị thế “ngôi vua” dần lung lay, song phân khúc này vẫn là trụ cột quan trọng của thị trường, với tương lai phụ thuộc lớn vào chính sách và hạ tầng.

Đất nền – một mặt vẫn leo giá, mặt khác lại trầm lắng giao dịch – đang phơi bày sự phân cực rõ rệt. Vị thế “vua” liệu còn được bảo toàn, hay sắp bị thách thức bởi những phân khúc mới nổi?

Báo cáo mới nhất của PropertyGuru Việt Nam cho thấy đất nền vẫn là phân khúc tăng giá mạnh nhất trong quý II/2025, với mức tăng tới 44% so với quý I/2024. Kế tiếp là chung cư (+42%), nhà riêng (+28%), đất dự án (+14%) và nhà mặt phố (+1%). Tuy nhiên, nghịch lý hiện rõ: giá tăng nóng, giao dịch lại nguội lạnh.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Việt Nam, nhận định: “Giá đất nền hiện đã vọt xa so với quá khứ, khiến người giàu còn tiếp cận được, nhưng người thu nhập trung bình ngày càng khó chen chân.” Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau những đợt tăng giá mạnh trước đó: “Một số khu vực vẫn sôi động, nhưng đa phần giao dịch kém, đặc biệt với các lô đất giá quá cao.”

Vị thế “vua” lung lay

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, đất nền không còn giữ vị thế “ngôi vua” như các chu kỳ trước. Nếu trước đây nhà đầu tư chú trọng giá rẻ, tính thanh khoản cao và dòng vốn luân chuyển nhanh thì nay tiêu chí lựa chọn đã thay đổi: pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, khả năng khai thác và cho thuê thực tế. Những dự án đô thị, khu công nghiệp và bất động sản nghỉ dưỡng vì vậy đang chiếm lợi thế.

Dù vậy, đất nền vẫn là kênh hút vốn nhỏ lẻ. Ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes, nhận định phân khúc này vẫn được giới đầu tư tầm vốn dưới 5 tỷ đồng ưa chuộng, chủ yếu với tâm lý tích lũy dài hạn.

Bắc – Nam: Hai thái cực

Tại Hà Nội, pháp lý là rào cản lớn. Quy định cấm tách thửa ở đô thị loại I khiến nguồn cung đất nền mới gần như cạn kiệt, chỉ còn lác đác những lô nhỏ từ giai đoạn trước. Ngược lại, thị trường miền Nam – đặc biệt vùng ven TP.HCM – đã qua giai đoạn khó khăn nhất. Một số nơi giá tăng gần gấp đôi trong vòng một năm, dù thanh khoản vẫn không đồng đều.

Chính sách – nút thắt then chốt

Các chuyên gia thống nhất rằng chính sách và pháp lý là yếu tố quyết định sức sống của thị trường đất nền. Ông Phạm Đức Toản nhấn mạnh: “Thanh khoản phụ thuộc trực tiếp vào thu nhập thực tế và tín dụng. Nếu pháp lý minh bạch, tín dụng nới lỏng, thị trường sẽ khởi sắc mạnh mẽ hơn.”

Ông Nguyễn Anh Quê bổ sung, nhà đầu tư hiện nay ưu tiên sản phẩm có sổ đỏ hoặc pháp lý đang hoàn thiện, chấp nhận giá cao hơn để đảm bảo an toàn. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cũng lưu ý tốc độ phát triển hạ tầng nhanh đang tạo sóng tại Long An, Bình Dương, nhưng sự bền vững vẫn phụ thuộc chủ yếu vào chính sách.

Từ “ngôi vua” đến trụ cột quan trọng

Có thể thấy, đất nền không còn giữ vị thế thống trị tuyệt đối, nhưng vẫn là phân khúc quan trọng trong cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam. Giá vẫn tăng, chứng tỏ sức hút chưa hề giảm, song thanh khoản lại bị kìm bởi pháp lý, vị trí và tín dụng.

Tương lai phân khúc này sẽ được quyết định bởi ba chìa khóa chính sách: tín dụng linh hoạt, pháp lý minh bạch và hạ tầng được đẩy nhanh. Khi đó, đất nền có thể lấy lại hào quang hoặc chấp nhận lùi bước để nhường chỗ cho các phân khúc khác trong chu kỳ mới.