Đất nền rớt giá, căn hộ chung cư vẫn lập đỉnh

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đất nền đã được điều chỉnh về giá trị thực, gần như tương đương mức cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất, trong khi căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán.

Thị trường trầm lắng, yếu giao dịch

Báo cáo thị trường bất động sản 2022 của VARS cho thấy, thị trường bất động sản năm qua khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch.

Cụ thể, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). Đáng nói, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư; thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với "túi tiền" của số đông người dân.

Về tỷ lệ tiêu thụ, VARS thống kê, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.

Về giá giao dịch, Bộ Xây dựng mới đây cho biết, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ chung cư vẫn giữ ở mức cao đã được thiết lập tại thời điểm cuối quý II/2022 ảnh hưởng đến tính thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường đặc biệt là thị trường thứ cấp. Theo đó, qua tổng hợp tại các địa phương cho thấy giá giao dịch căn hộ chung cư trong Quý III/2022 cơ bản ổn định so với quý trước, giá nhà ở chung cư tại một số khu vực tại thành phố Hà Nội, TPHCM tăng hơn so với Quý II.

Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do nhu cầu đối với loại nhà ở này luôn có và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ cũng khó giảm do chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát ngày càng tăng cao. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2023?

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II năm nay, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.

“Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Bởi hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao”, ông Đính nói.

Do đó, ông Đính cho rằng, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin, thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại.

Chuyên gia dự báo, khoảng cuối quý II năm 2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.

Trong khi đó, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương dự báo diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2023 theo 3 kịch bản.

Kịch bản thứ nhất, thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án có khả năng xảy ra nhất trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua…

Kịch bản thứ hai có phần tích cực hơn, thị trường có động năng mới với việc ban hành bộ ba luật sửa đổi: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, theo đó tháo gỡ được nhiều vướng mắc. Cộng thêm các yếu tố thuận lợi như tình hình trong và ngoài nước ổn định, vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục rót vào bất động sản. Khi đó, nguồn vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thụ để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Thị trường bất động sản sẽ vượt qua “điểm lõm”.

Kịch bản thứ ba, vị chuyên gia này cho rằng kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Theo kịch bản này, thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Kịch bản này khó xảy ra nhưng không phải không thể xảy ra.