Đất công nghiệp: Nơi ế ẩm, chỗ thiếu nguồn cung

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, song cơ hội không chia đều cho các địa phương cũng như các chủ đầu tư khu công nghiệp.

Nơi “ế” khách

Khu công nghiệp Minh Hưng - Sikico (Bình Phước) có diện tích hơn 470 ha, kêu gọi đầu tư từ năm 2019 và đến nay, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 50%. Nói như ông Huỳnh Thành Chung, Tổng giám đốc Khu công nghiệp Minh Hưng, đây là con số ao ước của nhiều ông chủ khu công nghiệp.

Quả thực, việc thu hút nhà đầu tư để lấp đầy các khu công nghiệp không phải là bài toán dễ dàng. Đơn cử, Bình Thuận, dù có lợi thế quỹ đất lớn và hạ tầng giao thông phát triển, thậm chí, chính quyền địa phương đã tham gia nhiều hội nghị xúc tiến đầu tư để kêu gọi nhà đầu tư vào các cụm công nghiệp… nhưng tỷ lệ lấp đầy không mấy khả quan.

Theo ông Phùng Hữu Cư, Trưởng ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bình Thuận, trên địa bàn tỉnh hiện có 9 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 3.003 ha, gồm 1 khu công nghiệp chuyên ngành chế biến khoáng sản titan và 8 khu công nghiệp đa ngành. Trong đó, 6 khu công nghiệp đã và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật với tổng diện tích 1.093 ha, đảm bảo điều kiện để các doanh nghiệp thứ cấp đến tìm kiếm cơ hội đầu tư.... Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp của tỉnh mới đạt 37%.

Sở dĩ tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp của Bình Thuận còn thấp, theo ông Cư, là do hạ tầng chưa đồng bộ. Đa số dự án có quy mô nhỏ, việc ứng dụng công nghệ mới, công nghệ cao còn ít, suất đầu tư thấp, khoảng 42 tỷ đồng mỗi héc-ta.

Trước đây, Bình Thuận vừa thiếu cảng nước sâu, sân bay và đặc biệt là hệ thống cao tốc - những cơ sở hạ tầng giao thông thiết yếu phục vụ hoạt động sản xuất công nghiệp. Đến nay, những “nút thắt” về giao thông cơ bản đã được tháo gỡ, kết nối Bình Thuận với khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam thuận lợi hơn, nhưng tình hình cho thuê đất tại các khu công nghiệp vẫn chậm được cải thiện do hạn chế về hạ tầng nội khu.

Chỗ khan hiếm quỹ đất

Trong khi Bình Thuận đang nỗ lực tìm nhà đầu tư vào các khu công nghiệp thì cách đó hơn trăm cây số, Đồng Nai lại đang lo lắng về việc thiếu quỹ đất phát triển khu công nghiệp trong thời gian tới. Cụ thể, tỉnh Đồng Nai được Chính phủ phê duyệt quy hoạch 40 khu công nghiệp, với diện tích gần 19.000 ha.

Trong đó, 32 khu công nghiệp đã được thành lập, diện tích hơn 10.000 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 85%. Tám khu công nghiệp mới được phê duyệt với tổng diện tích hơn 8.200 ha gặp nhiều vướng mắc, chưa thể triển khai, khiến quỹ đất công nghiệp của Đồng Nai sẵn sàng cho thuê càng trở nên khan hiếm.

Câu chuyện liên quan đến Tập đoàn Lego là minh chứng rõ nét nhất cho điều này. Cụ thể, sau 3 năm chờ đợi nhưng Đồng Nai không có diện tích đất công nghiệp lớn, Tập đoàn Lego đã chọn Khu công nghiệp VSIP 3 (đóng tại tỉnh Bình Dương) làm nơi đặt nhà máy, với tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD.

Không chỉ để vuột mất siêu dự án FDI hơn 1 tỷ USD đến từ Đan Mạch, tỉnh Đồng Nai cũng bỏ lỡ nhiều dự án FDI khác đến từ châu Âu, Hàn Quốc, Nhật Bản có vốn đầu tư từ vài chục đến hàng trăm triệu USD. Không chỉ với vốn FDI, thu hút vốn đầu tư trong nước của tỉnh Đồng Nai cũng sụt giảm, mà nguyên nhân không nhỏ là do thiếu quỹ đất.

Ông Cao Tiến Dũng, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai cũng thừa nhận điều này. Theo ông Dũng, vừa qua, tỉnh tìm được khoảng 6.500 ha để phát triển công nghiệp và đã có các nhà đầu tư mong muốn hợp tác nhưng chưa được Chính phủ phê duyệt. Từ đó, người đứng đầu tỉnh Đồng Nai đề nghị Chính phủ xem xét phê duyệt cho Đồng Nai để địa phương sớm đầu tư hạ tầng, nhằm thu thu hút các nhà đầu tư giai đoạn tới.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai cho hay, nhu cầu thực tế về đất phát triển khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh đến năm 2030 là hơn 23.300 ha. Trong khi đó, theo quyết định về việc phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 của Thủ tướng Chính phủ, ban hành vào tháng 3/2022 thì đất dành cho khu công nghiệp đến năm 2025 của địa phương này là hơn 12.400 ha; năm 2030 là hơn 18.500 ha. Như vậy, so với diện tích đất được Chính phủ phân bổ chỉ tiêu và nhu cầu thực tế của tỉnh đến năm 2030 thì Đồng Nai vẫn cần thêm ít nhất là 4.700 ha đất.

Tương tự, Bình Phước cũng là địa phương có thế mạnh để phát triển công nghiệp. Minh chứng là sau thời gian không dài, 3 khu công nghiệp gồm Bắc Đồng Phú, Nam Đồng Phú, Minh Hưng III của tỉnh đã được lấp đầy 100%, hiệu quả đầu tư tốt. Song, nhiều “ông chủ” khu công nghiệp và lãnh đạo địa phương lại đau đầu về bài toán quỹ đất để phát triển công nghiệp.

Thông tin thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Minh Chiến, Trưởng ban Quản lý Khu kinh tế Bình Phước cho biết, tỉnh đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt 15 khu công nghiệp, với diện tích 6.065 ha.

Hiện đã có 12 khu công nghiệp đi vào hoạt động, trong đó Khu công nghiệp Becamex Bình Phước có diện tích lớn nhất và tỷ lệ lấp đầy tốt nhất. Thời gian tới, Bình Phước phấn đấu phát triển lên 25 khu công nghiệp, đây là chỉ tiêu được đưa vào quy hoạch của tỉnh.

Tuy nhiên, quỹ đất dành cho công nghiệp đang là vấn đề nan giải. Năm 2021, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý chủ trương đất công nghiệp của Bình Phước là hơn 6.800 ha, nhưng sau đó 1 năm, Chính phủ lại điều chỉnh đất công nghiệp của Bình Phước đến năm 2025 chỉ còn hơn 4.200 ha.

Từ góc độ doanh nghiệp trực tiếp phát triển khu công nghiệp, ông Huỳnh Thành Chung cho rằng, nếu muốn phát triển, Bình Phước cần phải gấp rút bổ sung quỹ đất dành cho công nghiệp. Có hai lý do để tăng quỹ đất công nghiệp cho Bình Phước: Một là, xu thế hiện nay, các nhà máy nằm trong khu dân cư đang dịch chuyển vào khu công nghiệp, một số địa phương đã thực hiện việc này. Hai là, phải có tầm nhìn trước về quỹ đất phát triển công nghiệp.

“Ví dụ, một nhà đầu tư lớn vào, họ cần 30 - 50 ha, trong khi đó, các khu công nghiệp có sẵn thì quỹ đất liền mạch để đáp ứng đa phần không có, dẫn đến phải điều chỉnh quy hoạch để bỏ bớt đường sá giao thông, nếu không là phải chấp nhận mất nhà đầu tư”, ông Chung phân tích và nhấn mạnh, chỉ tiêu về đất công nghiệp phải đi trước từ 3 - 5 năm so với thực tiễn.