Đất công nghiệp: Giá thuê có thể tăng 3-9%/năm

Trong trung hạn, giá thuê đất công nghiệp Việt Nam được dự báo vẫn tăng từ 3-9%/năm. Giá thuê kho, xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ 1-4%/năm…

Theo báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp của CBRE Việt Nam quý 1/2024, ở phía Bắc, giá thuê đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương tăng 7,8% so với cùng kỳ, đạt trung bình 133 USD/m2 (khoảng 3,3 triệu đồng/m2) cho kỳ hạn còn lại. Do không có thêm nguồn cung mới, các khu công nghiệp ở những khu vực trên tiếp tục thu hút khách thuê với tỷ lệ lấp đầy đạt 83%.

Tại phía Nam, giá thuê đất công nghiệp một số thị trường như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng tăng 2,4% so với cùng kỳ năm trước, đạt 189 USD/m2 (khoảng 4,7 triệu đồng/m2). Do quỹ đất công nghiệp khá hạn chế, tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 92%.

Nguồn: BP. Nghiên cứu, CBRE Việt Nam, Q1/2024.
Thị trường cấp 1 Khu vực miền Bắc: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương,
Thị trường cấp 1 Khu vực miền Nam: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Các nhà sản xuất trong và ngoài nước có xu hướng mở rộng ra các thị trường cấp 2 như tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu hay tỉnh Tây Ninh, nơi có quỹ đất công nghiệp dồi dào với giá thuê cạnh tranh. CBRE Việt Nam.

Theo CBRE, tỷ lệ lấp đầy tại phía Bắc đạt trên 70% và phía Nam trên 57%. Giá thuê kho xưởng ở cả hai miền đều tăng trưởng, khoảng 2,2-3,9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đối với thị trường kho xưởng xây sẵn, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám Đốc, Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển TP.HCM, CBRE Việt Nam, cho biết nhu cầu nhà kho, nhà xưởng xây sẵn chủ yếu đến từ các nhà sản xuất lĩnh vực công nghệ cao, năng lượng tái tạo, vật liệu bán dẫn, thương mại điện tử như Shopee (Singapore), JiaWei (Đài Loan), VDL và Tecnotion (Hà Lan).

Tại khu vực phía Bắc, trong quý đầu năm, nhiều dự án quy mô tiếp tục ra mắt tập trung ở thị trường Bắc Ninh. Điều này khiến tỷ lệ lấp đầy trung bình tại thị trường cấp 1 miền Bắc giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước, đạt 70% đối với nhà kho xây sẵn, và đạt 87% với nhà xưởng xây sẵn, không thay đổi so với quý trước.

Về mặt bằng giá thuê, giá thuê kho xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 trung bình đạt ngưỡng 4,7 và 4,9 USD/m2/tháng. Mức giá thuê kho duy trì ổn định theo năm, trong khi giá thuê xưởng tăng 3,9% theo năm khi tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở ngưỡng cao.

Về nguồn cung, bà Thanh cho biết ở miền Nam không có nguồn cung mới trong quý 1/2024. Tỷ lệ lấp đầy của kho xưởng xây sẵn tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước, tỷ lệ lấp đầy đạt 57% đối với nhà kho và 87% đối với nhà xưởng.

Về giá thuê trung bình, giá thuê kho xưởng xây sẵn tại thị trường miền Nam vẫn giữ mức ổn định so với quý trước lần lượt đạt 4,6 và 4,9 USD/m2/tháng, với mức độ tăng trưởng đạt 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái đối với nhà kho và 3,9% đối với nhà xưởng.

Còn theo bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam, phân khúc nhà xưởng, nhà kho xây sẵn chưa có dấu hiệu phục hồi đáng kể trong quý 1/2024, do sự đình trệ thương mại xuyên biên giới gây áp lực lên nguồn cầu phân khúc này. Số lượng các giao dịch thuê mới được ghi nhận rất ít, chủ yếu diễn ra giữa các nhà bán lẻ và khách thuê thương mại điện tử phục vụ tiêu dùng nội địa.

Sự đình trệ kéo dài của hoạt động xuất-nhập khẩu đã gây áp lực lên hiệu suất của các cơ sở kho vận. Đặc biệt là những công ty hoạt động trên thị trường quốc tế, đã phải giảm công suất nhà kho. Kết quả là tỷ lệ hấp thụ ròng trong quý 1/2024 được báo cáo ở mức khiêm tốn với gần 5.000 m2.

Về nguồn cung, khu vực phía Nam trong đầu năm 2024, chỉ có 01 dự án mới được chính thức ra mắt tại Đồng Nai, đóng góp thêm 90.000 m2 không gian nhà kho, nhà xưởng. Quy mô thị trường đạt khoảng 02 triệu m2 tính đến quý 1/2024, tăng 4,7% theo quý và 16,6% so với cùng kỳ năm trước.

Về mặt bằng giá cho thuê, theo bà Trang Lê, giá chào thuê trung bình tăng nhẹ lên 4,80 USD/m2/tháng, tăng 0,7% theo quý và tăng 2,6% theo năm.

Tại khu vực phía Bắc, JLL Việt Nam ghi nhận nguồn cầu trong quý đầu tiên năm 2024 không có tăng trưởng tích cực như các quý cuối năm nhưng vẫn duy trì ở mức ổn định, lượng hấp thụ thuần tương đương quý 1/2023, đạt 33.400 m2, dẫn đầu bởi Hưng Yên và Hải Phòng.

Về nguồn cung, nhà xưởng, nhà kho phía Bắc đạt hơn 1,1 triệu m2 vào quý 1/2024.

Giá chào thuê trung bình tại thị trường miền Bắc được ghi nhận ở mức 4,52 USD/m2/tháng. Mức giá này giảm nhẹ so với quý trước, chủ yếu do một số dự án cũ giảm giá thuê để cạnh tranh với nguồn cung mới liên tục trên thị trường.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman &Wakefield, Việt Nam được kỳ vọng sẽ trở thành “tâm điểm” trong chuỗi sản xuất toàn cầu của nhiều tập đoàn trong tương lai. Với nguồn đầu tư lành mạnh, Việt Nam tiếp tục là quốc gia hưởng lợi chính từ chiến lược đang triển khai Trung Quốc + 1. Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam đã tăng lên 36,6 tỷ USD vào năm 2023, tăng 32,1% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu được thúc đẩy bởi đầu tư vào lĩnh vực sản xuất (64%) và bất động sản (13%).

Theo đó, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, dự báo trong 03 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 3-9%/năm ở miền Bắc và 3-7%/năm ở miền Nam. Giá thuê kho, nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ 1-4%/năm.

Trong 12 tháng tới, bà Trang Lê cho rằng thị trường phía Nam sẽ có hơn 270.000 m2 nhà kho, nhà xưởng hiện đại dự kiến sẽ được tung ra thị trường trong quý tới. Theo sau đó, không có thêm nguồn cung mới nào được công bố cho nửa cuối năm 2024. Miền Bắc dự kiến sẽ ghi nhận một lượng nguồn cung mới đáng kể với tổng diện tích khoảng 185.000 m2 tại Bắc Ninh và Hưng Yên.

Trước nguồn cầu kho vận ảm đạm, việc chuyển đổi công năng tài sản được dự báo sẽ trở thành xu hướng trung hạn nhằm thúc đẩy dòng thu nhập. Cụ thể, một số dự án đang lên kế hoạch nâng cấp nhà kho hiện hữu để có thêm công năng sản xuất, hoặc chuyển đổi toàn bộ phần diện tích nhà kho, nhà xưởng thành không gian nhà xưởng cho thuê. Tuy nhiên, do sự phức tạp của quy trình cấp phép, sự chuyển đổi này có thể mất một khoảng thời gian đáng kể để công bố chính thức.