'Đã khó lại còn bị thanh tra'

Bài báo tường thuật phiên thảo luận của Ủy ban thường vụ Quốc hội, trong đó Cơ quan thẩm tra của Quốc hội đề nghị Chính phủ thanh tra toàn diện việc phát triển nhà ở xã hội.

Sau nhiều năm tư vấn phát triển nhà ở xã hội, tôi chia sẻ với khó khăn và mối lo của các nhà đầu tư như Hùng. Kinh nghiệm của một doanh nhân biết lo xa khiến Hùng e ngại các thủ tục - vốn đã rất khó khăn ở mảng này - sẽ còn bị siết chặt hơn nữa sau thanh tra.

Cùng với đề nghị thanh tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội nêu ra một số nhận định về các tồn đọng của phân khúc nhà ở xã hội, mà tôi rất tán đồng. Với từng vấn đề, theo tôi đều có thể áp dụng các giải pháp mang tính gốc rễ.

Vấn đề thứ nhất liên quan đến "giá nhà chung cư, kể cả nhà ở xã hội tại một số địa phương tăng cao". Theo quy định hiện hành, giá nhà ở xã hội ở địa phương nào sẽ do Sở Xây dựng địa phương đó chủ trì ban hành với các chỉ tiêu rõ ràng về định mức. Có những dự án được duyệt từ trước, qua thời gian dịch bệnh, giá nguyên vật liệu tăng lên. Nhà đầu tư muốn điều chỉnh cũng phải được Sở Xây dựng phê duyệt, chứ không được tự áp đặt giá bán. Nhưng khi người dân đã sở hữu nhà ở xã hội thì sau 5 năm họ có thể bán cho bất cứ ai với giá thị trường.

Theo tôi, đây là kẽ hở khiến một số đối tượng đã và đang "trục lợi chính sách", đầu cơ nhà ở xã hội, mua giá thấp, bán giá cao. Nhưng kẽ hở này có thể dễ dàng bịt kín bằng chính sách thu hồi chế độ hỗ trợ nếu người dân đã hết khó khăn, có khả năng đổi nhà. Hiện tại, người mua nhà ở xã hội đang được Nhà nước hỗ trợ hai thứ: miễn tiền sử dụng đất và thuế VAT 5% thay vì 10% như nhà ở thương mại. Vậy chỉ cần quy định: khi người dân bán căn nhà ở xã hội đã mua, họ sẽ phải nộp lại cho Nhà nước tiền sử dụng đất (tính theo giá thị trường tại thời điểm bán) cộng thêm VAT 10% và khoản thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Những khoản thu này sẽ trở thành nguồn tái đầu tư, giúp chiến lược phát triển nhà ở xã hội bền vững về lâu dài chứ không rơi vào tình trạng "ăn đong" như hiện nay; đồng thời loại trừ lo ngại đầu cơ trục lợi, bởi đâu còn "lợi" nữa để mà "trục".

Thực trạng "người có nhu cầu thực (ở, sản xuất, kinh doanh) không thể tiếp cận trong khi đất đai bị bỏ hoang do bị đầu cơ" là vấn đề thứ hai được Ủy ban Kinh tế nêu ra. Giải pháp gốc rễ cho vấn đề này đã được nêu trong nhiều hội nghị do lãnh đạo Chính phủ tổ chức: là đánh thuế tài sản và xây nhiều nhà ở xã hội.

Đề xuất đánh thuế tài sản đã có nhiều thảo luận nhưng chưa luật hóa nên tôi chưa bàn tới nhưng việc phát triển nhà ở xã hội cần có quỹ đất. Khoản 4, Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại 1, hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại 2 và 3 phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Về mặt lý thuyết, quỹ đất này phải là đất sạch (đã được giải phóng mặt bằng), thậm chí đã phải có hạ tầng. Thực tế thì 63 tỉnh/thành, tỉnh nào cũng có khu đô thị. Vậy tại sao vẫn có nhiều tỉnh chưa thực hiện được dự án nhà ở xã hội nào? Quỹ đất này đi đâu? Theo tôi, nếu thanh tra, cần thanh tra trước hết những địa phương chây ì, vì đó có thể là những nơi gây ra tình trạng lãng phí đất đai và là môi trường thuận lợi cho đầu cơ đất.

Hai thực tế trên dẫn tới vấn đề tiếp theo - "người nghèo đang phải trả nhiều hơn cho nhu cầu về nhà ở". Trong các bài viết trước đây, tôi đã kể ra rất nhiều trường hợp người nghèo, người yếu thế gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội do vướng mắc thủ tục. Đây cũng là nút thắt cần được thanh tra, tháo gỡ, để xóa tình trạng người nghèo đủ điều kiện mua nhà xã hội nhưng vẫn mòn mỏi chờ chỉ vì thiếu một con dấu của địa phương.

Tôi hoàn toàn ủng hộ đề nghị thanh tra toàn diện nhà ở xã hội, nhưng từ nỗi lo của những nhà đầu tư như Hùng, và các vấn đề được Ủy ban Kinh tế Quốc hội nêu ra, tôi muốn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thanh tra đúng nơi, đúng chỗ.

Câu chuyện kinh điển về việc đếm lỗ đạn trên máy bay thời Thế chiến II nhắc tôi rằng: nếu chỉ tập trung tìm "lỗ đạn" tại những địa phương, doanh nghiệp đang tích cực làm nhà ở xã hội, nhà chức trách có thể sẽ quên mất những "lỗ đạn" chí tử tại những doanh nghiệp từng kiếm bộn tiền từ các dự án đô thị nhưng lơ là trách nhiệm xã hội.

Nguyễn Hoàng Nam